İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Kimler Tarafından Açılabilir?
Türk Borçlar Kanunu, İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası için Mülk sahibi, eşi, alt ve üst soyuna mensup olan kişiler dahil olmakla beraber bakımıyla mükellef olduğu kişiler tarafından açılmasını uygun görür. Yani mülk sahibi kendi ihtiyacı dışında, yukarıda adı geçen aile mensuplarının farklı gereksinimleri sebebiyle de bu davayı açabilir. Burada da önemli olan zaruriyetin ve gerçekliğin kanıtlanmasıdır. Harici olaraksa bunun dışında yer alan yakın arkadaş ya da alt ve üst soyuyla bağlantısı olmayan kişiler için açtığı davalar uygun görülmez ya da davayı açması mümkün olmaz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
* Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 AY İÇİNDE dava açılmalıdır. Bunun için ayrıca ihtara ve bildirime gerek bulunmamaktadır.
Bu 1 yılık sürede kiraya veren dava açmamışa, bu 1 AYLIK süre içerisinde dava açacağını YAZILI olarak kiracıya bildirirse dava açma süresi TBK Md. 353 gereğince 1 kira yılı için uzamış sayılır.
* Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde; kiralamanın sadece başlangıç tarihi belirlenmişse ve bitiş tarihi ile ne kadar süreyle kiralamanın devam edeceği belirlenmemiş ise belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusudur.
Sözleşmede fesih süresi öngörülmemişse yasal fesih bildirim süreleri uyulması gerekir.
Kira başlangıç tarihi itibariyle 6 aylık kira dönemlerinde, dönemin bitmesinden 3 ay önce kiraya veren kiracıya bildirim yapmak durumundadır.
Tahliye Davasındaki Kanuni Süreler
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında dava açma süresi “hak düşürücü süreye” tabi olduğundan, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli sözleşme olmasına bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Kiraya Verenin, kiralananın yeniden inşası, imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletmesi veya değiştirilmesi gerekli hallerde ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması halinde ise:
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde,
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak, yani her altı aylık dönem için üç ay öncesinden kiracıya bildirimde bulunmak koşulu ile altı aylık dönemin bitimini takiben bir ay içerisinde açacağı davayı açarak kiralananın ihtiyaç sebebi ile tahliyesini talep edebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
Hukuk Mahkemeleri Kanunu düzenlemesi uyarınca kira sözleşmesine dayanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Dava, taraflar yazılı olarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılmamışsa, kiraya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin yetki kuralı kamu düzeninden değildir. Taraflar sözleşme ile yetkili sulh hukuk mahkemesini kendileri belirleyebilirler. Yine yetkisiz mahkemede açılan tahliye davasında davalı süresi içerisinde yetki itirazında bulunmazsa, mahkeme yetkili hale gelir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk
5 Eylül 2023 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı kanunu 37. maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Anılan düzenlemeye göre 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarından önce arabuluculuğa başvurma zorunlu hale gelmiştir. Buna göre dava açma süresi içinde kiraya veren zorunlu arabuluculuğa başvurmadan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması halinde davası, dava şartı noksanlığı nedeniyle reddedilecektir.
Sık Sorulan Sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi
Konut ihtiyaç nedeniyle tahliye Yargıtay Kararları
Altsoyun ihtiyacı nedeniyle tahliye
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç sebebiyle tahliye
Belirli süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi
TBK ihtiyaç nedeniyle tahliye
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye