İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı

İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun başta olmak üzere, imar hukuku, idare hukuku, tapu hukuku ve icra hukuku alanlarında uzmanlaşmış avukattır.

Bu avukatlar, riskli yapı tespit sürecinden başlayarak, itiraz, dava, müteahhit sözleşmeleri, tahliye, yıkım ve yeniden inşa süreçlerinin tamamında hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunar.

İstanbul’da kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak neden önemlidir?

---

Kentsel Dönüşüm Nedir ve Neden İstanbul’da Önemlidir?

 

Kentsel dönüşüm, ekonomik ömrünü tamamlamış, deprem riski taşıyan, sağlıksız veya çarpık yapılaşmanın bulunduğu bölgelerin yenilenmesi amacıyla yapılan hukuki, fiziksel ve sosyal süreçlerin tamamıdır.

Türkiye’de kentsel dönüşümün yasal dayanağı 6306 sayılı Kanun’dur. Bu Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiş olup, riskli yapıların tespiti, yıkılması ve yeniden inşa edilmesine ilişkin usul ve esasları belirlemektedir.

İstanbul neden kentsel dönüşümün merkezidir?

• İstanbul, Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerinde yer almaktadır

• Bilim insanları, İstanbul’da beklenen büyük depremin 7.5 ve üzeri şiddette olacağını öngörmektedir

• İstanbul’daki yapı stokunun %60’ından fazlası deprem yönetmeliğine uygun değildir

• 2023 Kahramanmaraş depremleri, riskli yapıların ne kadar tehlikeli olduğunu bir kez daha göstermiştir

Bu nedenlerle İstanbul’da kentsel dönüşüm zorunluluktur, tercih değildir.

Ancak süreç doğru yönetilmezse, mülk sahipleri, kiracılar ve müteahhitler arasında ciddi uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir. İşte bu noktada İstanbul kentsel dönüşüm avukatı devreye girer.

---

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı Hangi Hizmetleri Sunar?

Kentsel dönüşüm avukatının başlıca hizmetleri şunlardır:

1. Riskli yapı tespit sürecinde danışmanlık

   • Lisanslı kuruluş tarafından yapılan tespitin hukuka uygunluğunun denetlenmesi

   • Tespit raporunun malik açısından sonuçlarının anlatılması

2. Riskli yapı tespitine itiraz işlemleri

   • 15 günlük itiraz süresi içinde Bakanlığa itiraz dilekçesi hazırlanması

   • İtirazın takibi ve sonucunun değerlendirilmesi

3. İptal davaları

   • İtirazın reddi halinde 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılması

   • Yürütmenin durdurulması talebinin yönetilmesi

4. Tapu işlemleri ve şerh takibi

   • Riskli yapı şerhinin tapuya işlenmesi halinde itiraz

   • Yeni bağımsız bölümlerin tescil işlemleri

5. Kat malikleri toplantıları

   • Toplantılara katılım ve maliklerin haklarının korunması

   • Ortak karar protokolünün hukuka uygun şekilde hazırlanması

6. Müteahhit sözleşmesi hazırlığı ve müzakeresi

   • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

   • Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi

   • Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

7. Uyuşmazlık çözümü ve dava takibi

   • Sürece katılmayan malikler aleyhine dava

   • Sözleşmeye aykırılık halinde tazminat davası

   • Tahliye ve icra takipleri

8. İdari davalar

   • Belediye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı işlemlerine karşı iptal davası

   • İmar planı değişikliklerine karşı dava

---

Hangi Durumlarda Kentsel Dönüşüm Avukatına İhtiyaç Duyulur?

Aşağıdaki durumlardan herhangi biriyle karşılaşıyorsanız, vakit kaybetmeden bir İstanbul kentsel dönüşüm avukatına danışmalısınız:

---

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Hukuki Aşamaları (Adım Adım)

 Riskli Yapı Tespit Süreci

Riskli yapı tespiti, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış bir kuruluş tarafından yapılır. Bu kuruluş, binanın taşıyıcı sisteminden karot numuneleri alır, donatı taraması yapar ve gerekli testleri uygular.

Önemli bilgiler:

• Bir binadaki tek bir malik dahi riskli yapı tespiti başvurusu yapabilir

• Başvuru için diğer maliklerin izni gerekmez

• Tespit masrafları başvuran malik tarafından karşılanır

• Diğer maliklerin itiraz etme hakkı saklıdır

Riskli Yapı Tespitine İtiraz (15 Gün)

Riskli yapı tespit raporu size tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na itiraz edebilirsiniz.

Kritik uyarı: Bu itiraz süresi hak düşürücü niteliktedir. Yani 1 gün bile geçse itiraz hakkınız tamamen kaybolur.

İtiraz dilekçesinde:

• Raporun hangi yönlerden hatalı olduğu

• Varsa bilirkişi raporları

• Teknik gerekçeler

belirtilmelidir.

Tapuya Şerh İşlemi

Riskli yapı tespit raporu kesinleştikten sonra, tapu müdürlüğüne gidilir ve binaya ilişkin bağımsız bölümlerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine “riskli yapı” şerhi işlenir.

Bu şerh, binanın yıkılacağını ve dönüşeceğini herkese duyurur. Şerhten sonra:

• Bina ile ilgili satış, devir ve ipotek işlemleri kısıtlanır

• Yıkım ve dönüşüm süreci resmen başlamış olur

İtirazın Reddi ve İptal Davası (30 Gün)

İtirazınız reddedilirse, ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde görevli idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz.

Bu davada aynı anda yürütmenin durdurulması da talep edilebilir. Yürütmenin durdurulması kararı alınırsa, dava sonuçlanana kadar yıkım ve dönüşüm işlemleri durur.

Maliklerin Karar Süreçleri (2/3 Çoğunluk)

Riskli yapı şerhini takiben, tüm maliklerin bir araya gelerek ortak karar alması gerekir. 6306 sayılı Kanun’a göre, kararlar en az üçte iki (2/3) çoğunlukla alınır.

Alınması gereken temel kararlar:

• Binanın yıkılıp yıkılmayacağı

• Müteahhit seçimi (varsa veya başka müteahhit isteniyorsa)

• Anlaşmalı veya anlaşmasız süreç

• Arsa payı karşılığı mı, hasılat paylaşımı mı, yoksa kat karşılığı mı modeli

Bu aşamada bir avukatın bulunması şarttır. Alınan kararların hukuka uygun olması ve tüm maliklerin haklarının korunması açısından profesyonel destek kritik önem taşır.

Müteahhit Sözleşmesi Hazırlığı

Müteahhit ile yapılacak sözleşme, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik belgesidir. Bu sözleşme mutlaka bir avukat eşliğinde hazırlanmalı ve tüm malikler tarafından imzalanmadan önce detaylıca incelenmelidir.

Sözleşmede bulunması gereken temel maddeler:

Tahliye ve Yıkım Süreci

Kararlar alındıktan ve sözleşme imzalandıktan sonra binanın boşaltılması gerekir.

Ev sahibi (malik) iseniz:

• Dönüşüm süresince kira yardımı veya geçici konut tahsis edilmelidir

• Kira yardımı genellikle rayiç bedel üzerinden belirlenir

• Yardımın süresi sözleşmede belirtilir (genelde 18-24 ay)

Kiracı iseniz:

• Kira tazminatı alma hakkınız vardır

• Yardım hakkı kullanma imkanınız bulunur

• Yeni yapılan binada öncelikli kiralama hakkı talep edebilirsiniz

Gönüllü tahliye olmazsa, icra kanalıyla tahliye yoluna gidilir.

Uzlaşmazlık Halinde Dava Yolları

Bazı malikler dönüşüme katılmak istemeyebilir veya şartları kabul etmeyebilir. Bu durumda:

1. Sulh hukuk mahkemesinde uyuşmazlık giderilmesi talep edilir

2. Mahkeme, projenin kamu yararına olduğuna karar verirse katılmayan maliklerin payları rayiç bedel karşılığında diğer maliklere veya müteahhide devredilir

3. Rayiç bedel, bilirkişi raporuyla belirlenir

Bu süreçte de mutlaka bir avukatla çalışılmalıdır.

---

Kentsel Dönüşümde En Sık Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

---

Kentsel Dönüşümde Dava Türleri

İptal Davası

Riskli yapı tespitine itirazın reddi halinde, idare mahkemesinde açılır.

• Süre: Ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün

• Talep: Yürütmenin durdurulması da istenebilir

• Sonuç: Dava kazanılırsa, riskli yapı kararı ortadan kalkar

Tescil Davası (Tapu İptali ve Tescil)

Müteahhit ile yapılan sözleşme sonrası, yeni bağımsız bölümlerin maliklere tescil edilmesi için açılır.

• Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi veya tapu iptali ve tescil davalarına bakan mahkeme

• Taraflar: Malikler (davacı) ve müteahhit (davalı)

Tazminat Davası

Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması halinde açılır. Örneğin:

• İşin zamanında teslim edilmemesi (gecikme tazminatı)

• Ayıplı veya eksik inşaat yapılması

• Sözleşmedeki taahhütlerin yerine getirilmemesi

Tazminat türleri:

• Maddi tazminat (gerçek zarar + yoksun kalınan kar)

• Manevi tazminat (kişilik hakları ihlali halinde)

İcra Takibi ve İhtiyati Tedbir

Kira yardımı veya tazminat ödenmemesi durumunda:

• İlamsız icra takibi başlatılır

• İtiraz halinde itirazın iptali davası açılır

Yıkımın durdurulması için:

• Mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilir

• Tedbir kararı alınırsa, dava sonuçlanana kadar yıkım işlemi durur

---

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Doğru avukatı seçmek, sürecin lehinize sonuçlanması için en kritik faktördür.

Dikkat edilmesi gereken 6 altın kural:

---

Kentsel Dönüşümde Malik Hakları ve Azınlık Hakları

Maliklerin temel hakları

• Mülkiyet hakkı: Kimse, maliklerin rızası olmadan mülkünden yoksun bırakılamaz

• Adil bedel hakkı: Dönüşüme katılmayan maliklerin payları rayiç bedel üzerinden devredilir

• Süreç hakkı: Malikler, karar süreçlerine katılma ve oy kullanma hakkına sahiptir

• Bilgi edinme hakkı: Tüm proje detayları ve sözleşme şartları maliklere eksiksiz bildirilmelidir

Azınlık maliklerin hakları (2/3 çoğunluk altında kalanlar)

2/3 çoğunluk sağlansa bile, azınlıkta kalan maliklerin hakları tamamen ortadan kalkmaz:

1. Hukuka aykırı işlem varsa iptal davası açabilirler

2. Satış sürecinde rayiç bedel üzerinden işlem yapılması zorunludur

3. Mahkeme kararı olmadan payları devredilemez

4. Yeni projede aynı büyüklükte bağımsız bölüm alma hakları saklıdır

---

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinde kiracılar da unutulmamalıdır. Kanun, kiracılara önemli haklar tanımaktadır.

Kiracıların başlıca hakları:

Önemli: Kiracıların da riskli yapı tespitine itiraz etme hakkı vardır (hukuki yarar şartıyla).

---

Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri ve Teşvikler

Devlet, kentsel dönüşümü teşvik etmek için çeşitli destekler sunmaktadır:

Bu desteklerden yararlanmak için avukat aracılığıyla ilgili belediyeye başvurulması gerekir.

Sık Sorulan Sorular

 

Soru 1: İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ücreti ne kadardır?
Cevap: Avukatlık ücretleri; işin kapsamına, davanın türüne, avukatın deneyimine ve sürecin uzunluğuna göre değişir. Genellikle vekalet ücreti (dava sonuna kadar sabit ücret) veya dava sonunda alınacak tazminat üzerinden nispi ücret (%10-20) şeklinde belirlenir. Kesin bilgi için doğrudan avukatla iletişime geçilmelidir.

Soru 2: Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
Cevap: Riskli yapı tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na itiraz edilebilir. Bu süre hak düşürücüdür, 1 gün geçse bile itiraz hakkı kaybolur.

Soru 3: İtiraz reddedilirse ne yapılır?
Cevap: İtirazın reddi halinde, ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Aynı davada yürütmenin durdurulması da talep edilebilir.

Soru 4: Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kararı nedir?
Cevap: Kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerinin en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu çoğunluk sağlandığında azınlıkta kalan maliklerin payları rayiç bedel karşılığında devredilebilir.

Soru 5: Müteahhit sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?
Cevap: Müteahhit sözleşmesinde inşaat süresi, gecikme cezaları, malzeme kalitesi, bağımsız bölüm dağılımı (krokilerle birlikte), kira yardımı süresi ve bedeli, teminat, ek maliyetler ve fesih şartları mutlaka yer almalıdır. Sözleşme asla avukatsız imzalanmamalıdır.

Soru 6: Kentsel dönüşümde kiracının hakları nelerdir?
Cevap: Kiracılar, kira sözleşmesi devam ediyorsa tahliye durumunda kira yardımı alma ve yeni yapılan binada öncelikli kiralama hakkına sahiptir. Ayrıca riskli yapı tespitine itiraz etme hakları da vardır.

Soru 7: Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?
Cevap: Ortalama olarak 1-3 yıl arasında tamamlanır. Ancak dava süreçleri (itiraz, iptal davası, tazminat davası) bu süreyi 4-5 yıla kadar uzatabilir.

Soru 8: İstanbul’da kentsel dönüşüm zorunlu mu?
Cevap: Evet, 6306 sayılı Kanun gereği riskli yapıların yıkılması ve dönüştürülmesi zorunludur. Malikler dönüşüme katılmak istemese bile, 2/3 çoğunluk kararıyla payları rayiç bedel karşılığında devredilebilir.

Soru 9: Riskli yapı tespitini kim yapar?
Cevap: Riskli yapı tespiti, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış kuruluşlar tarafından yapılır. Binadaki tek bir malikin başvurusu yeterlidir.

Soru 10: Dava açmadan kentsel dönüşüm mümkün mü?
Cevap: Evet, tüm malikler anlaşırsa ve müteahhit ile sorunsuz sözleşme yapılırsa dava olmadan da kentsel dönüşüm tamamlanabilir. Ancak uygulamada anlaşmazlıklar sık çıktığı için dava süreci sıklıkla devreye girer.

İstanbul’da kentsel dönüşüm, deprem riski nedeniyle kaçınılmaz bir zorunluluktur. Ancak bu süreçte mülk sahiplerinin, kiracıların ve müteahhitlerin haklarını koruyan güçlü bir hukuki destek olmazsa ciddi mağduriyetler yaşanabilir.

En önemli 3 öneri:

1. Süreyi asla kaçırmayın: Riskli yapı tespitine itiraz için 15 gün, iptal davası için 30 gün gibi hak düşürücü süreler vardır. Bir gün geçse bile hakkınızı kaybedersiniz.

2. Sözleşmeyi avukatsız imzalamayın: Müteahhit ile yapılan sözleşme, sürecin en kritik belgesidir. Eksik veya hatalı bir sözleşme telafisi imkansız zararlara yol açar.

3. Bir İstanbul kentsel dönüşüm avukatıyla çalışın: Daha önce benzer davalarda sonuç almış, İstanbul mahkemelerinde tecrübeli bir avukat, sürecin lehinize sonuçlanmasını sağlar.

Unutmayın: Kentsel dönüşüm bir mağduriyet değil, fırsata dönüştürülebilir. Doğru hukuki destek ile hem güvenli bir yuvaya kavuşabilir hem de mülkünüzün değerini koruyabilirsiniz.

 

Konuyla İlgili Diğer Yazılarımız

Kentsel dönüşüm ve imar hukuku ile ilgili diğer yazılarımızı da inceleyebilirsiniz:

• Kentsel Dönüşümde Şerefiye Davası Nedir? (2026 Güncel Rehber)
• Kentsel Dönüşümde İhtiyati Tedbir Talebi – Dilekçe örneği ve süreç
• Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Önemli 10 Madde – Sözleşme imzalamadan önce okuyun
• Kentsel Dönüşümde Malik Hakları Nelerdir? – 2026 güncel rehber
• Riskli Yapı Tespitine İtiraz Davası Nedir?
• Riskli Yapı Kararı Kesinleşirse Ne Olur?
• Satış İşlemine Karşı Açılan Dava – Süreler ve haklar
• Kentsel Dönüşümde Uzlaşma Süreci Nasıl İşler?
• Müteahhit Sözleşmesine Dayalı Davalar Nedir?
• Değer Tespitine İtiraz Davası (2026)

Not: Bu yazılarımız, kentsel dönüşüm sürecinizde karşılaşabileceğiniz hukuki sorunlara ışık tutmak amacıyla hazırlanmıştır. Daha fazla bilgi için iletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.