İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i Şuyu Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir 2026

İzale-i Şuyu Davasının Tanımı (Ortaklığın Giderilmesi)

İzale-i şuyu davası, Türk hukukunda ortaklığın zorunlu olarak sona erdirilmesi için açılan en temel davalardan biridir. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın taraflarca anlaşılarak bölüşülememesi halinde, mahkeme yoluyla malın tasfiye edilmesini sağlar.

Hukuken “şüyu” ortak mülkiyet anlamına gelir. “İzale” ise ortadan kaldırmak demektir. Dolayısıyla izale-i şuyu, ortaklığın ortadan kaldırılması, yani paylaşımın hukuki yollarla yapılmasıdır.

Bu dava türü özellikle şu alanlarda karşımıza çıkar:

Miras kalan taşınmazların paylaşımı
Ortak alınmış bir ev, arsa veya işyerinin paylaşılması
Boşanma sonrası eşler arasında ortak taşınmazın tasfiyesi
Ticari ortaklıkların sona ermesi sonucu malların paylaşılamaması

İzale-i şuyu davası, çekişmeli miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarının neredeyse tamamında başvurulan en güvenilir çözüm yoludur.

2. İzale-i Şuyu Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Bu dava, malın fiilen veya hukuken bölünmesinin mümkün olmadığı veya tarafların anlaşma sağlayamadığı durumlarda açılır. En çok karşılaşılan senaryolar şunlardır:

2.1. Taşınmaz Mirası Paylaşılamıyorsa

Kardeşler arasında kalan ev, arsa, tarla gibi taşınmazlarda anlaşmazlık çıkması durumunda ortaklık sonlandırılır.

2.2. Malın Bölünmesi Teknik Olarak Mümkün Değilse

Bazı mallar teknik olarak bölünemez:

Apartman dairesi
Arazi niteliği uygun olmayan parseller
Bir bütün olarak değer taşıyan ticari işletmeler

Bu tür mallarda satış yoluyla ortaklık giderilir.

2.3. Taraflardan Biri Malın Satışına Rıza Vermiyorsa

Ortaklardan yalnızca bir kişinin bile itiraz etmesi davayı açmak için yeterlidir. Çünkü izale-i şuyu, “tek tarafın istemi” ile de açılabilen bir davadır.

2.4. Elbirliği Mülkiyeti Varsa

Özellikle mirasçılar arasında paylaşım yapılmadığında “elbirliği mülkiyeti” oluşur ve bu durumda herkesin mal üzerindeki hakkı eşittir. Paylaştırma yapılabilmesi için dava zorunlu hale gelir.

3. İzale-i Şuyu Davasında Mülkiyet Türleri

Davanın nasıl yürütüleceği, mülkiyet türüne göre değişir. Türk Medeni Kanunu’nda iki tür mülkiyet vardır:

3.1. Paylı Mülkiyet (Pay Oranlarının Belli Olduğu Durum)

Her ortağın payı bellidir. Dava daha hızlı ilerler.

3.2. Elbirliği Mülkiyeti (Mirasçılık Halinde Ortaktır)

Paylar belirli değildir, tüm mirasçılar malın tamamına sahiptir.
Bu durumda mahkeme payları tespit eder ve ardından ortaklığı giderir.

4. İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır? (Adım Adım Süreç)

4.1. Yetkili Mahkeme

Taşınmazlarda yetkili mahkeme:
📌 Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi

Taşınır mallarda:
📌 Davalının ikametgâhı Sulh Hukuk Mahkemesi

4.2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Dilekçede şu unsurlar yer almalıdır:

Malın tapu bilgileri
Ortakların kimlik bilgileri
Pay oranları (varsa)
Satış veya aynen taksim talebi

Profesyonel avukat yardımı, davanın sürecini kısaltır ve satış aşamasında kayıpları önler.

4.3. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme taşınmazın:

Bölünebilir olup olmadığını,
Değerini,
Fiziki özelliklerini

bilirkişi raporlarıyla tespit eder.

4.4. Aynen Taksim – Bölünebilirlik Analizi

Eğer taşınmaz fiziki olarak bölünebiliyorsa aynen taksim yapılır.
Bölünemiyorsa satış yoluna gidilir.

4.5. Satış Kararı

Satış, genellikle açık artırma (ihale) yoluyla yapılır.
Bu aşamayı, satış memurluğu gerçekleştirir.

4.6. Paranın Paylaştırılması

Elde edilen para, ortaklara pay oranlarına göre dağıtılır.
Borcunuz varsa payınızdan kesinti yapılabilir.

5. İzale-i Şuyu Davasında Satış Türleri

5.1. Açık Artırma Satışı (En Yaygın Olan)

Tüm vatandaşlar ihaleye katılabilir.
Bu yöntem mülkiyet değerinin korunması açısından avantajlıdır.

5.2. Ortaklardan Birinin Satın Alması

Ortaklardan biri açık artırmaya katılıp mülkü satın alabilir.

5.3. Kıymet Takdiri ve Satış Memurluğu İşlemleri

Tapu sicili, belediye ve ilgili tüm kurumlarla koordinasyon sağlanır.

6. İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer? (2026 Güncel Süreler)

Davanın süresi, şehir yoğunluğuna göre değişir. Türkiye genelinde ortalama süreler:

Keşif ve bilirkişi aşaması: 3–6 ay
Mahkeme süreci: 8–14 ay
Satış memurluğu ve ihale: 3–8 ay

⚖️ Toplam ortalama süre: 14–24 ay

Avukat desteği, eksik işlemleri önleyerek süreyi önemli ölçüde kısaltabilir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir 2026

7. İzale-i Şuyu Davasında En Çok Karşılaşılan Sorunlar

7.1. Ortaklardan Birinin Süreci Sürüncemede Bırakması

Taraflardan biri mahkemeye gitmezse, dava yine ilerler.
Bu süreç durmaz; mahkeme re’sen devam eder.

7.2. Taşınmazın Değeri Konusunda Anlaşmazlık

Bilirkişi raporuna itiraz hakkı vardır.

7.3. Tapu Kayıtlarında Hatalar

Kadastro veya tapu kayıtlarında hata varsa dava uzayabilir.

7.4. Çok Sayıda Mirasçı Olması

20–30 mirasçılı dosyalarda süreç daha karmaşık olabilir.

8. İzale-i Şuyu Davasında Avukat Desteğinin Önemi

Bu davalar teknik ve uzun süreçler içerir.
Bir avukatın katkıları:

Hızlı dilekçe ve delil sunumu
Bilirkişi raporlarına güçlü itiraz
Satış aşamasında değer kaybını önleme
Tapu ve icra işlemlerinin takibi
Mirasçıların temsil edilmesi

Azim Hukuk gibi bu alanda tecrübeli ofislerin süreç yönetimi, müvekkilin hem zaman hem maddi kaybını önler.

9. İzale-i Şuyu Davasında Masraflar (2026 Güncel)

Masraflar malın değerine göre değişir, standart kalemler ise şunlardır:

Başvuru harcı
Bilirkişi ücreti
Keşif gideri
Tapu ve belediye yazışma ücretleri
Satış masrafları

Genellikle 10.000 TL – 40.000 TL arası değişir.
Satış sonrası tüm masraflar ortaklara paylaştırılır.

10. İzale-i Şuyu Davasının Miras Hukukundaki Önemi

Bu dava özellikle miras paylaşımında kilit bir role sahiptir.
En çok karşılaşılan örnekler:

Kardeşlerin anlaşamadığı ev
Tek parça tarla
Boşanmış eşlerin paylaşamadığı taşınmaz
Anne-baba üzerine kayıtlı ancak mirascılara geçen arsa

İzale-i şuyu ile:

Miras hukuken düzenlenir
Kimse mağdur edilmez
Malın ekonomik değeri korunur

11. İzale-i Şuyu ve Kat Mülkiyeti İlişkisi

Eğer bir arsa üzerinde bina varsa, kat mülkiyeti kurulup bağımsız bölümler paylaştırılabiliyorsa aynen taksim yapılabilir.
Ancak çoğu durumda fiziksel taksim mümkün olmadığından satış zorunlu olur.

12. İzale-i Şuyu Davasında Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları
Ortaklar
Yabancılar (satış Türk vatandaşlığı gerektirmiyorsa)

Yani satış herkese açıktır.
Bu durum taşınmazın değerinin yükselmesini sağlar.

13. Satış Sonrası Para Paylaşımı Nasıl Yapılır?

İhale sonrası para, icra müdürlüğü tarafından paylara göre dağıtılır.

Örnek:
Bir ev 10.000.000 TL’ye satılsın.
Paylar şu şekilde olsun:

Kişi A: %50 → 5.000.000 TL
Kişi B: %25 → 2.500.000 TL
Kişi C: %25 → 2.500.000 TL

Borcunuz varsa payınızdan kesilir.

14. İzale-i Şuyu Davası Hangi Belgeler Gereklidir?

Başvuru için:

Tapu kayıt örneği
Nüfus kayıt örneği
Adres bilgileri
Malın fotoğrafları
Varsa mirasçılık belgesi
Pay oranları
Belediyeden rayiç değer yazısı

Azim Hukuk, tüm bu belgeleri sizin adınıza temin edebilir.

15. Malın Aynen Taksime Uygun Olup Olmadığı Nasıl Anlaşılır?

Bilirkişi incelemesi şunlara bakar:

Parselin fiziki durumu
İmar uygunluğu
Değer kaybı oluşturup oluşturmadığı
Yapıların niteliği

Eğer bölme taşınmazın değerini düşürüyorsa satış tercih edilir.

16. Ortaklardan Birinin Yurt Dışında Olması Durumunda Ne Olur?

Yurt dışında yaşayan ortakların:

Vekâletnameyle avukat ataması
Adres tespiti
Tebligatların konsolosluk adresine yapılması

mümkündür. Bu durum dava engeli değildir.

17. Boşanma Sonrası Ortaklığın Giderilmesi Davası

Eşlerin malları ortak ise ve elbirliği mülkiyet devam ediyorsa, mal paylaşımı yapılamadığında izale-i şuyu davası açılır.

Özellikle:

Ortak daire
Yazlık
Arsa
İşyeri

boşanma sonrası en çok dava konusu olan mallardır.

18. İzale-i Şuyu Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Hayır.
Bu dava türü arabuluculuğa tabi değildir.

Taraflar isterse kendi aralarında uzlaşabilir ancak yasal zorunluluk yoktur.

19. İzale-i Şuyu Davasında Taraflardan Biri Ölmüşse Ne Olur?

Taraf ölürse dava mirasçılara geçer. Süreç durmaz.
Mirasçılık belgesi dosyaya eklenir ve davaya devam edilir.

20. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Tapuya Şerh Verilir mi?

Evet.
Dava açıldığında taşınmaz üzerine “ortaklığın giderilmesi davası vardır” şeklinde şerh konur.
Bu şerh, kötü niyetli satışları engeller.

21. Neden Bu Dava Bu Kadar Önemlidir?

Mirasçılar arasındaki huzursuzluğu bitirir
Malın ekonomiye katılmasını sağlar
Ortakların hak kaybını önler
Adil paylaşım yapar
Herkesin payı korunur

22. 2026 Yılına Göre Güncel Değerlendirmeler

2026 itibarıyla:

Bilirkişi raporları artık daha hızlı hazırlanıyor
Satış memurlukları elektronik ortamda ihale yapıyor (e-satış)
Dosya süreçleri dijital olarak takip edilebiliyor

Bu da davaların önceki yıllara göre daha hızlı sonuçlanmasını sağlıyor.

İzale-i Şuyu Davası, Miras ve Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında En Etkili Çözüm Yoludur

Ortaklar arasında anlaşma sağlanamayan taşınmaz ve taşınır malların adil biçimde paylaşılması için izale-i şuyu davası en doğru, kesin ve güvenilir yöntemdir.
2026 güncel uygulamalarına göre dava süreci hem elektronik hem hukuki anlamda hızlanmış, satış aşaması daha şeffaf hale gelmiştir.

Azim Hukuk Bürosu, ortaklığın giderilmesi davalarında yüzlerce müvekkile başarıyla hizmet vermekte olup; miras, gayrimenkul ve icra hukukundaki deneyimiyle tüm süreci profesyonel şekilde yönetmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyû) Davası Red Sebepleri

İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası Para Paylaşımı 2026

İzale-i Şuyu Davasında Hissedarların Hakları ve Satış Süreci