Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Okuma Süresi: 12 dk

---

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Haklarınızı Bilmek Neden Hayati Önem Taşır?

Kentsel dönüşüm, bir yandan deprem güvenliği için zorunlu bir süreçtir. Öte yandan maliklerin mülkiyet haklarını doğrudan etkiler. Bu süreçte haklarınızı bilmezseniz, binanızı kaybedebilir, düşük bedelle satışa zorlanabilir veya mağdur olabilirsiniz.

Peki kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin hangi hakları vardır? Riskli yapı kararına nasıl itiraz edilir? Anlaşmaya zorlanabilir misiniz? Payınız satılırsa ne yapabilirsiniz?

Bu rehberde tüm bu sorulara yanıt bulacaksınız. Ayrıca sürecin her aşamasında sahip olduğunuz hakları, itiraz yollarını ve başvurabileceğiniz hukuki yolları detaylı şekilde açıklayacağım.

İlgili Konu: Haklarınızı kullanmak için öncelikle hangi davaları açabileceğinizi bilmelisiniz. Kentsel Dönüşümde Açılabilecek Davalar rehberimiz bu konuda size yol gösterecektir.

---

1. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz Hakkı

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı, binanın “riskli yapı” ilan edilmesidir. Bu karar, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkiler. Ancak kanun, bu karara karşı maliklere itiraz hakkı tanır.

1.1. İdari İtiraz Hakkı (15 Gün)

Riskli yapı tespit raporu size tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na idari itirazda bulunabilirsiniz.

Bu itiraz hakkını hangi durumlarda kullanabilirsiniz?

• Raporu düzenleyen kurum yetkisizse

• Rapor usulüne uygun düzenlenmemişse

• Rapor bilimsel esaslara aykırıysa

• Binanızın riskli olmadığını düşünüyorsanız

İtiraz etmezseniz ne olur?
15 gün içinde itiraz etmezseniz, riskli yapı kararı kesinleşir. Kesinleşme sonrasında yıkım süreci başlar.

Detaylı Bilgi: Riskli yapı tespitine itiraz süreci hakkında kapsamlı rehber için  Riskli Yapı Tespitine İtiraz Davası Nedir? yazımızı okuyun.

1.2. İptal Davası Açma Hakkı (30 Gün)

İdari itirazınız reddedilirse veya doğrudan, 30 gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açabilirsiniz.

Bu dava size ne kazandırır?

• Mahkeme, riskli yapı kararını iptal edebilir

• İptal kararıyla birlikte yıkım süreci durur

• Bina yeniden “riskli değil” statüsüne döner

Önemli uyarı: Bu süre hak düşürücüdür. 30 günü kaçırırsanız, dava açma hakkınızı kaybedersiniz.

İlgili Konu: Kesinleşme sonrasında neler olacağını öğrenmek için Riskli Yapı Kararı Kesinleşirse Ne Olur? rehberimizi inceleyin.

1.3. Yürütmenin Durdurulmasını Talep Etme Hakkı

İptal davası açarken, mahkemeden yürütmenin durdurulmasını talep edebilirsiniz. Bu talep kabul edilirse, dava sonuçlanana kadar yıkım süreci durur.

Bu talep neden bu kadar önemlidir?
Çünkü yıkım gerçekleşirse, daha sonra dava kazansanız bile eski haline dönmek imkansıza yakındır. Bu nedenle mutlaka bu talepte bulunmalısınız.

Detaylı Bilgi: Yürütmenin durdurulması talebi hakkında Kentsel Dönüşümde İhtiyati Tedbir Talebi  rehberimizi inceleyin.

---

2. Uzlaşma ve Anlaşma Sürecinde Malik Hakları

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, idare veya müteahhit maliklerle uzlaşma sağlamaya çalışır. Bu süreçte de maliklerin önemli hakları vardır.

2.1. Anlaşmaya Zorlanmama Hakkı

Kimse sizi anlaşmaya zorlayamaz. Anlaşma, tamamen sizin iradenize bağlıdır. Ancak anlaşmazsanız, payınızın satılacağını bilmelisiniz.

2.2. Adil Teklif Alma Hakkı

Size yapılan teklifin adil ve gerçekçi olması gerekir. Teklif, dairenizin rayiç bedeline uygun olmalıdır.

Teklifin adil olup olmadığını nasıl anlarsınız?

• Çevrenizdeki emsal satışları araştırın

• Kendi uzmanınıza değerleme yaptırın

• Birden fazla müteahhitten teklif alın

2.3. Sözleşme Şartlarını Müzakere Etme Hakkı

Size sunulan sözleşmeyi olduğu gibi kabul etmek zorunda değilsiniz. Müzakere etme hakkınız vardır.

Hangi konularda müzakere yapabilirsiniz?

• Size verilecek dairenin büyüklüğü ve konumu

• Teslim süresi

• Kullanılacak malzemelerin kalitesi

• Gecikme tazminatı

• Ek ödemeler

İlgili Konu: Sözleşme imzalarken nelere dikkat etmeniz gerektiğini  Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İmzalarken Dikkat Edilmesi Gerekenler rehberimizde bulabilirsiniz.

2.4. Avukat Desteği Alma Hakkı

Sözleşme imzalamadan önce mutlaka bir avukata danışma hakkınız vardır. Hatta bu hakkınızı kullanmanızı şiddetle tavsiye ederim.

---

3. Değer Tespitine İtiraz Hakkı

Uzlaşma sağlanamazsa veya sürece katılmazsanız, idare payınızın değerini tespit ettirir. Ancak bu değer tespitine itiraz etme hakkınız vardır.

3.1. Değer Tespitine İtiraz Süresi (30 Gün)

Değer tespit raporu size tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde itiraz davası açabilirsiniz.

Bu dava size ne kazandırır?

• Mahkeme, taşınmazınızın gerçek değerini tespit eder

• Tespit edilen değer, satışa esas olur

• Düşük bedelle satılmanızı engeller

İtiraz etmezseniz ne olur?
Değer kesinleşir ve payınız bu düşük bedel üzerinden satılır.

Detaylı Bilgi: Değer tespitine itiraz süreci için Değer Tespitine İtiraz Davası Nedir?  rehberimizi inceleyin.

3.2. Kendi Değerleme Raporu Sunma Hakkı

Mahkemeye, kendi uzmanınıza hazırlattığınız alternatif bir değerleme raporu sunma hakkınız vardır. Bu rapor, mahkemenin doğru karar vermesine yardımcı olur.

---

4. Satış Sürecinde Malik Hakları

Anlaşma sağlanamazsa veya sürece katılmazsanız, idare payınızı satabilir. Ancak bu satış sürecinde de maliklerin hakları vardır.

4.1. Usulüne Uygun Tebligat Alma Hakkı

Değer tespiti, satış ilanı ve diğer tüm bildirimlerin size usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi gerekir.

Usulsüz tebligat ne demektir?

• Tebligatın yapılmamış olması

• Eski adresinize tebligat yapılması (yeni adresinizi bildirmiş olmanıza rağmen)

• Tebliğ mazbatasının usulüne uygun düzenlenmemesi

Usulsüz tebligat hakkınızı nasıl kullanırsınız?
Usulsüz tebligat, süreleri başlatmaz. Bu durumda itiraz ve dava haklarınız devam eder.

4.2. Satış İşlemine İtiraz Etme Hakkı

Satış işlemini İdare Mahkemesi’nde dava edebilirsiniz. Dava süresi, satış işlemini öğrendiğiniz tarihten itibaren 60 gündür.

Hangi durumlarda dava açabilirsiniz?

• Tebligat usulsüz yapılmışsa

• Değerleme usulüne aykırı yapılmışsa

• Satış ilanı kanuna uygun yapılmamışsa

• Yetkisiz kurum işlem yapmışsa

4.3. Satışın Durdurulmasını Talep Etme Hakkı

Satış işlemine karşı dava açarken, yürütmenin durdurulmasını talep edebilirsiniz. Bu talep kabul edilirse, dava sonuçlanana kadar satış durur.

Bu talep neden önemlidir?
Çünkü satış gerçekleşirse mülkiyet hakkınızı kaybedersiniz. Daha sonra dava kazansanız bile geri dönüş çok zordur.

Detaylı Bilgi: Satış işlemine itiraz ve durdurma talebi için Satış İşlemine Karşı Açılan Dava (6306 m.6) rehberimizi inceleyin.

4.4. Satış Bedelini Alma Hakkı

Payınız satıldığında, satış bedelini nemalandırılmış olarak alma hakkınız vardır. Bedel, adınıza bir banka hesabında bekletilir. İstediğiniz zaman çekebilirsiniz.

---

5. Arsa Payı ile İlgili Malik Hakları

Arsa payı, kentsel dönüşüm sürecinde hayati bir öneme sahiptir. Yanlış belirlenmiş arsa payları, maliklerin mağdur olmasına neden olur.

5.1. Doğru Arsa Payına Sahip Olma Hakkı

Her malik, bağımsız bölümünün gerçek değerine uygun bir arsa payına sahip olma hakkına sahiptir.

Arsa payınızın doğru olup olmadığını nasıl anlarsınız?

• Tapu senedinizdeki arsa payınızı komşularınızla karşılaştırın

• Aynı metrekaredeki dairelerin arsa payları farklıysa, sorun vardır

• Bir uzmana hesaplama yaptırın

5.2. Arsa Payının Düzeltilmesini Talep Etme Hakkı

Arsa paylarınızın hatalı olduğunu düşünüyorsanız, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak düzeltilmesini talep edebilirsiniz.

Bu dava size ne kazandırır?

• Arsa payınız gerçek değerinize yükseltilir

• Kentsel dönüşümde söz hakkınız artar

• Yeni binada daha büyük daire sahibi olabilirsiniz

Detaylı Bilgi: Arsa payı düzeltme davası için Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir? rehberimizi inceleyin.

5.3. Karar Alma Sürecinde Oy Hakkı

6306 sayılı Kanun’a göre, riskli yapının yıkılıp yeniden yapılmasına karar vermek için arsa paylarının %50+1’i yeterlidir. Bu nedenle arsa payınız büyükse, kararları etkileme gücünüz de o kadar fazladır.

---

6. Müteahhit ile İlişkilerde Malik Hakları

Kentsel dönüşümde çoğu zaman bir müteahhit ile çalışırsınız. Müteahhit ile ilişkilerde de maliklerin önemli hakları vardır.

6.1. Sözleşmeye Uygun İnşaat Teslimi Talep Etme Hakkı

Müteahhit, sözleşmede vaat ettiği gibi bir inşaat teslim etmek zorundadır.

Nelere dikkat etmelisiniz?

• Dairenizin metrekaresi sözleşmedeki gibi olmalı

• Kullanılan malzemeler sözleşmede belirtilen kalitede olmalı

• Sosyal donatılar (asansör, otopark, bahçe) sözleşmeye uygun yapılmalı

6.2. Eksik ve Ayıplı İmalara Karşı Dava Açma Hakkı

Teslim edilen binada eksik veya ayıplı imalat varsa, müteahhide karşı dava açabilirsiniz.

Hangi haklarınız var?

• Sözleşmeden dönme (eseri geri verme)

• Bedelde indirim isteme

• Eserin ücretsiz onarılmasını isteme

• Onarım masraflarının tazminini isteme

Zamanaşımı süresi: Taşınmazlarda 5 yıl (teslim tarihinden itibaren)

Detaylı Bilgi: Müteahhit sözleşmesinden kaynaklanan haklarınız için Müteahhit Sözleşmesine Dayalı Davalar rehberimizi inceleyin.

6.3. Teslim Gecikmesinde Tazminat Talep Etme Hakkı

Müteahhit, sözleşmede belirtilen tarihte dairenizi teslim etmezse, gecikme tazminatı talep edebilirsiniz.

Tazminat nasıl hesaplanır?
Genellikle emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır. Örneğin, dairenizin aylık kira değeri 15.000 TL ise ve müteahhit 10 ay gecikme yapmışsa, 150.000 TL tazminat talep edebilirsiniz.

6.4. Sözleşmeyi Feshetme Hakkı

Müteahhit sözleşmeye aykırı davranıyorsa (inşaata başlamamış, inşaatı terk etmiş, çok gecikmiş vb.), sözleşmeyi feshetme hakkınız vardır.

Fesih nasıl yapılır?

1. Müteahhide noter ihtarnamesi çekerek kesin süre verin

2. Süre içinde edimini yerine getirmezse, sözleşmeyi feshedin

3. Gerekirse mahkemeden fesih kararı isteyin

---

7. Bilirkişi İncelemesinde Malik Hakları

Davalar sırasında mahkeme bilirkişi incelemesi yapabilir. Bu süreçte de maliklerin hakları vardır.

7.1. Keşifte Hazır Bulunma Hakkı

Bilirkişi keşfi sırasında mutlaka hazır bulunma hakkınız vardır. Hatta bu hakkınızı kullanmanızı şiddetle tavsiye ederim.

Keşifte neler yapmalısınız?

• Bilirkişinin incelemelerini gözlemleyin

• Eksik inceleme varsa hemen itiraz edin

• Kendi uzmanınızı da yanınızda getirin

• Keşif tutanağını imzalamadan önce okuyun

7.2. Bilirkişi Raporuna İtiraz Etme Hakkı

Bilirkişi raporu aleyhinize çıkarsa veya hatalıysa, 2 hafta içinde mahkemeye itiraz edebilirsiniz.

Hangi durumlarda itiraz edebilirsiniz?

• Bilirkişi tarafsız değilse

• Eksik inceleme yapılmışsa

• Rapor bilimsel verilere dayanmıyorsa

• Rapor gerekçeli değilse

7.3. Bilirkişiye İtiraz Etme Hakkı

Mahkemenin atadığı bilirkişiye itiraz edebilirsiniz. Örneğin, bilirkişi tarafsız değilse veya konusunda yeterli uzmanlığa sahip değilse, reddini isteyebilirsiniz.

Detaylı Bilgi: Bilirkişi sürecinde haklarınız için Kentsel Dönüşümde Bilirkişi İncelemesi Nasıl Yapılır? rehberimizi inceleyin.

---

8. Kira Yardımı ve Tahliye Sürecinde Malik Hakları

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde, malikler binayı boşaltmak zorundadır. Ancak bu süreçte de haklarınız vardır.

8.1. Kira Yardımı Alma Hakkı

6306 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, evini boşaltmak zorunda kalan maliklere kira yardımı yapılır.

Kira yardımı ne kadar ve ne kadar süreyle ödenir?

• 18 ay süreyle

• Rayiç bedel üzerinden

• Başvuru yapmanız gerekir

8.2. Makul Tahliye Süresi İsteme Hakkı

Tahliye için size makul bir süre verilmesi gerekir. Genellikle bu süre 30 ila 60 gün arasındadır.

8.3. Zorla Tahliyeye Karşı Korunma Hakkı

İdare, tahliye işlemini usulüne uygun yapmak zorundadır. Usulsüz tahliye işlemlerine karşı dava açabilirsiniz.

---

9. Özet: Kentsel Dönüşümde Malik Hakları Tablosu

---

10. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Riskli yapı kararına itiraz etmezsem ne olur?

İtiraz etmezseniz, karar kesinleşir. Kesinleşme sonrasında yıkım süreci başlar ve payınız satılabilir.

Soru 2: Anlaşmaya zorlanabilir miyim?

Hayır. Kimse sizi anlaşmaya zorlayamaz. Ancak anlaşmazsanız, payınızın satılacağını bilmelisiniz.

Soru 3: Değer tespiti düşük çıkarsa ne yapabilirim?

Değer tespitine 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde itiraz edebilirsiniz. Kendi uzmanınıza rapor hazırlatmanızı öneririm.

Soru 4: Müteahhit dairemi sözleşmeden küçük teslim ederse ne yapmalıyım?

Müteahhide karşı tazminat davası açabilirsiniz. Eksik metrekaresin değerini talep edebilirsiniz.

Soru 5: Kira yardımından nasıl yararlanırım?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na başvuru yapmalısınız. Gerekli evrakları tamamlamanız gerekir.

Soru 6: Payım satılırsa bedeli nasıl alırım?

Satış bedeli, adınıza bir banka hesabında nemalandırılır. İstediğiniz zaman çekebilirsiniz.

Soru 7: Bilirkişi raporu aleyhime çıkarsa ne yapabilirim?

Rapora 2 hafta içinde itiraz edebilirsiniz. İtirazlarınızı gerekçeli olarak yazmalısınız.

Soru 8: Avukatsız bu süreci yönetebilir miyim?

Teknik olarak evet, ancak çok risklidir. Süreler çok kısadır ve küçük bir hata hak kaybına neden olabilir. Mutlaka bir avukat ile çalışmanızı öneririm.

Soru 9: Haklarım ihlal edilirse nereye başvurabilirim?

Öncelikle idareye itiraz edebilir, ardından mahkemeye başvurabilirsiniz. Çözüm olmazsa Anayasa Mahkemesi’ne veya AİHM’e bireysel başvuru yapabilirsiniz.

Soru 10: Tüm bu haklarımı kullanmak için ne kadar sürem var?

Her hak için farklı süreler vardır. Riskli yapıya itiraz için 15 gün, iptal davası için 30 gün, değer tespitine itiraz için 30 gün gibi. Bu nedenle vakit kaybetmeden harekete geçmelisiniz.

---

11. Sonuç ve Öneriler

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin birçok hakkı vardır. Ancak bu haklar, belirli süreler içinde kullanılmazsa kaybedilir. Süreler çok kısadır ve hak kaybı riski yüksektir.

Size önerilerim:

1. Riskli yapı raporu tebliğ alır almaz 15 günlük süreyi takviminize işaretleyin.

2. Vakit kaybetmeden bir avukata danışın. Haklarınızı öğrenin.

3. İtiraz ve dava sürelerini asla kaçırmayın. Her gün çok kıymetlidir.

4. Anlaşma yolunu deneyin. Anlaşmak, satıştan kurtulmanın en kolay yoludur.

5. Arsa payınızı kontrol ettirin. Hatalıysa düzeltilmesini isteyin.

6. Sözleşme imzalamadan önce mutlaka avukata danışın.

7. Bilirkişi keşiflerine mutlaka katılın.

8. Tüm süreci uzman bir avukat ile yürütün.

Unutmayın: Haklarınızı bilmezseniz, kaybedersiniz. Erken hareket etmek, mülkiyet hakkınızı korumanın tek yoludur.

İlgili Konular

• • Kentsel Dönüşümde Açılabilecek Davalar

  • Riskli Yapı Tespitine İtiraz Davası Nedir?

  • Riskli Yapı Kararı Kesinleşirse Ne Olur?

  • Değer Tespitine İtiraz Davası Nedir?

  • Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?

  • Müteahhit Sözleşmesine Dayalı Davalar

  • Kentsel Dönüşümde İhtiyati Tedbir Talebi

---

*Bu yazı, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu, HMK ilgili hükümleri ve Yargıtay/Danıştay içtihatları dikkate alınarak, Nisan 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Hukuki danışmanlık amacı taşımayıp, bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarınızda mutlaka bir avukata danışınız.*