Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar
Önalım davası, hak sahibi olan kimsenin önalıma konu taşınmazın mülkiyetinin kendisine devrini amaçladığı bir dava türüdür. Önalım davasının açılabilmesi için hak düşürücü sürelere uyulması gerekmektedir. Davacı taraf sufa hakkina sahip olan kimse iken davalı taraf ise satış işleminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bağlı olarak değişmektedir. Şayet satış işlemi gerçekleşmiş ise bu durumda davalı taraf yeni malik olacaktır. Ancak satış işlemi henüz gerçekleşmemiş ise bu durumda mevcut malik davalı taraf olacaktır. İkame edilecek davada karar verilmesi için karar öncesinde önalım bedelinin mahkemece gösterilecek yere nakden yatırılması gerekmektedir. Önalım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden mi yoksa mahkeme sürecinde yapılacak kıymet takdiri üzerinden mi yatırılacağına dair uygulamada çelişkili kararlar bulunmaktadır. Buna karşın Yargıtay’ın son dönem kararlarında tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım bedelinin hesaplanması gerektiği belirtilmektedir.
Şufa Davası Nasıl Açılır?
Önalım hakkı, TMK 734 gereği alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir, bildirim kanunun öngördüğü satıcıya sorumluluk yükleyen zorunlu bir unsurdur. Amacı hak sahibinin haktan yararlanma hususundaki tespittir. Bildirim noter aracılığıyla yapılır. Önalım hakkı sahibi dava yolunu kullanması halinde, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar
TMK 733/1 uyarınca cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Kamulaştırma durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
Paydaşlar arasında fiili taksimin olması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
Bir payın diğer paydaşa satılması durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
Trampa, bağışlama gibi işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz.
Taşınırlar üzerinde yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Tüm paydaşların payını 3. kişiye devretmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
Ölüme bağlı tasarruf yapılması durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
Elbirliği mülkiyetine bağlı taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Şirkete sermaye olarak pay konulmuşsa önalım hakkı kullanılamaz.
Şufa (Önalım) Hakkı Şartları
Şufa (önalım) hakkı, paydaşların taşınmazın diğer paydaşlar arasında kalmasını sağlamak için kullanabileceği bir haktır. Ancak, bu hakkın kullanılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. Maddesi, şufa hakkının uygulanabilirliğine ilişkin çerçeveyi çizmiştir. İşte bu hakkın kullanılabilmesi için gereken şartlar:
Paylı Mülkiyet: Şufa hakkı, sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlarda şufa hakkı uygulanamaz. Bu durumda, önemli olan taşınmazın paylı mülkiyete tabi olup olmadığıdır; taşınmazın vasfı (arsa, daire vb.) değil.
Paydaş Olma: Şufa hakkını kullanabilmek için ilgili taşınmaz üzerinde paydaş olmak gereklidir. TMK’nın 732. Maddesi, sadece paydaşların önalım hakkını kullanabileceğini belirtir. Sınırlı ayni hak sahipleri veya taşınmazda paydaş olmayan kişisel alacak sahiplerinin bu hakkı kullanabilmesi mümkün değildir. Eğer şufa hakkı kullanılacaksa, bu hakkı tüm paydaşlar birlikte kullanmalıdır ve şufa hakkı kullanılan pay, eşit şekilde paylaştırılır.
Fiili Taksim: Fiilen bölünmüş veya taksim edilmiş taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Yani, eğer taşınmazın hangi bölümünü hangi paydaşın kullanacağı belirli bir anlaşma ya da fiili durumla belirlenmişse, bu durumda taşınmazın payının üçüncü bir kişiye satılması durumunda şufa hakkı kullanılmaz. Fiili taksim yapılmış taşınmazlarda, şufa (önalım) davası açılamaz.
Bu şartlar, şufa hakkının ne şekilde ve hangi koşullarda kullanılabileceğini belirler ve bu hakkın etkili bir şekilde uygulanmasını sağlar. Şufa hakkı, taşınmazların paydaşları arasında uyumu korumayı amaçlar ve paydaşlar arasında hak kaybını önlemeye çalışır.
Önalım Hakkı Sözleşmesi Yapılabilir Mi?
Önalım hakkı iki tür olup sözleşmeden ve yasadan kaynaklanmaktadır. Taraflar kendi aralarında önalım hakkı sözleşmesi yaparak, malikin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı beyan ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi tanınır.
Bu durumda sözleşme şarta bağlı olup, malikin taşınmazını 3. Kişiye satması halinde kullanılır.
Bu sözleşmenin adi yazılı bir şekilde yapılması yeterli olup, 3. kişileri de bağlayabilmesi için tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerhin süresi en fazla 10 yıl olup, on yıl dolmakla şerh sona erer.
Aksine sözleşmede hüküm yok ise önalım hakkı devredilemez. Mirasçılara geçmesi ise mümkündür. Aşağıda detaylı anlatılan 3 ay ve 2 yıllık süre burada da geçerlidir.
Önalım (Şufa) Davası’nda Süreç Nasıl İşler?
Önalım hakkına haiz kişinin, taşınmazın alıcısı davalı üçüncü kişiye karşı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde süresinde açmış olduğu önalım davasının kabulü halinde davacı, davalının yapmış olduğu tapu masraflarını ve devir bedelini mahkeme veznesine depo eder.
Dava görülmekle deliller toplanır, bilirkişi dosyayı inceler ve rapor hazırlar. Hâkim de takdir ederse yerinde keşif yaparak karara bağlanır. Kararın kesinleşmesi ile birlikte mahkeme veznesinde depo edilen bedel davalı tarafa ödenir ve tapu sicili iptal edilerek, davacı adına tescil yapılır.
Şufa hakkı hangi hallerde kullanılamaz?
-Satış vaadi sözleşmesine dayanarak payı üzerine geçiren kişiye karşı önalım davası açılamaz. -Paydaşlardan birinin kendi payını, aynı taşınmazdaki bir diğer paydaşa sattığı hallerde de , payı iktisap eden 3. Kişi sıfatı söz konusu olmadığından, diğerlerinin önalım davası açma hakkı yoktur.
Şufa hakkı nasil engellenir?
Dava açılarak kullanılabilir. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Şufa davası ne kadar sürer?
Şufa davası için payı satan ve satın alan kişinin satış durumunu ihtarname ile şufa hakkına sahip kişiye bildirmesi gerekir. Bu ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihten itibaren üç ay içinde de şufa hakkına sahip kişinin dava açması gereklidir. Kesin bir süre verilmese de şufa davası 1-1,5 yıl kadar sürebilmektedir.
Hisseli tapuda şufa hakkı nedir?
Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nedir? Hisseli tapuda, paydaşın payını kısmen veya tamamen satması halinde diğer paydaşların öncelikli olarak satın alma hakkını dava yoluyla edindiği haktır. Hisseli gayrimenkullerde, payı kısmen veya tamamen satan paydaş veya alıcı diğer paydaşlara noter aracılığıyla satışı bildirmelidir.
Önalım davasında dava değeri nasıl belirlenir?
Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Tapuda ön alım hakkı nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.
