BLOG

13 dk okuma

İzale-i Şuyu Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılır?

Yazar: admin

Güncelleme: Aralık 4, 2025

İçindekiler

İzale-i Şuyu Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılır

İzale-i Şuyu davası, paydaşlardan birinin talebi üzerine açılır ve temel amacı ortak mülkiyet ilişkisini sonlandırarak ferdi mülkiyete geçişi sağlamaktır. Bu davanın açılabilmesi için mülkiyetin paylı veya elbirliği şeklinde olması yeterlidir.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet): Paydaşların payları belirli ve ayrılmış durumdadır (örneğin 1/2, 1/4 gibi). Paydaş, kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir ancak malın tamamında hak sahibidir.
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet): Ortakların payları belirli değildir. Genellikle miras ortaklığı gibi durumlarda görülür. Ortaklar, mal üzerinde ancak hep birlikte hareket ederek tasarruf edebilirler.

Ortaklığın giderilmesi davası, bu ortaklık biçimlerinden herhangi birinde, ortaklardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre, ortak mülkiyeti sürdürme zorunluluğu olmadıkça, her paydaşın ortaklığın giderilmesini isteme hakkı vardır.

[njwa_button id=”494″]

2. İzale-i Şuyu Davası Süreci: Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bu tür davalarda usul kurallarına ve yetkiye dikkat etmek, sürecin hızlanması açısından kritik öneme sahiptir.

Görevli Mahkeme: İzale-i Şuyu davası için kesin görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Dava değeri ne olursa olsun bu kural değişmez.
Yetkili Mahkeme: Davaya konu mal taşınmaz ise, kesin yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Eğer dava konusu mal bir taşınır ise, genel yetki kuralları (davalıların yerleşim yeri mahkemesi) uygulanır.

Bu dava, mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Paydaşlık ilişkisi devam ettiği sürece, her ortak davanın açılmasını talep etme hakkına sahiptir. Ortaklığın giderilmesi davası sürecinde tüm paydaşların davaya dahil edilmesi gerektiği unutulmamalıdır (zorunlu dava arkadaşlığı).

3. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri: Aynen Taksim mi, Satış mı?

Hakim, İzale-i Şuyu davası sonunda ortaklığı gidermek için iki temel yöntemden birini seçer ve bu seçimde tarafların talepleri belirleyici olur.

A. Aynen Taksim (Bölme) Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Paydaşlardan herhangi biri, taşınmazın bölünerek kendi payına düşen kısmı almak isterse (aynı taksim talebi), hakim öncelikle bu ihtimali araştırmak zorundadır.
Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, taşınmazın cinsi, imar durumu ve değerinde önemli bir kayıp oluşup oluşmayacağına göre teknik bilirkişilerce belirlenir.
Örneğin, bir arsanın parsellere bölünmesi veya bir binada kat mülkiyeti kurulması mümkünse, bu yolla ortaklığın giderilmesi tercih edilir. Bölünen parçaların değerleri eşit değilse, değeri düşük olan paydaşa ivaz (denkleştirme) ödenerek eşitlik sağlanır.

B. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin mümkün olmadığı, taraflarca talep edilmediği veya aynen taksimin malın değerinde önemli bir düşüşe neden olacağı durumlarda, malın satılmasına karar verilir.
Satış kararı genellikle açık artırma yoluyla İcra Müdürlükleri aracılığıyla gerçekleştirilir. Elde edilen satış bedeli, ortakların kanıtlanmış pay oranlarına göre kendilerine dağıtılır.
Önemli bir detay: Tüm paydaşlar, satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasını oy birliği ile talep ederlerse, hakim bu talebe uyarak satışı yalnızca paydaşlar arasında gerçekleştirebilir. Ancak paydaşlardan birinin dahi satışın herkese açık yapılmasını istemesi durumunda, bu talep yerine getirilemez ve satış herkese açık yapılır.

4. İzale-i Şuyu Davası Masrafları ve Avukatlık Hizmetleri

İzale-i Şuyu davası masrafları, dava açılırken yapılan harçlar, bilirkişi ücretleri ve tebligat giderleri gibi kalemlerden oluşur. Bu masraflar, davanın sonunda genellikle tüm paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Avukatlık vekalet ücreti ve yargılama giderleri gibi maliyet kalemleri, sürecin karmaşıklığına göre değişiklik gösterebilir.

Sürecin karmaşıklığı, özellikle taşınmazın hukuki durumu (ipotek, şerh vb.) ve miras paylarının doğru hesaplanması gerektiğinde artar. Bu nedenle, hak kaybına uğramamak, süreci doğru yönetmek ve hızlı sonuç almak için alanında uzman bir avukattan hukuki destek almak son derece önemlidir. Bir İzale-i Şuyu davası avukatı, payların doğru tespit edilmesini, aynen taksimin mümkün olup olmadığının hukuki zeminde değerlendirilmesini ve en adil sonucun elde edilmesini sağlar.

BÖLÜM I: GİRİŞ VE HUKUKİ DAYANAK

Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde, birden fazla kişinin aynı anda bir malın tamamına malik olduğu durumlar, ortak mülkiyet olarak tanımlanır. Bu ortak mülkiyet biçimleri, hukukumuzda paylı (müşterek) mülkiyet ve elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet olmak üzere iki ana başlıkta incelenir. Paydaşlar arasında ortaklığın devam etmesinin istenmediği anlarda devreye giren en temel hukuki araç, İzale-i Şuyu davası yani Ortaklığın Giderilmesi Davası’dır.

Bu makale, yalnızca bir tanımlama yapmakla kalmayacak; İzale-i Şuyu davası sürecinin tarihsel gelişiminden, görevli ve yetkili mahkemelerin belirlenmesine, ortaklığı giderme yollarının teknik detaylarına ve davaya ilişkin maliyet ile vergisel yükümlülüklere kadar kapsamlı bir analiz sunacaktır.

1.1. İzale-i Şuyu Davası Kavramı ve Hukuk Felsefesi

İzale-i Şuyu davası, isminden de anlaşılacağı üzere, “ortaklığın giderilmesi” anlamına gelir. Hukuk felsefesi açısından bu dava, mülkiyet hakkının en doğal uzantısı olan tasarruf serbestisi ilkesini gerçekleştirmeyi amaçlar. Kimse, mülkiyet hakkını sürekli olarak başka bir ortakla paylaşmaya zorlanamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi bu ilkeyi netleştirir: “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”

Bu hüküm, İzale-i Şuyu davası açma hakkının temel dayanağıdır ve bu hakkın, ortaklık devam ettiği sürece herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmadığını gösterir.

1.2. Ortak Mülkiyet Türleri ve Ortaklığın Giderilmesi İlişkisi

İzale-i Şuyu davası, esasen, paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesini talep eder. Bu iki tür mülkiyet arasındaki farklar, davanın usulünü ve çözüm yollarını doğrudan etkiler:

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet): Paydaşların payları, rasyonel sayılarla (1/2, 1/4 gibi) belirlenmiştir. Bir paydaşın kendi payı üzerinde tasarruf etme serbestisi vardır. Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, pay sahipleri davada birbirlerine karşı bağımsız hareket edebilirler.
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet): Paydaşların payları belirli değildir; mülkiyet, bir bütün olarak ortaklara aittir. Tipik örnekleri miras ortaklığı ve eski Medeni Kanun döneminde edinilmiş mal ortaklığıdır. Bu tür bir ortaklıkta İzale-i Şuyu davası açılmadan önce, çoğu zaman mirasçılık belgesinin çıkarılması gibi ön hazırlıklar gerekir. Elbirliği mülkiyetinde, tüm ortakların davaya dahil edilmesi zorunludur.

Her iki mülkiyet türünde de, bir paydaşın tek başına dava açma hakkı vardır; ancak davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi, yani zorunlu dava arkadaşlığı kuralının işletilmesi şarttır. Bu kural, İzale-i Şuyu davasının usulüne ilişkin en önemli noktadır.

BÖLÜM II: İZALE-İ ŞUYU DAVASININ USUL VE ŞARTLARI

İzale-i Şuyu davası, kendine has usul kuralları olan ve nispi emredici hükümler içeren özel bir dava türüdür.

2.1. Görev ve Yetki (TMK ve HMK Çerçevesinde)

İzale-i Şuyu davasında görevli ve yetkili mahkeme tespiti, davanın kabul edilebilirliği açısından kritiktir.

Görevli Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) ve özel kanunlar gereğince, İzale-i Şuyu davasına bakmakla kesin olarak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Malın değeri veya karmaşıklığı ne olursa olsun bu görev kuralı değişmez.
Yetkili Mahkeme: Dava konusu mal bir taşınmaz ise (arsa, daire, tarla vb.), yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (kesin yetki). Eğer dava konusu mal taşınır ise, genel yetki kuralları (davalıların yerleşim yeri mahkemesi) uygulanır.

2.2. Zorunlu Dava Arkadaşlığı İlkesi

Davanın tüm paydaşlara karşı açılması, yani zorunlu dava arkadaşlığı kuralı, İzale-i Şuyu davasının en karakteristik özelliğidir. Dava açılırken, ortaklardan birinin dahi davaya dahil edilmemesi, davanın esastan reddine yol açar. Bu durum, yargılamanın sağlıklı ilerlemesi ve verilecek kararın tüm ortaklar için bağlayıcı olması zorunluluğundan kaynaklanır.

2.3. Dava Konusu Olabilecek ve Olamayacak Haller

Kural olarak, üzerindeki ortaklık durumunun sona erdirilmesi istenen her türlü taşınır ve taşınmaz mal, İzale-i Şuyu davasına konu edilebilir. Ancak bazı istisnalar mevcuttur:

Sözleşmeden Doğan Süreklilik: Paydaşlar arasında ortaklığı sürdürme yönünde bir sözleşme (örneğin 10 yıllık ortaklık) yapılmışsa, bu süre dolmadan ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.
Özel Kanun Hükümleri: Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olan yerlerde (ortak alanlar hariç), doğrudan İzale-i Şuyu davası açılması mümkün olmayabilir.
Amaca Özgülenme: Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması (örneğin bir apartmanın ortak sığınağı, asansörü vb.) halinde de paylaşım talep edilemez.

BÖLÜM III: ORTAKLIĞI GİDERME YÖNTEMLERİ: KARARIN ÇEŞİTLİLİĞİ

İzale-i Şuyu davasında hakim, davacının talepleriyle bağlı olmakla birlikte, öncelikle malın aynen taksim edilip edilemeyeceğini araştırmakla yükümlüdür. Ortaklığın giderilmesi bu iki temel yöntemle sağlanır: Aynen Taksim veya Satış.

3.1. Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim, dava konusu malın (özellikle taşınmazların) fiziki olarak paydaşların hisseleri oranında bölünerek, her bir paydaşa bağımsız bir mülkiyet verilmesi demektir.

Hakimin Öncelikli Görevi: Paydaşlardan herhangi biri aynen taksim talebinde bulunursa, hakim öncelikle bu talebin hukuken ve fiziki olarak mümkün olup olmadığını teknik bilirkişi raporlarıyla tespit ettirmelidir.

Uzman Desteğine mi İhtiyacınız Var?

Bu konu hakkında aklınıza takılan soruları doğrudan uzman ekibimize sorabilirsiniz.
WhatsApp'tan Yazın
Bölünmezlik İlkesi: Aynen taksimin temel şartı, malın bölünme sonucunda önemli bir değer kaybına uğramamasıdır. Eğer bölünme, taşınmazın ekonomik değerini düşürecekse, bu yol tercih edilemez. İmar Kanunu ve Tarım Reformu Kanunu gibi mevzuatlar, taşınmazların asgari bölünme büyüklüklerini belirler; bu büyüklüklerin altında yapılan bir bölme, hukuken geçersiz sayılır.
Kat Mülkiyeti Kurulması: Eğer ortak mülkiyete konu yapı üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün ise, bu da bir tür aynen taksim yolu olarak kabul edilir ve İzale-i Şuyu davasında öncelikle bu ihtimal değerlendirilir.
İvaz (Denkleştirme): Bölünen parçaların değerleri tam olarak eşitlenemezse, hakim, değer farkını gidermek amacıyla, fazla değer alan paydaşın diğerine ivaz (para) ödemesine karar verebilir.

3.2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin mümkün olmadığı, taraflarca talep edilmediği veya ekonomik olarak uygun görülmediği durumlarda, İzale-i Şuyu davası satış yoluyla sonuçlanır.

Satış Kararı: Hakim, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verdiğinde, bu kararın nasıl uygulanacağına dair usulü de karara eklemek zorundadır. Satış, İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde açık artırma yoluyla yapılır.
Herkese Açık Satış: Kural olarak satış, en yüksek teklifi verenin malı alabileceği şekilde herkese açık yapılır.
Yalnızca Ortaklar Arasında Satış (Pazarlık): Tüm paydaşların, yani davadaki tüm tarafların oy birliğiyle rıza göstermesi halinde, satışın yalnızca ortaklar arasında yapılması kararlaştırılabilir (TMK m. 699/3). Bu durum, satışın daha düşük bir rekabet ortamında gerçekleşmesine neden olabilir. Ancak taraflardan birinin dahi itiraz etmesi, satışın herkese açık yapılması zorunluluğunu doğurur.

BÖLÜM IV: SATIŞ PROSEDÜRLERİ VE İCRA HUKUKU İLİŞKİSİ

İzale-i Şuyu davasında satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi, hukuki süreci mahkemeden icra müdürlüğüne taşır.

4.1. İcra Müdürlüğünde Satış İşlemleri

Satış kararı kesinleştikten sonra, paydaşlardan herhangi biri bu kararı icraya koyma yetkisine sahiptir. İcra Müdürlüğü, taşınmazın veya taşınır malın değerini tespit etmek üzere yeni bir kıymet takdiri (bilirkişi tespiti) yapar.

Kıymet Takdiri: Bu takdir, genellikle dava sürecindeki takdirden farklı bir zamanda yapıldığı için piyasa koşullarına göre değişebilir. Bu rapora itiraz hakkı (İİK m. 128/a) mevcuttur.
Satış İlanı: İcra Müdürlüğü, satış ilanını usulüne uygun olarak yapar. Bu ilanlarda malın özellikleri, değeri, ihale günü ve saati yer alır.
İhale: Satış, iki aşamalı açık artırma usulüyle yapılır. Malın, belirlenen değerin belirli bir yüzdesine satılması mümkündür.

4.2. Paylaşım ve Dağıtım

İhale sonucunda mal satıldıktan sonra, elde edilen bedel icra veznesine yatırılır. İzale-i Şuyu davasının nihai hedefi olan paylaşım aşaması burada gerçekleşir.

Payların Ödenmesi: Satış bedeli, öncelikle masraflar düşüldükten sonra, mahkeme kararında belirlenen pay oranlarına göre tüm ortaklara icra müdürlüğü tarafından ödenir.
Hukuki Engeller: Eğer mal üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi takyidatlar (sınırlayıcı haklar) varsa, bu hak sahiplerinin alacakları öncelikle ödenir; kalan miktar paydaşlara dağıtılır. Bu, icra hukukunun temel prensibidir.

BÖLÜM V: HUKUKİ ANLAŞMALAR VE İSTİSNAİ DURUMLAR

İzale-i Şuyu davası süreci, tarafların iradeleri ile her aşamada etkilenebilir ve sona erdirilebilir.

5.1. Sulh ve Feragat Yoluyla Sona Erme

Dava açıldıktan sonra dahi, paydaşlar aralarında anlaşarak ortaklığı sona erdirebilirler.

Dava Dışı Anlaşma (Sulh): Paydaşlar, mahkeme dışında noter huzurunda veya Tapu Müdürlüklerinde devir yaparak ortaklığa son verebilirler. Bu durumda, mahkemeye sulh olduklarını beyan ederek davanın konusuz kalmasını sağlarlar.
Feragat: Davayı açan paydaş, davasından feragat edebilir. Ancak bu durumda bile, diğer paydaşlar davaya devam etmek isterse, davanın görülmesine devam edilir; zira bu dava, tek bir paydaşın çıkarına değil, tüm ortaklığın giderilmesi amacına hizmet eder.

5.2. Mülkiyetin Devamını Zorunlu Kılan Haller

Bazı durumlarda, İzale-i Şuyu davası açılamaz veya açılsa bile mahkemece reddedilir:

Hukuki İşlemle Sınırlama: Eğer paydaşlar, bir sözleşme ile (en fazla on yıl süreyle) ortaklığı sürdürme yükümlülüğü altına girmişlerse, bu süre içinde dava açılamaz (TMK m. 698).
Sürekli Amaca Özgülenme: Örneğin, bir apartmanın ortak çatısı, merdiveni, bahçesi gibi bölümler, ana yapının sürekli kullanım amacına hizmet ettiğinden, bu kısımlar için ortaklığın giderilmesi talep edilemez.

BÖLÜM VI: MALİYETLER, VERGİ YÜKÜMLÜLÜKLERİ VE AVUKATIN ROLÜ

İzale-i Şuyu davası sadece hukuki değil, aynı zamanda ciddi mali sonuçları olan bir süreçtir.

6.1. Dava Masraflarının Paylaşımı

Dava açılırken ödenen başvurma harcı, bilirkişi ücretleri, keşif masrafları ve tebligat giderleri gibi yargılama masrafları, davanın sonunda kural olarak tüm paydaşlar arasında payları oranında bölüştürülür. Her ne kadar davayı açan paydaş bu masrafları peşin ödemek zorunda kalsa da, karar kesinleşince diğer paydaşlardan hisselerine düşen miktarı talep etme hakkına sahiptir.

Avukatlık Ücreti: Her paydaş kendi avukatına ödeme yapar. Ancak mahkeme tarafından hükmedilen vekalet ücreti (davada temsil edilen paydaş lehine hükmedilen avukatlık ücreti), genellikle mahkeme masrafları gibi pay oranında dağıtılır veya mahkeme takdirine bağlı olarak sadece davayı açan tarafa yüklenmez.

6.2. Vergisel Boyutlar

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi durumunda, elde edilen gelirin vergilendirilmesi konusu gündeme gelebilir:

KDV ve Tapu Harcı: İzale-i Şuyu davası sonucunda yapılan satışlar, KDV Kanunu’nun 17/4-k maddesi uyarınca KDV’den istisnadır. Ayrıca, satış sonrası tapu tescili sırasında, İcra Müdürlüğü tarafından yapılan satışlar, Tapu Harcı’ndan da muaf tutulur. Bu, normal gayrimenkul satışlarına göre önemli bir avantaj sağlar.
Gelir Vergisi (Değer Artış Kazancı): Eğer taşınmaz, edinme tarihinden itibaren belirlenen yasal süre içinde (genellikle 5 yıl) satılmışsa, elde edilen kâr üzerinden değer artış kazancı vergisi ödeme yükümlülüğü doğabilir. Ancak bu hesaplama, her bir paydaş için ayrı ayrı yapılır ve yasal istisna limitleri uygulanır.

6.3. İzale-i Şuyu Davası Avukatının Kritik Rolü

İzale-i Şuyu davası, zorunlu dava arkadaşlığı, görev ve yetki kurallarının hassasiyeti, teknik bilirkişi raporlarının doğru analizi ve icra safhasının yönetilmesi gibi birçok hukuki detayı barındırır. Bu nedenle, alanında uzman bir avukatla çalışmak, sürecin hızlı, adil ve hatasız ilerlemesi için temel gerekliliktir. Avukat, özellikle şu konularda hayati rol oynar:

Davanın tüm paydaşlara karşı doğru şekilde yönlendirilmesi.
Aynen taksim talebinin hukuki ve ekonomik fizibilitesinin değerlendirilmesi.
İcra aşamasında kıymet takdir raporlarına ve ihale usullerine zamanında itiraz edilmesi.
Miras veya diğer hukuki ilişkilerden kaynaklanan özel pay oranlarının doğru tespiti ve tescili.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyû) Davası Red Sebepleri

İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası Para Paylaşımı 2026

İzale-i Şuyu Davasında Hissedarların Hakları ve Satış Süreci