Kentsel dönüşüm sürecinde imzaladığınız kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hayatınızın en önemli hukuki belgelerinden biridir. Bu sözleşme, eski binanızın yıkılmasını, yeni binada nasıl bir daire alacağınızı, hatta hiç daire alamayıp para ile mi ödeneceğinizi belirler.
Ne yazık ki birçok malik, sözleşmeyi okumadan veya içindeki riskli maddeleri anlamadan imzalar. Bu durum, ileride büyük mağduriyetlere yol açar. Peki bir kentsel dönüşüm sözleşmesinde nelere dikkat etmelisiniz? Hangi maddeler sizi korur, hangi maddeler sizi mağdur eder?
Bu rehberde, bir avukat gözüyle sözleşme imzalamadan önce mutlaka kontrol etmeniz gereken 10 kritik maddeyi açıklayacağım.
1. Madde: Dairenizin Metrekare Ölçüleri Net Olmalı
Sözleşmede, size teslim edilecek dairenin brüt ve net metrekare ölçüleri açıkça yazmalıdır. “Yaklaşık 120 m²” gibi muğlak ifadeler kabul etmeyin.
Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kontrol Noktası
Açıklama
Brüt metrekare
Balkon, duvar, ortak alanlar dahil toplam alan
Net metrekare
Kullanılabilir iç alan (oturma odası, yatak odaları, mutfak, banyo)
Balkon ölçüsü
Balkonun kaç m² olduğu ayrıca belirtilmeli
Ortak alanlar
Hol, merdiven, asansör gibi alanların hesaba katılıp katılmadığı
Neden bu kadar önemli?
Müteahhitler genellikle “brüt metrekare” üzerinden pazarlık yapar. Ancak sizin kullanacağınız alan net metrekaredir. Brüt 150 m² görünen bir daire, nette 110 m² çıkabilir. Bu durumda ciddi bir kaybınız olur.
Örnek cümle:
“Davalı müteahhit, davacı malike teslim edeceği dairenin net kullanım alanının en az 120 m² olacağını, balkon alanının ise 8 m² olacağını kabul ve taahhüt eder.”
Sözleşmede, binanın size teslim edileceği kesin tarih (gün, ay, yıl olarak) yazmalıdır. “İnşaatın bitiminde”, “ruhsat alındıktan sonra” gibi belirsiz ifadeler kabul etmeyin.
Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kontrol Noktası
Açıklama
Teslim tarihi
Örn: “31 Aralık 2027 tarihine kadar”
Gecikme durumunda yaptırım
Her ay için ne kadar tazminat ödeneceği
Mücbir sebep hali
Deprem, sel gibi durumlarda sürenin uzayıp uzamayacağı
Neden bu kadar önemli?
Teslim tarihi belirsiz olursa, müteahhit yıllarca inşaatı uzatabilir. Siz de o sürede ne kira yardımı alabilirsiniz ne de yeni evinize yerleşebilirsiniz.
Örnek cümle:
“Müteahhit, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren en geç 24 ay içinde binayı tamamlayarak malike teslim edecektir. Gecikilen her ay için malike aylık 20.000 TL gecikme tazminatı ödeyecektir.”
3. Madde: Kullanılacak Malzemeler Liste Halinde Yazmalı
Sözleşmede, binada ve dairenizde kullanılacak tüm malzemelerin marka ve model olarak listelenmesi gerekir. “Birinci sınıf malzeme”, “lüks inşaat” gibi genel ifadeler yeterli değildir.
Neden bu kadar önemli?
Sözleşmede malzeme listesi yoksa, müteahhit en ucuz malzemeleri kullanır. Siz de “sözleşmede yazmıyor” gerekçesiyle itiraz edemezsiniz.
Örnek cümle:
*”Dairelerde kullanılacak malzemeler ekteki listede (Ek-1) marka ve modelleri ile belirtilmiştir. Müteahhit, bu listede belirtilen malzemelerden daha düşük kalitede malzeme kullanamaz.”*
4. Madde: Arsa Payınız Açıkça Yazmalı
Sözleşmede, size ait olacak arsa payı oranı açıkça belirtilmelidir. Bu oran, tapuda da aynen yer almalıdır.
Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kontrol Noktası
Açıklama
Arsa payı oranı
Örn: “840/10.000” gibi kesirli ifade
Hesaplama yöntemi
Arsa payının nasıl hesaplandığı (metrekare, değer, konum)
Diğer maliklerle karşılaştırma
Aynı büyüklükteki dairelerle payınızı karşılaştırın
Neden bu kadar önemli?
Kentsel dönüşümde kararlar arsa payı çoğunluğu ile alınır. Arsa payınız düşükse, süreçte söz hakkınız da azalır. Ayrıca yeni binada alacağınız dairenin büyüklüğü de arsa payınıza göre belirlenir.
“Malik, arsanın 10.000 tam pay üzerinden 850 payına sahip olacaktır. Bu pay, tapuda malik adına tescil edilecektir.”
5. Madde: Gecikme Tazminatı Açıkça Belirlenmeli
Müteahhit inşaatı geç teslim ederse, size ne kadar tazminat ödeyeceği sözleşmede yazmalıdır.
Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kontrol Noktası
Açıklama
Günlük/aylık tazminat
Her gün veya her ay için sabit bir bedel
Emsal kira
Gecikme tazminatı, dairenin emsal kira bedeli üzerinden hesaplanabilir
Tazminatın ödenme şekli
Peşin mi, aylık mı, teslimatta mı ödenecek?
Neden bu kadar önemli?
Sözleşmede tazminat belirtilmezse, mahkemeden talep etmeniz gerekir. Bu da ek zaman ve masraf demektir.
Örnek cümle:
“Müteahhit, teslim tarihindeki her ay gecikme için malike aylık 25.000 TL gecikme tazminatı ödeyecektir. Bu tazminat, peşin olarak ve herhangi bir mahkeme kararına gerek kalmaksızın ödenecektir.”
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Önemli 10 Madde
6. Madde: Dairenin Konumu ve Cephesi Net Olmalı
Hangi katta, hangi cephede, hangi blokta daire alacağınız sözleşmede açıkça belirtilmelidir. “Malikin seçimi” gibi ifadeler sorun çıkarır.
Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kontrol Noktası
Açıklama
Kat
Zemin kat, 3. kat, çatı katı vb.
Blok
A bloğu, B bloğu, giriş vb.
Cephe
Güney, kuzey, doğu, batı veya ana caddeye bakan
Daire numarası
Mümkünse net daire numarası
Neden bu kadar önemli?
Aynı binada güney cephe daire ile kuzey cephe daire arasında ciddi fiyat farkı vardır. Sözleşmede cephe belirtilmezse, müteahhit size en kötü cephedeki daireyi verebilir.
Örnek cümle:
*”Malik, A bloğu 5. katta, güney cephede, daire numarası A-5 olan bağımsız bölüme sahip olacaktır.”*
7. Madde: Ek Ödemeler ve Şartları Açık Olmalı
Bazı sözleşmelerde, “inşaat maliyetlerindeki artış malike aittir” gibi maddeler bulunur. Bu tür maddeler çok risklidir.
Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kontrol Noktası
Açıklama
Ek ödeme şartı
Hangi durumlarda ek ödeme yapılacağı
Ek ödeme miktarı
Sabit bir miktar mı, yoksa maliyet artışına göre mi?
Ek ödeme sınırı
Maksimum ne kadar ek ödeme yapabileceğiniz
Neden bu kadar önemli?
“Endekse göre artış” gibi maddeler, öngöremediğiniz yüksek miktarlarda ek ödeme yapmanıza neden olabilir.
Tehlikeli cümle örneği:
“İnşaat maliyetlerindeki artış, Türkiye İstatistik Kurumu inşaat maliyet endeksine göre malike yansıtılacaktır.”
Güvenli cümle örneği:
“Malik, sözleşme bedeli dışında hiçbir ad altında ek ödeme yapmayacaktır. Müteahhit, maliyet artışlarını kendisi karşılayacaktır.”
8. Madde: Müteahhidin Teminatı (İpotek veya Şerh) Olmalı
Müteahhit işi yarım bırakırsa veya iflas ederse ne olacak? Bu durum için sözleşmede teminat maddesi bulunmalıdır.
Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kontrol Noktası
Açıklama
Tapuya şerh
Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmeli
İpotek
Müteahhidin başka bir taşınmazına ipotek konulmalı
Banka teminat mektubu
Müteahhit bankadan teminat mektubu vermeli
Neden bu kadar önemli?
Müteahhit iflas ederse veya ortadan kaybolursa, teminatsız bir sözleşmede haklarınızı almanız çok zordur.
“Müteahhit, sözleşme imzalandıktan sonra 6 ay içinde inşaata başlamaz veya başladıktan sonra 3 ay kesintisiz çalışmaya ara verirse, malik noter ihtarnamesi ile sözleşmeyi feshedebilir. Fesih halinde, müteahhide devredilen arsa payları malike iade edilir.”
Ek Tavsiyeler: İmzalamadan Önce Yapmanız Gerekenler
Yukarıdaki 10 maddeye ek olarak, şu tavsiyelere de dikkat edin:
Tavsiye
Açıklama
Sözleşmeyi mutlaka avukata okutun
Bir avukat, gözden kaçırdığınız riskli maddeleri bulur
Boşluk doldurmayın
Sözleşmedeki boş alanları imzalamadan önce doldurun
Tüm sayfaları imzalayın
Her sayfanın altını imzalayın, araya sayfa eklenmesini engelleyin
Bir kopya alın
İmzaladıktan hemen sonra size ait bir kopyayı alın
Tanık bulundurun
İmza sırasında güvendiğiniz bir tanık olsun
Özet: 10 Madde Kontrol Listesi
İşte sözleşme imzalamadan önce kontrol edeceğiniz hızlı liste:
No
Madde
Kontrol Edildi mi?
1
Dairenin net metrekare ölçüsü belli mi?
☐
2
Teslim tarihi kesin (gün/ay/yıl) olarak yazılı mı?
☐
3
Kullanılacak malzemeler liste halinde verilmiş mi?
☐
4
Arsa payınız açıkça belirtilmiş mi?
☐
5
Gecikme tazminatı (aylık/günlük) yazılı mı?
☐
6
Dairenin kat, blok ve cephesi net mi?
☐
7
Ek ödeme şartları ve sınırı belli mi?
☐
8
Müteahhidin teminatı (şerh, ipotek, teminat mektubu) var mı?
☐
9
Sosyal donatılar (asansör, otopark, bahçe) listelenmiş mi?
☐
10
Sözleşmenin feshi şartları net mi?
☐
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: Sözleşmeyi okumadan imzaladım, ne yapabilirim?
Maalesef imzaladıktan sonra “okumadım” diyerek sözleşmeden kurtulamazsınız. Ancak sözleşmedeki maddeler kanuna aykırıysa, iptalini isteyebilirsiniz.
Soru 2: Sözlü olarak vaat edilenler sözleşmede yoksa ne olur?
Sözlü vaatler hukuken geçerli değildir. Sözleşmede yazmayan hiçbir şeyi talep edemezsiniz.
Soru 4: Müteahhit sözleşmeyi değiştirmiyor, ne yapmalıyım?
Değiştirmiyorsa, sözleşmeyi imzalamayın. Müteahhit değiştirmiyorsa, diğer maliklerle birlikte hareket ederek ortak talepler oluşturun.
Soru 5: Sözleşmede “kesin ve gayri kabulü” gibi bir ibre var, ne demek?
Bu tür ibreler genellikle malikin aleyhinedir. “Artık itiraz edemezsin” anlamına gelir. Mutlaka bir avukata danışın.
Sonuç ve Öneriler
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, hayatınızın en önemli hukuki belgelerinden biridir. Aceleyle, okumadan veya anlamadan imzalarsanız, yıllarca sürecek mağduriyetler yaşayabilirsiniz.
Size önerilerim:
Sözleşmeyi asla okumadan imzalamayın.
Mutlaka bir avukata danışın. Bir avukatın ücreti, yaşayacağınız mağduriyetin yanında çok küçük kalır.
Yukarıdaki 10 maddeyi tek tek kontrol edin.
Eksik veya belirsiz maddeler varsa, düzeltilmesini isteyin.
Müteahhit değişiklik yapmıyorsa, sözleşmeyi imzalamayın.
Diğer maliklerle birlikte hareket edin. Birlikte taleplerinizi iletin.
Unutmayın: İmzaladığınız sözleşme, sizin geleceğinizdir. Acele etmeyin, dikkatli olun, profesyonel destek alın.
*Bu yazı, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu, HMK ilgili hükümleri ve Yargıtay/Danıştay içtihatları dikkate alınarak, Nisan 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Hukuki danışmanlık amacı taşımayıp, bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarınızda mutlaka bir avukata danışınız.*
Yazar:
admin
