Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?, “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi” bir diğer deyişle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” bir müteahhit ile arsa sahibi veya sahipleri arasında akdedilen sözleşmedir. İş bu sözleşme ile arsa sahibi bir müteahhitle anlaşmakta ve sahibi bulunduğu arsasında meydana getirilecek olan inşaat karşılığı arsa payını yahut müteahhitin inşa edeceği bağımsız bölümlerin bir kısmını işbu inşai faaliyete karşılık olarak müteaahhite devretmeyi taahhüt ettiği karşılıklı bir akittir.
Sözleşme Maddelerinin Önemi
Arsa paylı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenirken, sözleşme maddelerinin kanunlara, tüzüklere, yönetmeliklere, iyi niyet kurallarına ve anayasanın eşitlik ilkesine aykırı olmaması gerekmektedir. Sözleşmede belirsiz ifadelere yer verilmemeli ve bu ifadelerin arazi sahibinin aleyhine olabileceği unutulmamalıdır. Sözleşme tasarısının imzalanmasından itibaren müteahhit tarafından yapının iskanının alınarak arsa sahibine sorunsuz bir şekilde teslimine kadar her aşamada arsa sahibinin proaktif yaklaşımı ile mağduriyetin önlenmesi amaçlanmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Şekil Şartları Nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi dört farklı şekilde yapılmaktadır:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsanın tamamen yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri suretiyle gerçekleştirilebilir.
Son olarak da sözleşme arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaad etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi suretiyle gerçekleştirilebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu taşınmazın devri ya da devir vaadi oluşturduğu için sözleşmenin şekli büyük önem taşımaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenme şekli Noterlik Kanunu, Borçlar Kanunu ve Medeni Kanunun ilgili maddeleri uyarınca noterde yapılmak zorundadır. Noterde yapılmayan sözleşmeler geçerli değildir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Özellikleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin özellikleri şunlardır:
Tarafların belirli hak ve yükümlülükleri vardır.
İnşaat sürecinin başlangıcı ve tamamlanma tarihi belirlenmelidir.
Sözleşmede, teslim edilecek bağımsız bölümlerin sayısı ve nitelikleri açıkça belirtilmelidir.
İnşaatın maliyeti, finansman modeli ve ödeme koşulları sözleşmede yer almalıdır.
İnşaatın kalitesi, kullanılacak malzemeler ve işçilik standartları belirtilmelidir.
İnşaat sürecinin denetimi ve süreçle ilgili tarafların sorumlulukları açıkça ifade edilmelidir.
İnşaatın tamamlanmasından
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Unsurları
Arsa sahibi arsa paylarını devir borcu altına girer. Sözleşme ile arsa sahibi, inşaat sonrası kendisine devredilecek daire veya daireler karşılığı arsa payını yükleniciye devretme borcu altına girer. Sözleşme gereği mülkiyeti devredilecek arsanın tapulu olması zorunlu değildir. Arsanın sözleşmede ifade edilen ve taraflarca üzerinde anlaşılan amacın hayata geçirilmesine hukuken ve fiilen uygun olması yeterlidir. Yüklenici inşaat yapma borcu altına girer. Yüklenici sözleşme gereği mülkiyeti kendisine devredilen arsada bağımsız bölüm (daire) yapma ve sözleşme gereği ilgili bağımsız bölüm ya da bölümlerin mülkiyetini devretme borcu altına girer.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri Nelerdir?
Uygulama açısından genelde üç tür kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcuttur;
1) Arsanın tamamı veya belli bir bölümü teminat ipoteği karşılığında müteahhitte devredilmesidir. Buna müteakip yüklenici de inşaatı belli bir seviyeye getirdikçe ipotek (teminat) kısım kısım kaldırılır.
2) Arsa paylarının devri bir diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir ve inşaatın belli aşamalarında arsa kısım kısım devredilmektedir.
3) Hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem de satış vaadi sözleşmesinin beraber yapılması ise uygulamada en çok karşılaştığımızdır. Bu çeşit arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hem taşınmaz satış vaadi hem de inşaat yapımı aynı sözleşmede bir arada düzenlenmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarını arsa payı sahibi ve müteahhit oluşturur. Arsa payı sahibi, inşa edilecek binanın kendine devredilecek olan bağımsız bölümleri karşılığında ücret olarak arsa paylarını devretmeyi taahhüt eden kişidir.
Arsa payı sahibi gerçek kişi olabileceği gibi özel hukuk tüzel kişisi veya kamu tüzel kişisi de olabilir
Müteahhit ise yine gerçek veya tüzel kişi olabileceği gibi, birden fazla müteahhitten oluşan bir iş ortaklığı da bu sözleşmeye taraf olabilir.
Ayrıca müteahhit kendi borcu olan inşaat işini başka bir müteahhide devredebilir ve bu durumda “taşeron” veya “alt müteahhit” dediğimiz kendi nam ve hesabına, bağımsız olarak çalışan kişiler ortaya çıkar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme
Uygulamada uyuşmazlık birçok konu üzerinde çıkabilmekte olup bunların büyük bir çoğunluğu teslim edilen bağımsız bölümlerdeki ayıplardan ya da yüklenicinin taahhüt ettiği sürede inşaatı tamamlayamamasından kaynaklanmaktadır. Kural olarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar Asliye Hukuk Mahkemelerinde çözümlenir. Arsa sahibi ve müteahhit/yüklenicinin her ikisi de tacir sıfatını haiz ise bu durumda uyuşmazlık Asliye Ticaret Mahkemelerinde çözümlenir.
Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi Feshi Davası Ne Kadar Sürer?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlık nedeni ile mahkemeye başvurulacağı zaman Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Sözleşmelerde her iki taraf tacir sıfatına sahip olduğunda ise uyuşmazlık ticari bir nitelik kazanır. Bu durumda görevli mahkemeler Asliye Ticaret Mahkemeleri olmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davası açıldığında arsa malikleri ve yüklenici arasında ortaya çıkan hukuki uyuşmazlığın çözümüne gidilir. Söz konusu davalarda ortaya çıkan uyuşmazlığın kapsamına bağlı olarak dava tamamlanma sürecinde değişiklik olabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?, Detaylı hukuki bilgi edinmek için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyiniz.
