BLOG
9 dk okuma

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?

Yazar: stj.av.handesvs
Güncelleme: Nisan 2, 2026
İçindekiler
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir? - Azim HUKUK

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir? (2026 Güncel Rehber)

Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Okuma Süresi: 8 dk

Giriş: Arsa Payı Nedir ve Neden Önemlidir?

Bir apartman dairesi veya işyeri satın aldığınızda, tapu senedinizde yalnızca bağımsız bölümünüz değil, aynı zamanda binanın bulunduğu arsa üzerindeki payınız da gösterilir. İşte bu paya “arsa payı” denir.

Arsa payı, basitçe şu demektir: Binanızın bulunduğu arsanın yüzde kaçı sizin? Bu oran, tapu senedinizde “Arsa Payı” veya “Pay” sütununda gösterilir.

Peki arsa payı neden bu kadar önemlidir?

  • Binanız yenileneceği zaman alacağınız yeni dairenin büyüklüğünü belirler.

  • Kentsel dönüşümde karar alma mekanizmasında oy hakkınızı etkiler.

  • Dairenizi satarken fiyatını doğrudan etkiler.

  • Ortak giderlerin dağıtımında temel alınır.

Ne yazık ki, Türkiye’deki birçok binada arsa payları yanlış, hatalı veya adaletsiz şekilde belirlenmiştir. Örneğin, aynı metrekaredeki iki daireden biri diğerinden çok daha fazla arsa payına sahip olabilir. İşte bu durumda devreye “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” girer.

Bu Dava Nedir? Hangi Amaçla Açılır?

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası, bir apartman veya sitedeki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, ofis vb.) arsa paylarının gerçek değerlerine uygun olarak yeniden belirlenmesi için açılan bir tespit davasıdır.

Davanın amacı: Tapu sicilinde yanlış kaydedilmiş olan arsa payı oranlarının düzeltilerek, her bir bağımsız bölümün gerçek değeriyle orantılı bir arsa payına kavuşmasını sağlamaktır.

Bu dava sonucunda mahkeme, arsa paylarının nasıl olması gerektiğini tespit eder ve bu tespit tapuya işlenir.

Hangi Durumlarda Bu Dava Açılabilir?

Arsa payının düzeltilmesi davası açabilmek için aşağıdaki durumların varlığı gerekir:

1. Orantısızlık Şartı: Bağımsız bölümlerin arsa payları ile gerçek değerleri arasında ciddi bir orantısızlık bulunmalıdır. Örneğin, aynı büyüklükteki iki daireden birinin arsa payı diğerinin iki katıysa, bu orantısızlık vardır.

2. Proje Onay Şartı: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken, belediyeden onaylı bir projeye dayanılmamış olması gerekir. Eğer onaylı bir proje varsa ve arsa payları buna göre belirlenmişse, dava açılamaz.

3. Hukuki Yarar Şartı: Davayı açan kişinin, bu davayı açmakta korunmaya değer bir hukuki yararı olmalıdır. Yani, dava sonucunda kişinin maddi veya hukuki bir çıkar elde etmesi beklenmelidir.

4. İyi Niyet Şartı: Davayı açan malik, iyi niyetli olmalıdır. Uzun yıllar boyunca hatalı arsa payını bilip de sessiz kalan ve sonradan dava açan kişinin davası, iyi niyet ilkesine aykırılık nedeniyle reddedilebilir.

Davayı Kimler Açabilir? Kimlere Karşı Açılır?

Davacı Olabilecekler (Bu Davayı Açabilenler):

  • Kat malikleri (daire, dükkan vb. sahipleri)

  • Kat irtifakı sahipleri

  • Yukarıdaki kişilerin kanuni mirasçıları (çocukları, eşi vb.)

  • Yukarıdaki kişilerin kanuni temsilcileri (veli, vasi vb.)

Davacı Olamayacaklar (Bu Davayı Açamayanlar):

  • Yönetici (eğer kendisi malik değilse)

  • Kiracılar

  • İntifa hakkı sahipleri

  • Komşu bina malikleri

Davalılar (Bu Dava Kime Karşı Açılır?):
Dava, diğer tüm kat maliklerine ve kat irtifakı sahiplerine karşı açılmalıdır. Çünkü mahkeme kararı sadece davacının değil, tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını değiştirecektir. Bu nedenle tüm maliklerin davada taraf olması zorunludur.

Davanın Aşamaları ve Süreci Nasıl İşler?

1. Adım: Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Mahkemeye Sunulması
Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılır. Dilekçede, arsa paylarının neden hatalı olduğu ve nasıl düzeltilmesi gerektiği açıkça anlatılır.

2. Adım: Ön İnceleme ve Delil Toplama
Mahkeme, öncelikle tüm maliklerin davaya dahil edilip edilmediğini kontrol eder. Eksik malik varsa, bunların davaya dahil edilmesi için süre verir.

3. Adım: Bilirkişi İncelemesi
Bu davanın en kritik aşamasıdır. Mahkeme, genellikle bir inşaat mühendisi veya mimar bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi:

  • Binanın projesini inceler,

  • Her bir bağımsız bölümün konum, büyüklük, manzara, kat, cephe gibi özelliklerini değerlendirir,

  • Kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerleri esas alarak,

  • Her bir bağımsız bölüm için olması gereken arsa payı oranını hesaplar.

4. Adım: Bilirkişi Raporuna İtiraz ve Ek Rapor
Taraflar, bilirkişi raporuna itiraz edebilir. Haklı görülen itirazlar üzerine mahkeme ek rapor alabilir.

5. Adım: Karar ve Tapuya İşlenmesi
Mahkeme, bilirkişi raporunu değerlendirerek kararını verir. Karar kesinleştikten sonra, tapu müdürlüğüne gönderilir ve tüm bağımsız bölümlerin arsa payları resen düzeltilir.

Bina Yıkılırsa Dava Açılabilir mi?

Bu soru, kentsel dönüşüm mağdurları için çok önemlidir.

Kısa cevap: Teorik olarak açılabilir, ancak pratikte çok zordur.

Detaylı açıklama:
Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkına dayandığı için zamanaşımına tabi değildir. Bina yıkılsa bile teorik olarak dava açma hakkınız devam eder.

Ancak şu sorunlar ortaya çıkar:

  • Bilirkişi, yıkılmış bir binanın bağımsız bölümlerinin konum, manzara, kat gibi özelliklerini yerinde inceleyemez.

  • Eski halin tespiti için eski projeler, fotoğraflar, tanık beyanları gibi dolaylı delillere ihtiyaç duyulur.

  • Mahkemeler, yıkımdan sonra açılan davalarda ispat güçlüğü nedeniyle davanın reddine daha sık karar vermektedir.

Bu nedenle en doğru strateji: Binanız yıkılmadan ÖNCE bu davayı açmak ve mahkemeden yıkımı durdurması için ihtiyati tedbir talep etmektir.

Kentsel Dönüşümde Zorla Tahliye Var mı

İhtiyati Tedbir Nedir? Neden İstenmelidir?

İhtiyati tedbir, mahkemenin dava sonuçlanana kadar geçici bir önlem almasıdır.

Arsa payı düzeltme davası açarken mutlaka ihtiyati tedbir talebinde bulunmalısınız. Bu taleple:

  • Binanın yıkılması durdurulabilir,

  • Tapuda herhangi bir devir işlemi engellenebilir,

    Uzman Desteğine mi İhtiyacınız Var?

    Bu konu hakkında aklınıza takılan soruları doğrudan uzman ekibimize sorabilirsiniz.

    WhatsApp'tan Yazın

  • Dava konusu taşınmazın mevcut durumunun korunması sağlanabilir.

Mahkeme, telafisi güç veya imkansız bir zarar riski gördüğünde ihtiyati tedbir kararı verebilir. Binanın yıkılması, bu tanıma en uygun örnektir.

Zamanaşımı Var mı? Ne Kadar Sürede Açılmalı?

Kısa cevap: Bu davada zamanaşımı yoktur.

Uzun açıklama:
Arsa payının düzeltilmesi davası, bir ayni hak davası (eşyaya bağlı bir hak) olduğu için zamanaşımına tabi değildir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ettiği sürece dava açılabilir.

Ancak 2026 yılı itibarıyla Yargıtay içtihatlarında şu önemli nokta vurgulanmaktadır:

“Hakkını kullanmakta geciken kişi, hakkını kaybetmese de, bu gecikme dürüstlük kuralına aykırı ise dava reddedilebilir.”

Yani, arsa payının hatalı olduğunu 20 yıl boyunca bilip de hiç ses çıkarmayan bir malikin, çok geç açtığı dava hakkın kötüye kullanılması nedeniyle reddedilebilir.

Tavsiye: Hatalı arsa payını öğrendikten sonra makul bir süre içinde (genellikle 1-2 yıl) dava açılması önerilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. maddesi açıkça düzenler: “Bu Kanundan doğan her türlü dava, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.”

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Arsa payı düzeltme davası, taşınmaza ilişkin bir dava olduğu için, binanın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Örneğin İstanbul’da bir bina için Ankara’da dava açılamaz.

Dava Ne Kadar Sürer? Masrafları Nelerdir?

Süre: Bu dava, teknik bilirkişi incelemesi gerektiren bir dava olduğu için ortalama 6 ila 18 ay arasında sonuçlanmaktadır. Mahkemenin yoğunluğuna, bilirkişi raporunun süresine ve itiraz süreçlerine bağlı olarak bu süre uzayabilir.

Masraflar:

  • Başvurma harcı (dava açılırken ödenir, her yıl güncellenir)

  • Nispi harç (dava konusu arsa payının değeri üzerinden hesaplanır)

  • Bilirkişi ücreti (genellikle 5.000 – 20.000 TL arasında değişir)

  • Tebligat ve posta masrafları

  • Vekalet ücreti (avukatla çalışıyorsanız)

Önemli not: Davayı kazanırsanız, yargılama giderleri ve vekalet ücreti karşı tarafa yüklenebilir.

Kentsel Dönüşüm ve Arsa Payı İlişkisi (Çok Önemli)

Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı, hayati bir öneme sahiptir. İşte nedeni:

1. Karar Alma Mekanizması:
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre, riskli yapının yıkılıp yeniden yapılmasına karar vermek için arsa paylarının %50+1’i (salt çoğunluk) yeterlidir. Yani arsa payınız ne kadar büyükse, kararları etkileme gücünüz de o kadar fazladır.

2. Yeni Dairenizin Büyüklüğü:
Bina yeniden yapıldığında, yeni dairenizin büyüklüğü arsa payınıza göre belirlenir. Arsa payınız hatalı ve düşükse, yeni binada küçük bir daireye mahkum olabilirsiniz.

3. Satış Riskine Karşı Korunma:
Sürece katılmayan maliklerin arsa payları, Bakanlık tarafından rayiç bedel üzerinden satılabilir. Arsa payınız hatalı ve düşükse, satıştan alacağınız bedel de düşük olur.

Bu nedenle: Kentsel dönüşüm sürecine giren bir binada yaşıyorsanız, en kısa sürede arsa paylarınızın doğru olup olmadığını kontrol ettirmeli ve gerekirse bu davayı açmalısınız.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Arsa payı düzeltme davasını kaybedersem ne olur?
Davayı kaybederseniz, yargılama giderleri ve karşı tarafın vekalet ücreti size yüklenir. Mevcut arsa paylarınız aynen kalır.

Soru 2: Birden fazla malik birlikte dava açabilir mi?
Evet, birden fazla malik birlikte davacı olabilir. Bu durumda masraflar paylaşılır ve dava tek bir dosya üzerinden yürür.

Soru 3: Davayı kazanınca tapu masrafı öder miyim?
Mahkeme kararı kesinleştikten sonra tapuya gönderilir ve resen işlem yapılır. Bu aşamada herhangi bir dönüşüm veya harç ödemezsiniz.

Soru 4: Binada kat mülkiyeti değil de kat irtifakı varsa dava açılabilir mi?
Evet, kat irtifakı durumunda da aynı şekilde dava açılabilir. İkisi arasında fark yoktur.

Soru 5: Davayı kazandığımda komşularımın arsa payı düşecek mi?
Evet. Mahkeme, adaleti sağlamak için tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını yeniden belirler. Sizin payınız artarken, orantısız şekilde yüksek paya sahip olan komşunuzun payı düşebilir.

Soru 6: Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunda mıyım?
Hayır. Bu dava türünde arabuluculuk zorunlu değildir. Doğrudan mahkemeye başvurabilirsiniz.

Soru 7: Yargıtay bu konuda nasıl karar veriyor?
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre:

  • Arsa payları belirlenirken kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerler esas alınır.

  • Sonradan oluşan değer artışları (örneğin binanın altından metro geçmesi) dikkate alınmaz.

  • Onaylı proje varsa dava açılamaz.

Sonuç ve Öneriler

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası, mülkiyet hakkını korumak için önemli bir hukuki araçtır. Ancak teknik bir dava olduğu ve bilirkişi incelemesi gerektirdiği için mutlaka bir avukat eşliğinde yürütülmelidir.

Size önerimiz:

  1. Tapu senedinizdeki arsa payınızı kontrol edin.

  2. Komşularınızın arsa paylarıyla karşılaştırın.

  3. Ciddi bir orantısızlık varsa vakit kaybetmeden bir avukata danışın.

  4. Binanız kentsel dönüşüm sürecindeyse, yıkım başlamadan önce harekete geçin.

  5. Davayla birlikte ihtiyati tedbir talep edin.

Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümleri ile Yargıtay içtihatları dikkate alınarak, Nisan 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Hukuki danışmanlık amacı taşımayıp, bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarınızda mutlaka bir avukata danışınız.

İlgili Konular:

Makale Yazarı

stj.av.handesvs

Yazarın Tüm Yazıları İletişime Geç

Bunu da beğenebilirsiniz