Kamulaştırma Davası Nedir?2026
Kamulaştırma Nedir? (2026 Güncel Tanım ve Hukuki Çerçeve)
Kamulaştırma, kamu yararı gerektirdiğinde devletin veya yetkili idarenin özel mülkiyete ait taşınmazları bedeli peşin ödemek şartıyla zorunlu olarak alma işlemidir. Bu işlem Anayasa’nın 46. maddesine ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na dayanır.
Kamulaştırma, bireyin mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden bir işlem olduğundan, sıkı kurallara bağlıdır, denetlenebilir niteliktedir ve idarenin keyfi davranmasını engellemek için çok aşamalı bir süreç içerir.
Kamulaştırmanın temel mantığı şudur:
-
Kamu yararı kararı alınmalı,
-
Değer tespiti yapılmalı,
-
Uzlaşma yolu denenmeli,
-
Bedel peşin veya taksitle ödenmeli,
-
Son adım olarak tapu idare adına tescil edilmelidir.
2026 itibarıyla Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma konusunda vatandaş lehine daha sıkı denetim uygulamaktadır.
Kamulaştırmanın Şartları Nelerdir?
Kamulaştırma yapılabilmesi için dört temel şartın gerçekleşmiş olması gerekir.
Kamu Yararı Kararı
İdare, kamulaştırmanın toplum yararına olduğunu somut verilerle göstermelidir.
“Varsayılan kamu yararı” artık kabul edilmemektedir; özellikle 2024–2026 kararlarında şeffaf raporlama aranır.
Bedelin Peşin Ödenmesi
Peşin ödeme esastır. Ancak büyük projelerde taksitli ödeme mümkündür (örneğin TOKİ projeleri).
Fakat taksitle ödemede faiz uygulanması zorunludur.
Kanuni Usule Uygunluk
İdare usul hatası yaparsa kamulaştırma iptal edilir.
En sık yapılan hatalar: Eksik bilirkişi, yanlış tebligat, yetersiz emsal incelemesi.
Taşınmazın Kamulaştırma Amacına Uygun Olması
İdare bir taşınmazı kamulaştırıyorsa, gerçek ihtiyaç bunu gerektirmelidir.
İhtiyaç yoksa kamulaştırma hukuka aykırı sayılır.
Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?
Kamulaştırma süreci aşama aşama ilerler ve her aşama hukuka tabidir.
İdarenin Ön Tespit Çalışmaları
İdare, taşınmazı, kullanım amacını ve projenin gerekliliğini inceler.
Arazi üzerinde ölçüm, kroki ve fizibilite raporları hazırlanır.
Bilirkişi İncelemesi
İdare değer tespiti için bilirkişiyi kendisi seçer.
Ancak bu değer, mal sahibi için bağlayıcı değildir.
Uzlaşma Süreci
İdare, mal sahibine değer teklifinde bulunur.
Uzlaşma sürecinin amacı dava açılmadan taşınmazın devrini sağlamaktır.
Dikkat: Birçok vatandaş teklifi düşük bularak dava yoluna gitmektedir çünkü idarenin teklif ile mahkemede çıkan bedel arasında %40–%200 fark oluşabilmektedir.
Bedel Tespit ve Tescil Davası
İdare tarafından açılır.
Mahkeme gerçek rayiç bedeli bilirkişi ile belirler ve bedelin ödenmesiyle tapu tescil edilir.
Tapu Tescil İşlemleri
Bedel ödendiğinde taşınmaz resmen idareye geçer.
Kamulaştırma Davası Nedir ve Neden Açılır?
Kamulaştırma davası çoğunlukla idare tarafından açılan bir tespit ve tescil davasıdır, ancak mal sahipleri de iki nedenle dava açabilir:
Bedel Artırım Davası
Teklif edilen bedelin düşük olduğu düşünülüyorsa açılır.
İşleme İtiraz Davası
Kamulaştırma kararının usulsüz olduğu düşünülüyorsa açılır.
Mülkiyet Hakkını Koruma
Mal sahibi kamulaştırmanın gereksiz olduğunu veya kamu yararı olmadığını iddia edebilir.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Mahkemeler 2026 itibarıyla emsal analizine çok daha fazla önem vermektedir.
Emsal Değer
Aynı bölgede satılan taşınmazlar incelenir.
Bilirkişi Değerlendirmesi
Mahkeme genelde 3 kişilik bilirkişi heyeti görevlendirir:
-
Harita Mühendisi
-
İnşaat Mühendisi
-
Ziraat Mühendisi (arsa niteliğine göre)
Rayiç Bedel
Kamulaştırılan taşınmazın güncel piyasa değeri dikkate alınır.
Tarımsal – Ticari – Konut Değeri Ayrımı
Arazi niteliği, değeri doğrudan etkiler.
Örneğin ticari bir arsa ile tarla aynı değerlendirilmez.
Bilirkişi Raporuna İtiraz Nasıl Yapılır?
Mal sahibi, ilk bilirkişi raporunu beğenmezse 7 gün içinde itiraz edebilir.
İtiraz nedenleri şunlardır:
-
Emsaller yanlış alınmış
-
Değer düşük belirlenmiş
-
Yanlış nitelik sınıflandırması
-
Tarımsal verim gerçeği yansıtmıyor
İtiraz halinde mahkeme ikinci bilirkişi heyeti atayabilir.
Kamulaştırma Bedeline İtiraz Davası
Bu dava, idarenin belirlediği değerin düşük olması nedeniyle açılır.
Mahkeme süresi ortalama: 8–18 ay
Artış oranı: %40–%200 arası sık görülür
Vatandaşın Kamulaştırma Kapsamındaki Hakları
2026’da Yargıtay mal sahiplerinin lehine birçok karar verdi.
Haklar:
-
Eksik bedel için dava açma
-
Faiz talep etme
-
Gecikme hâlinde ek tazminat alabilme
-
Kamulaştırma işleminin iptali için dava
Kamulaştırma İşlemine İtiraz Edilebilir mi?
Evet.
Kamu Yararı Kararının İptali
Kamu yararı görünmüyorsa iptal edilir.
Örnek: Aynı amaç başka alanlarda sağlanabiliyorsa.
Usul Hataları
En çok görülen nedenler:
-
Eksik tebligat
-
Emsal incelemesinin hatalı olması
-
Raporda objektiflik bulunmaması
Çevresel Etki Sorunları
ÇED raporu eksik veya hatalıysa işlem iptal edilebilir.
Acele Kamulaştırma Nedir?
Acele kamulaştırma, olağanüstü durumlarda taşınmaza hızlı şekilde el konulmasını sağlar.
Örnek alanlar:
-
Enerji projeleri
-
Askeri alanlar
-
Deprem acil ihtiyaç bölgeleri
Burada değer tespiti sonradan yapılır ancak mal sahibi yine dava açabilir.
Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
İdare bir taşınmaza kamulaştırma yapmadan fiilen el koyarsa bu hukuka aykırıdır.
Fiili El Atma
Yol, park, altyapı geçirilmesi.
Hukuki El Atma
İmar planıyla taşınmazın kullanım dışı bırakılması.
Mal sahibi şu davaları açabilir:
-
Tam tazminat davası
-
Ecrimisil davası
-
Faiz talebi
Kamulaştırmada Uzlaşma Süreci Nasıl Olur?
Uzlaşma Komisyonu değer teklifi sunar.
Uzlaşma zorunlu değildir, kabul edilmezse dava açılır.
Mal sahiplerinin çoğu teklif düşük olduğu için uzlaşmayı reddeder.
Kamulaştırma Bedeline Faiz İşler mi?
Evet.
İdare bedeli geç yatırırsa yasal faiz işler.
Bazı durumlarda gecikme tazminatı da uygulanır.
2026’da Yargıtay faiz konusunda vatandaş lehine detaylı düzenlemeler yapmıştır.
Kamulaştırmada Tescil Davası Süreci
İdarenin açtığı bu dava:
-
Bedelin tespiti
-
Tapunun idare adına tescili
-
Bedelin ödenmesi
adımlarından oluşur.
Kamulaştırma Davasında Masrafları Kim Öder?
Masrafların çoğunu idare öder.
-
Bilirkişi ücretleri
-
Keşif giderleri
-
Harç
-
Tescil masrafı
Mal sahibi sadece kendi avukatlık ücretinden sorumludur.
Davacının yaptığı masraflar satış/tahsil sonrası geri ödenir.
Hangi Durumlarda Kamulaştırma Hukuka Aykırı Olur?
-
Kamu yararı yoksa
-
Bedel ödenmemişse
-
Usul eksikse
-
Tebligatlar yanlışsa
-
Emsaller hatalı seçilmişse
Bu hallerde kamulaştırma işlemi iptal edilir.
2026 Güncel Yargıtay İçtihatları
Yargıtay son yıllarda vatandaşı koruyan şu ilkelere ağırlık vermiştir:
-
Emsal incelemesinin detaylı olması
-
Tarımsal değerlerin objektif belirlenmesi
-
Uzlaşmada baskı uygulanmasının yasaklanması
-
Kamulaştırmasız el atmada yüksek tazminat
Sık Sorulan Sorular
Kamulaştırma davası ne kadar sürer?
6–18 ay.
Bedel artırılır mı?
Evet, çoğu davada ciddi artış olur.
Avukat tutmak zorunlu mu?
Hayır, fakat süreç teknik olduğu için tavsiye edilir.
Acele kamulaştırmada hakkım var mı?
Evet, her aşamada itiraz hakkı vardır.