İzale-i Şuyu Nedir ve Neden Açılır?
İzale-i şuyu, yani ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan taşınmaz ya da taşınır malın, ortaklık devam ettirilemez hale geldiğinde mahkeme kararıyla paylaşılması veya satılması sürecidir. Ortaklardan biri veya birkaçı, ortaklığın sona erdirilmesini talep ederek izale-i şuyu davası açabilir. Bu dava genellikle aşağıdaki nedenlerle açılır:
- Miras kalan taşınmazlarda ortak kullanımın sürdürülemez hale gelmesi
- Paydaşlar arasında anlaşmazlık yaşanması
- Taşınmazın fiilen bölünmesinin mümkün olmaması
- Ortaklardan birinin malı satmak istemesi ancak diğerlerinin buna yanaşmaması
Bu dava sonucunda, taşınmaz ya aynen taksim edilerek paydaşlar arasında bölüştürülür ya da satış yoluyla ortaklık sona erdirilir.
İzale-i Şuyu Davası Nasıl Engellenir?
İzale-i şuyu davası, yani ortaklığın giderilmesi davası, çeşitli yasal engeller veya taraflar arasında yapılan anlaşmalarla durdurulabilir. Bu süreçte, kanuni dayanakların ve somut durumun iyi değerlendirilmesi büyük önem taşır.
Aşağıda, izale-i şuyu davasını engellemenin yolları ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
İzale-i Şuyu Davasının Engellenebileceği Durumlar
- Taraflar Arasında Yapılan Sözleşme (İdame-i Şuyu)
- Taşınmazın Belirli Bir Amaca Tahsis Edilmesi
- Paylaşımın Uygun Olmayan Zamanda Talep Edilmesi
- Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Kaynaklanan Engeller
- Taşınmazın Tapu Kaydının Bulunmaması
- Gecekondu Kanunu’ndan Kaynaklanan Kısıtlamalar
- Miras Taksim Sözleşmesi Yapılmış Olması
- Kamulaştırma Kanunu’ndan Kaynaklanan Kısıtlamalar
- Miras Bırakanın Ortaklığın Giderilmesini Yasaklaması
1. Taraflar Arasında Sözleşme Bulunması (İdame-i Şuyu)
Paydaşlar arasında ortaklığın belirli bir süre devam edeceğine dair bir sözleşme yapılması halinde, izale-i şuyu davası engellenebilir.
- Sözleşmenin Geçerlilik Süresi: En fazla 10 yıl ile sınırlandırılabilir.
- Şekil Şartı: Taşınmazlara ilişkin sözleşmelerin noterde yapılması zorunludur.
- Tapuya Şerh Verilmesi: Üçüncü kişilere karşı korunma sağlar ve yeni paydaşlar için de bağlayıcı olur.
2. Malın Sürekli Bir Amaca Tahsis Edilmesi
Belirli bir amaca tahsis edilen taşınmazlar için izale-i şuyu davası açılamaz. Örneğin:
- Aile konutu şerhi bulunan evler,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmiş taşınmazlar,
- Kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar.
Yargıtay kararları da bu durumu desteklemektedir. Örneğin, bir kararında satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın sürekli bir amaca özgülendiğini belirterek ortaklığın giderilmesini engellemiştir.
3. Paylaşımın Uygun Olmayan Zamanda Talep Edilmesi
Paylaşımın uygun olmayan zamanda istenmesi halinde dava reddedilebilir. Uygun olmayan zaman durumları şunlardır:
- Taşınmazın piyasa değerinin düşük olduğu dönemler.
- Hasat döneminde tarım arazisinin paylaşılmak istenmesi.
- İnşaat aşamasındaki bir taşınmazın paylaşılması.
Yargıtay, kat irtifakı bulunan taşınmazların inşaat süreci bitmeden paylaşılmasını uygun olmayan zaman olarak değerlendirmiştir.
4. Kat Mülkiyeti Kanunu Kaynaklı Engeller
Ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuşsa, ana taşınmaz için izale-i şuyu davası açılamaz. Ancak bağımsız bölümler için dava açılabilir.
5. Taşınmazın Tapu Kaydının Olmaması
Bir taşınmazın izale-i şuyu davasına konu olabilmesi için tapu siciline kayıtlı olması gerekir. Eğer tapu kaydı yoksa dava açılamaz.
- Tapu tescil davası devam ediyorsa, izale-i şuyu davası durdurulacaktır.
6. 775 Sayılı Gecekondu Kanunu’ndan Kaynaklanan Engeller
Belediyeler tarafından tahsis edilen taşınmazlar için tahsis tarihinden itibaren 10 yıl boyunca ortaklığın giderilmesi talep edilemez.
7. Miras Taksim Sözleşmesi Yapılmış Olması
Mirasçılar arasında yazılı olarak yapılan bir miras taksim sözleşmesi varsa, izale-i şuyu talebi reddedilebilir.
8. Kamulaştırma Kanunu Kaynaklı Engeller
Kamulaştırılan taşınmazlar artık idarenin malı sayıldığından, ortaklığın giderilmesi mümkün değildir.
- Yargıtay 14. HD, E:2016/14169, K:2020/2466 numaralı kararında bu hususu açıkça belirtmiştir.
9. Miras Bırakan Tarafından Ortaklığın Giderilmesinin Yasaklanması
Miras bırakan, vasiyetname veya sözleşme ile ortaklığın giderilmesini yasaklayabilir. Bu durumda, mirasçılar ancak oybirliği ile ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Sonuç
İzale-i şuyu davasının engellenmesi için hukuki dayanakların doğru belirlenmesi ve uygulanması gerekmektedir. Yanlış strateji izlenmesi halinde dava reddedilemeyeceği gibi taraflar mali kayıplara da uğrayabilir. Bu nedenle, uzman bir gayrimenkul avukatına danışılması büyük önem taşır.
