Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve arsa sahibinin arsasını, müteahhidin ise inşaat yapma borcunu üstlendiği iki tarafa borç yükleyen karma nitelikte bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, inşa edilecek bağımsız bölümler karşılığında arsa payının bir kısmını müteahhide devretmeyi taahhüt eder.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Sözleşme Maddelerinin Önemi
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken;
-
Türk Borçlar Kanunu
-
Türk Medeni Kanunu
-
İmar Mevzuatı
-
Noterlik Kanunu
-
Dürüstlük kuralı ve eşitlik ilkesi
dikkate alınmalıdır. Belirsiz, yoruma açık ve arsa sahibinin aleyhine sonuç doğurabilecek maddeler ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Teslim süresi, cezai şart, iskan alma yükümlülüğü, ayıplı imalat, teminat ve tapu devri aşamaları açıkça düzenlenmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi;
-
Arsa payının doğrudan devri,
-
Arsanın tamamının devri,
-
İnşaat seviyesine göre kademeli devir,
-
Satış vaadi + inşaat taahhüdü
şeklinde kurulabilir. Taşınmaz devrini içerdiği için noterde resmi şekilde yapılması zorunludur. Noter huzurunda yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları
Bu sözleşmede iki temel borç vardır:
Arsa Sahibinin Borcu
Arsa payını veya satış vaadini yükleniciye devretmek.
Müteahhidin Borcu
Projeye uygun şekilde binayı inşa etmek ve kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Türleri
Uygulamada en sık görülen sözleşme türleri:
-
Teminat ipoteği karşılığı arsa devri
-
İnşaat seviyesine göre kademeli arsa payı devri
-
Satış vaadi + kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafları
-
Arsa sahibi (gerçek kişi, tüzel kişi, kamu kurumu olabilir)
-
Müteahhit (gerçek kişi, şirket veya iş ortaklığı olabilir)
-
Alt yüklenici (taşeron) sözleşmeye dolaylı olarak dahil olabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Davalarda Görevli Mahkeme
-
Taraflar tacir değilse: Asliye Hukuk Mahkemesi
-
Taraflar tacir ise: Asliye Ticaret Mahkemesi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi Davası Ne Kadar Sürer?
Dava süresi;
-
İnşaatın seviyesi,
-
Ayıp tespiti,
-
Bilirkişi incelemeleri,
-
Tapu iptal ve tescil talepleri,
-
Tazminat hesaplamaları
nedeniyle genellikle 1,5 – 3 yıl arasında değişmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Avukatı Neden Önemlidir?
Bu sözleşmeler;
-
Yüksek maddi değer içerir,
-
Tapu devri ve inşaat hukuku iç içedir,
-
Fesih, tazminat, gecikme, ayıp ve iskan sorunları doğurur.
Bu nedenle sözleşme hazırlanırken ve uyuşmazlık aşamasında mutlaka gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında uzman bir avukatla çalışılması, ileride telafisi mümkün olmayan kayıpların önüne geçer.
