Kiracının Tahliyesi sebepleri, başka bir deyişle kira sözleşmesinin sona ermesi hâlleri, 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenlenmiştir. Kiracının tahliyesi sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nun tek bir maddesinde düzenlenmemiş olup bu sebepler Kanun’un çeşitli maddelerinde yer almaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nunda kiracının taşınmazdan tahliyesine yönelik olarak 8 yol öngörülmüştür. Bunlar;
-Temerrüt nedeniyle tahliye (m.315)
-Özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılık nedeniyle tahliye (m.316)
-Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye (m.350/1 b.1)
-Taşınmazdaki tadilat nedeniyle tahliye (m.350/1 b.2)
-Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye (m.351)
-Kiracının taahhüdüne dayalı tahliye (m.352/1)
-İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (m.352/2)
-Kiracının konutunun bulunması nedeniyle tahliye (m.352/3)
olarak sıralanabilir.
5 Yılını Dolduran Konut Tahliyesi
Kiracıyı 5 yılını doldurdu diye konuttan tahliye etmek mümkün değildir. Kiraya verenin 5 yılın sonunda yapabileceği tek şey kira tespit davası açabilmektedir. Tabi kanunda yer alan nedenlerden birisi mevcutsa kiraya veren kira tespit davası açmadan da kiracının konuttan tahliye edilmesini isteyebilir. Bu sebepler kanunda şu şekilde sayılmıştır:
Konutun sahibi değiştiyse yeni malik kiracıyı çıkarmak isteyebilir.
Konut sahibinin konuta ihtiyacı varsa konutun tahliye edilmesini isteyebilir.
Konut tadilata gereksinim duyuyorsa tahliye istenebilir.
Konutta bulunan kiracı, konutun ödemelerini zamanında yapmıyorsa kiraya veren tahliye isteminde bulunabilir.
Kiraya veren kiracıya iki haklı ihtarda bulunmuşsa tahliye isteyebilir.
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye imkanı mevcutsa kiraya veren konutun tahliyesini isteyebilir.
Kiracının Tahliyesi Nedeniyle Tahliye Davasının Açılma Süresi
Konut ve çatılı iş yeri kiralarının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi davasının açılma süresi TBK m.350’de, belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi olmak üzere iki farklı şekilde düzenlenmiştir: “Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
TBK m.353’e göre ise kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirir ve yine bu süre içerisinde bildirim kiracıya ulaşırsa, kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı uzamaktadır.
Kiracının Tahliyesi İhtiyaç Nasıl Çekilir?
Kiracıya çekilecek ihtarname bazı koşullarda noter aracılığıyla çekilmek zorundadır. İhtarnamenin noter aracılığıyla muhataba yani kiracıya tebliğ ettirilmesi gerekmektedir. Bazı durumlarda ise kanun koyucu sadece yazılı veya sözlü bildirim yapılmasını yeterli görmüştür. Kira sözleşmesinden kaynaklanan kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmeyen kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi gerekmektedir. Bu ihtarların noter aracılığıyla olması hem ispat açısından hem de kiraya verenin iyi niyetini ortaya koyması açısından önem arz etmektedir. Aynı şekilde evi özensiz kullanan kiracıya da kira sözleşmesini feshetmeden önce ihtar çekilmesi gerekmektedir. İhtarın resmi şekilde olması isteniyorsa noter aracılığıyla çekilmesi zorunludur. Bu kiraya verene ispat kolaylığı da sağlamış olacaktır.
Kiracının Tahliyesi İhtiyacın İspatı
Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç kelimesi, gereklilik, çaresiz kalıp istemek anlamında kullanılmaktadır. TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında geçen “gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu” gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmak zorundadır. Samimi ve zorunlu olmayan bir kiracıya ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilemez. İhtiyaç iddiasının varlığını ispat yükü bunu iddia eden kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir.
Komşularını Rahatsız Eden Kiracı Evden Çıkarılabilir Mi?
Kiracı, kira sözleşmesi uyarınca kiraladığı taşınmazı kanun hükümlerine uygun kullanmalıdır. Kiracının kiraladığı taşınmaz, şayet bir apartman dairesi veya komşuluk ilişkisinin mevcut olduğu bir konumdaysa komşularına ve birlikte yaşadığı diğer şahıslara saygılı davranmalı ve rahatsızlık vermemelidir.
Kiracının Tahliyesinde Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kiracı tahliyesinde yetkili mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Eğer öncelikle tahliye talepli icra takibi yapılmışsa takip taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde yapılır.
KİRACININ TAHLİYESİ Detaylı hukuki bilgi edinmek için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyiniz.
