Ev sahibi yasal kira artışından fazlasını isteyebilir; ancak bu talep tek başına kiracının borcunu artırmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için artış anlaşması, Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca ilgili TÜFE sınırını aşamaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerindeki mahkeme tespiti ise farklıdır: hâkim, endeksin yanında taşınmazın durumunu, emsalleri ve hakkaniyeti değerlendirir. Bu yüzden önce sözleşmenin başlangıç tarihini, artış maddesini ve talebin hangi döneme ait olduğunu kontrol etmek gerekir.
“Ev sahibim kirayı iki katına çıkardı, ne yapmalıyım?” sorusunun cevabı yalnızca bir yüzde hesabı değildir. Yanlış ayın endeksini kullanmak, artış maddesini okumamak veya kira ödemesini tamamen durdurmak yeni uyuşmazlık riski yaratır. Bu rehber, olağan yıllık artış ile kira tespit davasını ayırır; yazılı talep, ödeme ve arabuluculuk aşamalarında hangi belgelerin önemli olduğunu açıklar.
Kira sözleşmenizi ve artış talebini birlikte değerlendirmek için Azim Hukuk ile iletişim kurabilirsiniz.
Yasal kira artışı hangi kiralamalarda uygulanır?
Buradaki açıklamalar, esas olarak konut ve çatılı işyeri kiralarının Türk lirası üzerinden yenilenen dönemlerine ilişkindir. Kiracı evi barınma amacıyla mı kullanıyor, yoksa çatılı bir dükkânda mı çalışıyor? Bu ayrım, uygulanacak kuralları belirler. Açık arazi, araç, kısa süreli konaklama veya farklı nitelikte bir sözleşme için aynı sonucu doğrudan kabul etmek doğru olmaz. Sözleşmenin adı kadar fiilî kullanım da önemlidir.
Ev sahibi ile kiracının ilk kez kurduğu kira ilişkisindeki başlangıç bedeli, devam eden sözleşmenin yıllık artışından farklıdır. Yeni kiracının ödediği yüksek bedel, mevcut kiracının borcunu kendiliğinden değiştirmez. Ev sahibinin aynı apartmandaki başka bir daireyi yeni kiracıya yüksek bedelle vermesi de yıllık artış sınırını ortadan kaldırmaz. Buna karşılık mahkeme, uygun koşullarda emsal kirayı da inceler.
Önce sözleşmenin başlangıç gününü ve yenileme tarihini bulun. Ardından kiralananın niteliğini, kira bedelinin para birimini ve varsa önceki mahkeme kararını kontrol edin. Başlangıç tarihine dair uyuşmazlık varsa eski dekontlar, teslim belgeleri ve ilk yazışmalar yararlı delillerdir. Tarihi yalnızca tarafların son imzaladığı kâğıda bakarak belirlemek, uzun süredir devam eden ilişkiyi yanlış değerlendirme riski yaratır.
TÜFE sınırı ne anlama gelir?
TBK madde 344, yenilenen kira dönemlerinde tarafların kararlaştırdığı artışı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar. Haberde okuduğunuz aylık enflasyon veya yıllık enflasyon rakamı, bu ölçütle aynı değildir. Bu nedenle hesabı doğru göstergeyle ve doğru yenileme dönemi için yapın. Aylık bültenlerdeki farklı rakamları birbirine karıştırırsanız yanlış ödeme hesabı riski doğar.
Yasal üst sınır, ev sahibinin her sözleşmede otomatik olarak o oranda zam yapabileceği anlamına gelmez. Taraflar sözleşmede geçerli biçimde daha düşük bir artış kararlaştırmışsa avukat bu hükmü ayrıca değerlendirir. Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kanunun ikinci fıkrasındaki mahkeme belirlemesi gündeme gelir. Ev sahibinin istediği oranı doğrudan endeksle eşitlemek veya endeksin her durumda tek başına borç yarattığını düşünmek doğru değildir.
Örneğin yalnızca hesabı göstermek için mevcut aylık kirayı 20.000 TL, örnek artış oranını yüzde 30 kabul edelim. Artış 6.000 TL, yeni bedel 26.000 TL olur. Bu örnek güncel ayın resmî oranını göstermez. Gerçek hesap için sözleşmenin hükmünü, doğru yenileme tarihini ve o dönem için geçerli veriyi birlikte kullanın. Önceki yılın hukuken geçerli bedeli de hesapta önem taşır.
Sözleşmede daha yüksek zam yazıyorsa ne olur?
Sözleşmede yüzde 50, yüzde 100 veya “ev sahibinin istediği kadar” artış yazması, kanuni sınırı etkisiz hâle getirmez. Mahkeme, konut ve çatılı işyeri kiralarının yenilenen dönemindeki anlaşmayı TBK madde 344 çerçevesinde inceler. Tarafların imzası, sınırı aşan bir hükmü kanuni sınırın üzerinde geçerli hâle getirmez. Hangi bölümün geçerli olduğunu belirlemek için metnin tamamına ve kira dönemine bakın.
“Piyasa rayicine göre artış” gibi genel ifadeler de tek başına serbest zam yetkisi vermez. Sözleşmedeki artış maddesi ile beş yıldan sonraki kira tespitinin koşulları birbirinden ayırın. Kiracı, metindeki cümleyi görmezden gelmemeli; ev sahibi de bu cümleden sınırsız artış hakkı çıkarmamalıdır. Uyuşmazlıkta avukat sözleşmeyi, kanunu ve talebin dayanağını birlikte inceler.
Ev sahibi yeni bir ek protokol imzalamanızı isterse yalnızca kira tutarına bakmayın. Metinde geçmiş borç kabulü, tahliye tarihi, masraf yükümlülüğü veya uyuşmazlıktan vazgeçme ifadelerine de dikkat edin. Önce belgenin bir örneğini alın ve her hükmü okuyun. Belgenin adının “zam anlaşması” olması, içindeki diğer taahhütlerin önemini azaltmaz. Özellikle boş alanları bulunan belgelerde sonradan doldurma riskini de değerlendirin.
Beş yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı belirleyebilir mi?
Hayır. Beş yılın dolması, ev sahibine tek taraflı ve sınırsız fiyat belirleme yetkisi vermez. TBK madde 344’ün üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde farklı bir mahkeme değerlendirmesi öngörür. Hâkim ilgili endeksi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini hakkaniyet çerçevesinde inceler. Sonuç, ev sahibinin telefonda söylediği rakama otomatik olarak eşit olmaz.
Bu aşamada “TÜFE’den bir kuruş fazla olamaz” demek de eksik kalır. Olağan yıllık artış anlaşmasının sınırı ile mahkemenin beş yıldan sonraki tespiti aynı mekanizma değildir. Somut dosyanın koşulları, mahkemenin farklı bir bedel belirlemesine imkân tanır. Kiracının uzun süredir taşınmazı kullanması, emsallerin karşılaştırılabilirliği ve konutun fiziksel özellikleri değerlendirmede rol oynar. Her dosya için sabit bir indirim oranı veya kesin sonuç beklemeyin.
İlan fiyatları ile gerçekten kurulmuş kira sözleşmelerindeki bedelleri de ayırmak gerekir. Aynı sokakta olmak, iki dairenin tam emsal olduğunu göstermez. Metrekare, kat, asansör, bakım durumu, cephe, ısınma ve kullanım amacı bakımından farklar bulunması mümkündür. Bu nedenle taraflar sadece en yüksek ya da en düşük ilanı seçmek yerine, karşılaştırmaya elverişli belgeleri toplamalıdır. Keşif ve bilirkişi incelemesi, mahkemeye bu bilgileri değerlendirmek için dayanak sağlar.
Kira tespit davası açılınca kira hemen yükselir mi?
Dava açılması, ev sahibinin talep ettiği tutarı kendiliğinden yürürlüğe sokmaz. Dilekçedeki rakam, henüz mahkemenin kabul ettiği kira bedeli değildir. Buna karşılık kiracının ödeme borcu da dava nedeniyle durmaz. Kiracı, ödeme hesabında devam eden sözleşmeyi, geçerli artış hükümlerini ve varsa önceki kararları dikkate almalıdır. “Dava var, hiç kira ödemem” yaklaşımı temerrüt yönünden ayrı bir sorun riski yaratır.
Mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden itibaren etkili olacağı önemlidir. TBK madde 345, dava ve yazılı bildirim zamanını düzenler. Kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açma seçeneğine sahiptir. Aynı süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi ulaştırması hâlinde, davayı ilgili yeni dönemin sonuna kadar açma seçeneği de vardır. Mahkeme, dönem başlangıcına etki bakımından bu tarihleri inceler. Sözleşmedeki artış hükmü için de ayrı düzenleme vardır.
Bu yüzden “dava her zaman açılabilir” cümlesi ile “istenen tarihten itibaren her fark alınabilir” cümlesi aynı değildir. Avukat, tebliğ tarihini, yenileme gününü, sözleşmenin artış hükmünü ve dava tarihini birlikte incelemelidir. Ayrıca arabuluculuk sürecinin süreler üzerindeki etkisini somut işlem için ele alır. Kararın uygulanmasını ve olası kira farkının tahsilini ise avukat kararın niteliğine ve kanun yolu durumuna göre değerlendirir.
Yasal sınırın üzerindeki talebe nasıl cevap verilir?
Önce talebin yazılı hâlini saklayın. WhatsApp mesajı, e-posta veya ihtarname, ev sahibinin hangi bedeli hangi tarihten itibaren istediğini göstermelidir. Telefon görüşmesinin ardından kendi notunuzu tarihli tutabilirsiniz. Ancak görüşmeyi kaydetmeden önce hukuka uygunluğu ayrıca değerlendirin. Amaç, talebi ve cevabı güvenilir biçimde belgelemektir; yeni bir kişisel veri veya delil sorunu oluşturmak değildir.
Cevabınızda kira başlangıç tarihini, yenileme dönemini ve sözleşmenin ilgili maddesini belirtin. Hesabı hangi veriye dayandırdığınızı açıkça yazın. Hakaret, tehdit veya gereksiz suçlama yerine somut bir ödeme ve değerlendirme açıklaması kullanın. Ev sahibinin gönderdiği resmî ihtarı sıradan mesaj gibi görmeyin. İhtarın içeriği ve varsa süreleri, hangi hukuki işlemin başlatıldığını anlamak için önemlidir.
Kısa bir iletişim örneği: “İlettiğiniz yeni kira tutarını aldım. Sözleşmenin yenileme tarihi ve artış maddesi çerçevesinde hesabı kontrol ediyorum. Ödeme yükümlülüğümü yerine getireceğim. Kanuni sınırı aşan talebin gerekçesini ve hesaplamasını yazılı olarak paylaşmanızı rica ederim.” Bu metin her dosya için hazır hukuki ihtar değildir. Ev sahibi resmî belge göndermiş veya dava açmışsa avukat cevabı dosyaya özel hazırlamalıdır.
Artışı kabul etmeyen kiracı ne kadar ödeme yapmalı?
“Eski kirayı aynen yatırmak yeterlidir” şeklinde genel bir cevaba güvenmeyin. Önce sözleşmede geçerli artış hükmü olup olmadığını ve yeni dönemin başlayıp başlamadığını kontrol edin. Böyle bir durumda hiç artış yapmamak, kiracının hukuken borçlu olduğu tutarı eksik ödeme riski yaratır. Önce mevcut hukuki bedeli ve geçerli artış hesabını belirleyin. Hesabı yalnızca internet hesaplayıcısına bırakmayın; sözleşmeyle karşılaştırın.
Ödemeyi zamanında, açıklaması anlaşılır bir banka kaydıyla yapmak ispatı kolaylaştırır. Açıklamada hangi ayın kirasını ve hangi taşınmaz için ödediğinizi belirtin. Bir açıklama yazmak, yanlış tutarı hukuken doğru hâle getirmez. Ev sahibi ödemenizi iade ederse veya hesap bilgisi vermekten kaçınırsa parayı harcamak yerine ödeme yerinin belirlenmesi gibi uygun hukuki seçenekleri değerlendirin.
İcra ödeme emri, temerrüt ihtarı veya dava tebligatı aldıysanız beklemeyin. Her belge için ilgili cevap ve ödeme süresini ayrıca kontrol edin. WhatsApp üzerinden devam eden görüşme, resmî süreleri kendiliğinden durdurmaz. Azim Hukuk’un gayrimenkul ve kira uyuşmazlıklarında avukatlık hizmeti kapsamında avukat, sözleşmeyi, ödeme kayıtlarını ve gelen belgeleri birlikte değerlendirir. Böylece taraflar, artış tartışması ile ödeme veya tahliye riskinin hangi noktada ayrıldığını görebilir.
Daha önce yüksek artışı kabul ettiyseniz ne olur?
Geçmişte yüksek tutar ödemiş olmak, bütün sonraki dönemlerin hesabını tartışmasız hâle getirmez. Ancak tarafların anlaşması, ödeme açıklamaları ve kira ilişkisinin süresi önemlidir. Taraflar yeni bir sözleşme mi imzaladı, mevcut ilişki için ek protokol mü hazırladı, yoksa kiracı yalnızca birkaç yüksek ödeme mi yaptı? Bu sorulara cevap vermeden geçmiş bedelin veya fazla ödemenin hukuki niteliği hakkında kesin sonuca varmayın.
Kiracı, fazla ödediğini düşündüğü tutarı her olayda otomatik olarak geri alamaz. Avukat, talebin hukuki dayanağını, geçerli bedeli, ödeme tarihlerini, irade açıklamalarını ve süreleri araştırır. Ev sahibine gelecek kiralardan kendi hesabınızla kesinti yapmak, ayrı bir eksik ödeme uyuşmazlığı riski yaratır. Önce dönemlere göre bir tablo hazırlayın; geri isteme veya mahsup seçeneğini belgeler üzerinden değerlendirin.
Özellikle geçmişte geçici yüzde 25 sınırının uygulandığı dönemlerle daha sonraki dönemleri ayırın. Kanun koyucu bu sınırı, belirli tarihler arasında yenilenen konut kiraları için getirmişti. Geçici ikinci madde 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasındaki yenilemeleri kapsıyordu. Bugünkü olağan artış hesabına bu oranı süresiz bir kural gibi taşımak yanlış olur. Geçmiş hesapları ise o dönemin düzenlemesiyle inceleyin.
Ev sahibi “zam yapmazsan çık” diyebilir mi?
Yüksek artışı kabul etmemeniz, tek başına ev sahibine hemen tahliye hakkı vermez. Kira bedeli ile tahliye sebebi ayrı konulardır. Ev sahibi kanundaki bir tahliye yoluna dayanıyorsa o yolun koşullarını ve sürelerini yerine getirmelidir. Kiracı da yalnızca artışı tartıştığı için kira ödeme yükümlülüğünü bırakmamalıdır. Bir taraftaki haksız talep, diğer taraftaki bütün borçları ortadan kaldırmaz.
İhtiyaç iddiası, tahliye taahhüdü, temerrüt ve uzun uzama süresi farklı değerlendirmeler gerektirir. Düzenli ödeme yapmak, ödeme kaynaklı riskleri azaltmaya yardımcı olur; fakat diğer yasal tahliye sebeplerini her koşulda etkisiz kılmaz. Aynı şekilde beş yıllık süre, kiracı için mutlak bir tahliye koruması değildir. Bu konulara genel bir çerçeve için kiracının hakları rehberinden ulaşabilirsiniz.
Ev sahibi taşınmazı satmayı düşünüyorsa avukat, satışın kira ilişkisini nasıl etkileyeceğini ayrıca ele alır. Satış, mevcut kirayı tek başına serbestçe belirleme hakkı doğurmaz. Yeni malik, koşulları varsa ihtiyaç nedeniyle hukuki yollara başvurma hakkına sahiptir. Artış tartışmasına satış veya tahliye belgesi de eklenirse her işlemi ayrı başlıkta inceleyin. Bütün konuları tek bir mesajın içinde çözmeye çalışmak belge ve süre takibini güçleştirir.
Kira artışı uyuşmazlığında arabuluculuk nasıl işler?
6325 sayılı Kanun madde 18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı olarak düzenler. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler için kanunda istisna vardır. Dolayısıyla “kira ile ilgili her işlemde aynı arabuluculuk kuralı uygulanır” demek doğru değildir. Avukat, dava ve takip yolunu belirlerken bu istisnayı ayrıca kontrol etmelidir.
Arabulucu, tarafların yerine bir kira bedeline hükmetmez. Taraflar görüşerek anlaşma arar; anlaşma sağlayamazlarsa uyuşmazlığı uygun dava yolunda sürdürebilirler. Görüşmede yeni bedel kadar başlangıç tarihi ve geçmiş fark da önemlidir. Ödeme günü, gelecek artış yöntemi, masraf paylaşımı veya tahliye taahhüdü gibi hükümlere de metinde dikkat edin. Bu yüzden yalnızca aylık tutara bakarak anlaşma imzalamamak gerekir.
Anlaşma metnini imzalamadan önce hangi talepleri sona erdirdiğini ve hangi yükümlülükleri doğurduğunu okuyun. Avukat, kanundaki icra edilebilirlik şartlarını da belgenin türüne göre değerlendirir. Taraflar anlaşma sağlayamadıysa son tutanağı saklayın; bu belgeyi sonraki başvurular için dosyada tutun. Arabuluculuğa katılmak, ev sahibinin istediği her tutarı kabul etmek anlamına gelmez. Görüşmelere belge ve hesapla gitmek, tartışmanın somutlaşmasını sağlar.
Avukat incelemesi için hangi belgeler gerekir?
İlk görüşmeden önce sözleşmenin tüm sayfalarını ve eklerini hazırlayın. Sadece artış maddesinin fotoğrafı, ilişkinin başlangıcını veya başka bir taahhüdü göstermeyebilir. Son yılların dekontlarını dönem sırasıyla dosyalayın. Ödeme açıklamalarını ve varsa iade işlemlerini de ekleyin. Ev sahibinin artış taleplerini, sizin cevaplarınızı ve resmî tebligatları ayrı bir bölümde tutun. Belgelerin eksik olması, kesin hesabın gecikmesi riskini yaratır.
- İlk kira sözleşmesi, ek protokoller ve yenileme belgeleri.
- Mevcut bedeli gösteren banka dekontları veya makbuzlar.
- Artış talebi, ihtarname ve tarihli yazışmalar.
- Arabuluculuk daveti, son tutanak veya anlaşma belgesi.
- Varsa dava dilekçesi, karar ve icra ödeme emri.
- Taşınmazın özelliklerini gösteren belgeler ve karşılaştırılabilir emsaller.
Yazılı sözleşme bulunmuyorsa ilişkinin olmadığını varsaymayın. İlk ödeme, teslim ve yazışma kayıtları başlangıç tarihi ile bedelin ispatı için yararlı delillerdir. Elden ödemeler belge eksikliği riskini artırır. Bu konuda elden ödenen kiranın ispatı rehberini inceleyebilirsiniz. Avukat, somut dosyada hangi delilden yararlanabileceğinizi ve delilin neyi ispatladığını ayrıca değerlendirir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kirayı iki katına çıkarabilir mi?
Devam eden konut veya çatılı işyeri kirasında olağan yenileme artışını tek taraflı olarak iki katına çıkaramaz. Avukat, kanuni sınırı, sözleşmeyi ve kira dönemini inceler. Beş yıldan sonraki mahkeme tespiti ise farklıdır; mahkeme, ev sahibinin istediği bedeli otomatik kabul etmez.
Yasal kira artışı her ay uygulanır mı?
TÜİK’in her ay yeni bir endeks açıklaması, ev sahibinin devam eden kiraya her ay yeniden zam yapabileceği anlamına gelmez. Yenileme dönemi ve geçerli sözleşme hükmü önemlidir. Haberlerdeki aylık değişim ile kira hesabındaki on iki aylık ortalama aynı gösterge değildir.
Sözleşmede artış oranı yoksa hiç zam olmaz mı?
Artış maddesinin bulunmaması, bütün gelecek dönemlerde bedelin değişmeden kalacağı anlamına gelmez. Avukat, TBK madde 344’ün anlaşma bulunmayan hâle ilişkin düzenlemesini ve gerekirse mahkeme belirlemesini değerlendirir. Ev sahibinin talebi hangi dönem için yönelttiği de önem taşır.
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz mı?
Beş yıllık eşik, emsal ve hakkaniyet ölçütleriyle yapılan belirleme açısından önemlidir. Taraflar ilk beş yıl içinde de bedeli belirlemek için mahkemeye başvurma ihtiyacıyla karşılaşır. Mahkeme, anlaşma ve endeks sınırı çerçevesindeki kuralları inceler. Her tespit talebine aynı koşulu uygulamak doğru değildir.
Ev sahibinin istediği zam miktarını ödememek tahliye sebebi olur mu?
Salt talep edilen yüksek tutarı kabul etmemek, hemen tahliye sonucunu doğurmaz. Ancak kiracının hukuken borçlu olduğu kirayı eksik veya geç ödemek ayrı risk yaratır. Ev sahibinin talep ettiği tutar ile mevcut ödeme borcunuzu doğru ayırın.
WhatsApp mesajı kira artışı için yeterli mi?
Mesajın içeriği ve kaynağının ispat değerini dosyanın koşulları belirler. Fakat mesajın her dava için gerekli bildirimi yerine getirdiğini varsaymayın. Avukat, özellikle TBK madde 345’in dönem etkisi bakımından usul ve ispat koşullarını ayrıca inceler.
Yasal kira artışı için belgeye dayalı yol haritası
Önce yenileme tarihini bulun, ardından geçerli kira bedelini ve artış hükmünü belirleyin. Doğru dönem verisiyle hesabı kontrol edin. Ev sahibinin talebini yazılı olarak saklayın ve hukuken gerekli ödemeyi zamanında yapın. Resmî tebligat, dava veya icra belgesi varsa ilgili süreyi ayrıca takip edin. Beş yılı aşan ilişkilerde mahkeme tespiti ile olağan yıllık zammı birbirine karıştırmayın.
Azim Hukuk’a ulaşırken sözleşmenin başlangıç tarihini, mevcut kirayı, talep edilen bedeli ve yenileme gününü belirtmeniz ilk değerlendirmenin somutlaşmasına yardımcı olur. Varsa ihtarname veya dava belgesinin tamamını da iletin. Avukat, kira artışı uyuşmazlığının çözümünü belgeler ve uygulanabilir hukuki yol üzerinden değerlendirir; yalnızca telefonda söylenen oran veya internetten alınan bir hesap sonucu dosyanın tamamını açıklamaz.
Hukuki kaynaklar
Bu rehber, 10 Ekim 2026 tarihindeki kaynak kontrolünde aşağıdaki resmî kanun metinlerini esas alır. Rehber aylık sayısal kira artış oranı içermez. Gerçek hesapta ilgili yenileme dönemi için TÜİK’in doğru göstergesini kullanın. Açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; sözleşme ve işlem belgeleri somut değerlendirme açısından önem taşır.
Bir yanıt yazın