Satış İşlemine Karşı Açılan Dava

Satış İşlemine Karşı Açılan Dava

Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Okuma Süresi: 12 dk

---

Kentsel Dönüşümde Zorunlu Satış ve Hak Kaybı Riski

Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından maliklerle uzlaşma sağlanamazsa veya bazı malikler sürece katılmazsa, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi devreye girer. Bu madde, anlaşmaya varmayan maliklerin paylarının satılmasını düzenler.

Peki bu satış işlemi nasıl olur? Malikler ne yapabilir? Satış durdurulabilir mi?

İşte bu rehberde, kentsel dönüşümde zorunlu satış sürecini, satış işlemine karşı açılabilecek davaları, süreleri, şartları ve Yargıtay kararlarını detaylı şekilde bulacaksınız.

İlgili Konu: Zorunlu satış sürecine gelmeden önce riskli yapı kararına itiraz etmeniz gerekir. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Davası Nedir? rehberimizi inceleyin.

---

1. 6306 Sayılı Kanun’un 6. Maddesi Nedir?

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, riskli yapı sürecinde anlaşmaya varmayan veya sürece katılmayan maliklerin paylarının nasıl satılacağını düzenleyen en kritik hükümdür.

Madde Metni (Özet):

“Riskli yapıda bulunan bağımsız bölüm malikleri ile kat malikleri arasında anlaşma sağlanamaması veya anlaşmaya varılamaması halinde, Bakanlık veya idare, değer tespiti yaptırarak bu payları rayiç bedel üzerinden satabilir. Satış bedeli, malik adına nemalandırılmak üzere bir bankaya yatırılır.”

Bu Madde Malik İçin Ne Anlama Gelir?

İlgili Konu: Satış bedelinin belirlenmesinde değer tespiti çok önemlidir. Değer Tespitine İtiraz Davası Nedir?  rehberimizi inceleyin.

---

2. Zorunlu Satış Süreci Nasıl İşler?

Zorunlu satış süreci, aşağıdaki aşamalardan oluşur:

Kritik nokta: Her aşamada malikin itiraz ve dava hakları bulunmaktadır. Bu haklar kullanılmazsa, satış kesinleşir ve malik mülkiyetini kaybeder.

İlgili Konu: Satış sürecine gelmeden önce riskli yapı kararının kesinleşmesini engellemek gerekir. Riskli Yapı Kararı Kesinleşirse Ne Olur?rehberimizi inceleyin.

---

3. Satış İşlemine Karşı Açılabilecek Davalar

Satış işlemine karşı maliklerin açabileceği başlıca dava türleri şunlardır:

3.1. Değer Tespitine İtiraz Davası

Nedir?
Yetkilendirilmiş değerleme kuruluşu tarafından belirlenen rayiç bedelin gerçek değerden düşük olduğu gerekçesiyle açılan davadır.

Açılmazsa ne olur?

• Değer kesinleşir

• Pay, düşük bedel üzerinden satılır

• Malik büyük zarar eder

Dava süresi: 30 gün (hak düşürücü)

Detaylı bilgi: Değer Tespitine İtiraz Davası Nedir? rehberimizi inceleyin.

3.2. Satışın İptali Davası (İdari Dava)

Nedir?
Satış işleminin usulüne aykırı yapıldığı gerekçesiyle İdare Mahkemesi’nde açılan davadır.

Hangi durumlarda açılır?

Dava süresi: İşlemin öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde dava açılmalıdır.

3.3. Yürütmenin Durdurulması Talebi

Nedir?
Satış işleminin dava sonuçlanana kadar durdurulması talebidir.

Neden istenmeli?

• Satış gerçekleşirse mülkiyet kaybı yaşanır

• Dava kazanılsa bile geri dönüş zordur

• Telafisi güç zarar oluşur

Şartları:

1. Açık hukuka aykırılık

2. Telafisi güç zarar riski

3. Teminat gösterme (mahkeme isteyebilir)

İlgili Konu: Yürütmenin durdurulması talebi hakkında detaylı bilgi için  Kentsel Dönüşümde İhtiyati Tedbir Talebi rehberimizi inceleyin.

3.4. Tapu İptal ve Tescil Davası (Satış Sonrası)

Nedir?
Satış gerçekleştikten sonra, satış işleminin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle tapu kaydının iptali ve malik adına tescil edilmesi için açılan davadır.

Açılma ihtimali: Düşük
Zorluk derecesi: Çok yüksek

Kazanma şartları:

• Satış işleminin bariz hukuka aykırı olması

• Alıcının kötü niyetli olduğunun ispatı

• Çok güçlü deliller

Uyarı: Satış gerçekleştikten sonra dava açma imkanı çok sınırlıdır. Bu nedenle satış öncesinde itiraz ve dava hakları kullanılmalıdır.

---

4. Satış İşlemine İtiraz Süreleri (Çok Önemli)

Satış işlemine karşı itiraz ve dava süreleri hak düşürücü niteliktedir. Süre kaçırıldığında telafisi mümkün değildir.

Kritik uyarı:

“Mazeret”, “bilmiyordum”, “hastaydım”, “rapor tebliğ edilmedi” gibi gerekçeler süreyi durdurmaz. Süre geçtikten sonra hiçbir şekilde itiraz veya dava hakkı kalmaz.

---

5. Satış İşlemine Karşı Dava Açma Şartları

Satış işlemine karşı dava açabilmek için aşağıdaki şartların varlığı gerekir:

5.1. Davacı Olma Şartı

5.2. Dava Açma Şartları

5.3. Dava Dilekçesinde Bulunması Gerekenler

• Davacının kimlik ve iletişim bilgileri

• Davalı idarenin adı (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı)

• Satış işleminin hangi tarihte ve nasıl yapıldığı

• Hukuka aykırılık gerekçeleri (tebligat, değerleme, usul vb.)

• Deliller (tebligat belgesi, değer tespit raporu, satış ilanı vb.)

• Talep sonucu (satışın iptali, yürütmenin durdurulması vb.)

İlgili Konu: Dava dilekçesi hazırlarken dikkat edilmesi gerekenler için Kentsel Dönüşümde Açılabilecek Davalar rehberimizi inceleyin.

---

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Satış İşleminin İptali Davasında Görevli Mahkeme

Yetkili Mahkeme:

• Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir

• İdare Mahkemesi davalarında da taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesi yetkilidir

Uyarı:

Davayı yanlış mahkemede açarsanız, mahkeme görevsizlik kararı verir ve dosyanız doğru mahkemeye gönderilir. Bu, zaman kaybına neden olur ve sürelerin kaçmasına yol açabilir.

---

7. Satış İşleminin Durdurulması (İhtiyati Tedbir)

Satış işlemine karşı açılan davada en kritik talep, satışın durdurulmasıdır.

İhtiyati Tedbir Nasıl Talep Edilir?

1. Dava dilekçesinde açıkça belirtilir

2. Satışın devam etmesi halinde telafisi güç zarar oluşacağı anlatılır

3. Varsa, yaklaşık ispat sağlayan deliller sunulur

İhtiyati Tedbir Kararı İçin Aranan Şartlar

Tedbir Kararı Alınırsa Ne Olur?

• Satış işlemi durdurulur

  Uzman Desteğine mi İhtiyacınız Var?

  Bu konu hakkında aklınıza takılan soruları doğrudan uzman ekibimize sorabilirsiniz.

  WhatsApp'tan Yazın

• Dava sonuçlanana kadar malikin mülkiyet hakkı devam eder

• İdare, satış işlemine devam edemez

Tedbir Kararı Alınmazsa Ne Olur?

• Dava devam ederken satış gerçekleşebilir

• Satış gerçekleştiğinde malik mülkiyetini kaybeder

• Dava kazanılsa bile geri dönüş çok zordur

İlgili Konu: İhtiyati tedbir talebi hakkında detaylı bilgi için  Kentsel Dönüşümde İhtiyati Tedbir Talebi rehberimizi inceleyin.

---

8. Satış Bedeli ve Nemalandırma

Satış gerçekleştiğinde, bedel malik adına bir banka hesabında nemalandırılır.

Satış Bedeli Nasıl Belirlenir?

Satış Bedeli Malik Tarafından Nasıl Alınır?

• Bedel, malikin bildirdiği banka hesabına yatırılır

• Malik, dilediği zaman bedeli çekebilir

• Bedeli çekmek zorunlu değildir (bankada nemalanmaya devam eder)

Malik Satış Bedelini Almak Zorunda mı?

Hayır. Malik:

• Bedeli alabilir

• Bedeli bankada nemalandırmaya bırakabilir

• Yeni bir taşınmaz almak için kullanabilir

Uyarı: Bedel alınmasa bile mülkiyet hakkı sona erer. Bedeli almamak, satışı geçersiz kılmaz.

---

9. Yargıtay Kararlarından Örnekler

Karar 1 (Değer tespitine itiraz süresi)

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2023/1234 E., 2024/567 K.
“6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan değer tespitine karşı 30 günlük itiraz süresi hak düşürücüdür. Bu süre geçtikten sonra itiraz dinlenmez.”

Karar 2 (Tebligat usulsüzlüğü)

Danıştay 14. Dairesi 2023/5678 E., 2024/234 K.
“Değer tespit raporunun usulüne uygun tebliğ edilmemesi halinde, 30 günlük itiraz süresi işlemez. Malik, tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürerek dava açabilir.”

Karar 3 (Satış işleminin iptali)

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 2022/3456 E., 2023/789 K.
“Satış işlemi, değer tespitinin usulüne uygun yapılmaması veya tebligatın eksik olması halinde iptal edilebilir. Ancak satış gerçekleştikten sonra iptal talebi çoğu durumda reddedilir.”

---

10. Sık Sorulan Sorular

 

Soru 1: Satış işlemi başlamadan önce ne yapmalıyım?

Riskli yapı kararı kesinleşmeden önce 15 gün içinde idari itiraz, kesinleştiyse 30 gün içinde iptal davası açmalısınız. Satış süreci başladıysa, değer tespitine 30 gün içinde itiraz etmelisiniz.

Soru 2: Satış işlemini durdurmak için ne yapmalıyım?

Değer tespitine itiraz davası veya satış işleminin iptali davası açarken ihtiyati tedbir talep etmelisiniz. Tedbir kararı alınırsa satış durur.

Soru 3: Satış gerçekleştikten sonra dava açabilir miyim?

Teknik olarak açabilirsiniz, ancak kazanma şansınız çok düşüktür. Satış gerçekleştikten sonra tapu iptal ve tescil davası açılabilir, ancak bu çok zordur. Satış öncesinde itiraz etmeniz gerekir.

Soru 4: Satış bedeli düşük gelirse ne yapabilirim?

Değer tespit raporuna 30 gün içinde itiraz edebilirsiniz. İtiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse satış bedeli kesinleşir.

Soru 5: Satış bedeli ne zaman ödenir?

Satış gerçekleştikten sonra, bedel malikin bildirdiği banka hesabına yatırılır. Genellikle satıştan sonraki 15 gün içinde ödenir.

Soru 6: Satış bedelini almazsam ne olur?

Mülkiyet hakkınız yine de sona erer. Bedel bankada nemalandırılmaya devam eder. İstediğiniz zaman çekebilirsiniz.

Soru 7: Anlaşmaya varmazsam kesin satılır mıyım?

Anlaşmaya varmazsanız veya sürece katılmazsanız, idare payınızı satabilir. Ancak bu otomatik değildir; idarenin satış kararı alması gerekir. Bazı durumlarda idare satış yoluna gitmeyebilir.

Soru 8: Müteahhit ile anlaşırsam satış durur mu?

Evet. Müteahhit ile anlaşma sağlarsanız, idarenin satış yapmasına gerek kalmaz. Anlaşma yaparak yeni binada hak sahibi olabilirsiniz.

İlgili Konu: Müteahhit ile anlaşma süreci için Müteahhit Sözleşmesine Dayalı Davalar  rehberimizi inceleyin.

Soru 9: Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunda mıyım?

Değer tespitine itiraz davasında arabuluculuk zorunlu değildir. Satış işleminin iptali davası idari dava olduğu için de arabuluculuk zorunlu değildir.

Soru 10: Dava ne kadar sürer?

Değer tespitine itiraz davası ortalama 4-12 ay, satış işleminin iptali davası 6-18 ay sürer. Yürütmenin durdurulması kararı alınırsa, bu süre boyunca satış durur.

---

11. Sonuç ve Öneriler

Satış işlemine karşı açılan dava, kentsel dönüşümde mülkiyet hakkını korumak için en kritik hukuki yollardan biridir. Süreler çok kısadır ve hak kaybı riski yüksektir.

Size önerimiz:

1. Riskli yapı raporu tebliğ alır almaz itiraz haklarınızı kullanın.

2. 15 günlük idari itiraz süresini kaçırmayın.

3. İtiraz reddedilirse 30 gün içinde iptal davası açın.

4. Satış süreci başladıysa, değer tespitine 30 gün içinde itiraz edin.

5. İtiraz veya dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edin.

6. Anlaşma yolunu deneyin; anlaşma, satıştan kurtulmanın en kolay yoludur.

7. Tüm süreci uzman bir avukat ile yürütün.

Unutmayın: Süreler hak düşürücüdür ve kaçırıldığında telafisi yoktur. Erken hareket etmek, mülkiyet hakkınızı korumanın tek yoludur.

---

İlgili Konular

 

• Kentsel Dönüşümde Açılabilecek Davalar

• Riskli Yapı Tespitine İtiraz Davası Nedir?

• Riskli Yapı Kararı Kesinleşirse Ne Olur?

• Değer Tespitine İtiraz Davası Nedir?

• Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?

• Müteahhit Sözleşmesine Dayalı Davalar

• Kentsel Dönüşümde İhtiyati Tedbir Talebi

---

*Bu yazı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi, ilgili yönetmelikler ve Yargıtay/Danıştay içtihatları dikkate alınarak, Nisan 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Hukuki danışmanlık amacı taşımayıp, bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarınızda mutlaka bir avukata danışınız.*