İzale-i Şuyu Yani Ortaklığın Giderilmesi Davası
İzale-i şuyu, yani ortaklığın giderilmesi davası, özellikle miras kalan taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıklar nedeniyle Türkiye’de en çok açılan dava türlerinden biridir. Mirasçılar arasında paylaşım konusunda anlaşmazlık çıktığında, ev, arsa, tarla, işyeri veya paylı mülkiyete konu herhangi bir malın satışı mahkeme yoluyla gerçekleştirilir. Google’da en çok aranan sorular arasında yer alan “İzale-i Şuyu Davası Nedir?”, “Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?”, “İzale-i Şuyu Davası Kaç Yıl Sürer?”, “Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?”, “Satıştan Gelen Para Nasıl Paylaşılır?”, “Kıymet Takdiri Hatalıysa Ne Yapılır?”, “Masraf Ne Kadar?” gibi başlıkların tamamını bu rehberde ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
Ayrıca İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Kocaeli, Yalova, Eskişehir, Trabzon gibi şehirlerde yoğun aranan İzale-i Şuyu Davası Avukatı, miras paylaşım davaları, hisseli arsa satışı, mahkeme yoluyla satış, elbirliği mülkiyetinin çözümü gibi kavramlar da bu içeriğe entegre edilmiştir.
1. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
İzale-i şuyu, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu malların ortaklığının sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bir malı birden fazla kişinin birlikte sahip olması “ortaklık” anlamına gelir.
Bu ortaklık iki şekilde olabilir:
a) Paylı mülkiyet
Herkesin belirli bir payı vardır. (Örneğin kardeşlerin miras kalan evde %25’er pay sahibi olması.)
b) Elbirliği mülkiyeti
Paylar belirli değildir; mirasçılar “birlikte” malik kabul edilir.
Her iki durumda da ortaklardan her biri tek başına mahkemeye başvurarak ortaklığın bitirilmesini isteyebilir. Bu yönüyle dava, “kişiye bağlı hak” olarak kabul edilir.
2. Hangi Durumlarda İzale-i Şuyu Davası Açılır?
🔹 Ortaklar malı aralarında paylaşamazsa
En sık karşılaşılan durum miras paylaşımıdır.
🔹 Hisseli taşınmaz satılamıyorsa
Bir ortak satmak ister ancak diğerleri satışı reddederse.
🔹 Elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa
Miras taksimi yapılmamış, tereke hâlâ ortak görünüyorsa.
🔹 Tarla, arsa veya ev tek parça halinde bölünemiyorsa
Teknik olarak bölünmesi mümkün olmayan yerlerde tercih edilir.
🔹 Ortaklardan biri, diğerine zorluk çıkarıyorsa
Malın kullanımına engel olan veya paylaşımı sabote eden hissedarlar vardır.
3. Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?
Dava, taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Başvuruda şu bilgiler yer alır:
-
Taşınmazın tapu bilgileri
-
Ortakların kimlik ve pay bilgileri
-
Ortaklığın giderilmesi talebi
-
Satış veya aynen taksim talebi
-
Varsa ihtilaflar ve kullanım sorunları
Mahkeme süreci iki aşamada ilerler:
A) Taksim (Aynen Paylaşım) İncelemesi
Mal teknik olarak bölünebiliyorsa hâkim önce aynen paylaşımı değerlendirir.
B) Satışla Ortaklığın Giderilmesi
Mümkün değilse tek yol satıştır.
Bu satış, icra müdürlüğü tarafından açık artırma ile yapılır.
4. İzale-i Şuyu Davasında Açık Artırma Süreci
En çok merak edilen konulardan biridir.
Açık artırmaya kimler katılabilir?
-
Ortaklar (hissedarlar)
-
Üçüncü kişiler
-
Taşınmazı satın almak isteyen herkes
Not: Ortaklardan biri artırmaya girip taşınmazı tek başına satın alabilir.
Açık artırma nasıl yapılır?
-
Mahkeme satış kararı verir.
-
Dosya icraya gönderilir.
-
Satış ilanı yayınlanır.
-
İhale e-ihale sistemi üzerinden yapılır.
5. Satış Sonrası Para Nasıl Paylaşılır?
İhale tamamlandıktan sonra satış bedeli hisseler oranında ortaklara dağıtılır.
Örneğin:
-
Taşınmaz 4 milyon TL’ye satılmış olsun.
-
Kardeşlerin payları %25’er olsun.
→ Her birine 1 milyon TL ödenir.
Eğer ortaklardan birinin haciz, nafaka borcu, icra dosyası varsa, payından önce bu alacaklar kesilir.
6. İzale-i Şuyu Davası Kaç Yıl Sürer? (2026 Güncel Süreler)
Bu soru Google’da en çok aranan başlıklardan biridir.
Türkiye genelinde ortalama süre şöyledir:
⏳ Ortalama 12 – 24 ay
Mahkeme yoğunluğu, bilirkişi süresi, kıymet takdiri ve itirazlar bu süreyi uzatabilir.
Süreyi uzatan nedenler:
-
Kıymet takdiri itirazı
-
Ortakların adres bulunamaması
-
Çok sayıda hissedar olması
-
Sulh hukuktaki yoğunluk
Bazı şehirlerde süreler farklılık gösterir:
-
İstanbul: 18–30 ay
-
Ankara: 12–20 ay
-
İzmir: 14–24 ay
-
Bursa – Kocaeli – Yalova: 12–18 ay
-
Trabzon – Samsun – Eskişehir: 10–16 ay
7. Kıymet Takdiri (Eksper Raporu) Hatalıysa Ne Yapılır?
Bilirkişinin yaptığı değer tespiti hatalı olabilir.
Bu durumda yapılabilecekler:
✔ İtiraz dilekçesi
Değerin düşük veya yüksek olduğu somut gerekçelerle belirtilir.
✔ Yeni bilirkişi talebi
Mahkeme uygun görürse yeni heyet atanır.
✔ Emsal taşınmaz listesi sunmak
Raporu çürütecek en güçlü belgedir.
✔ Teknik rapor hazırlatmak
Bazen uzman incelemesi ikna edici olur.
8. İzale-i Şuyu Davası Masrafları (2026 Güncel)
Masraflar dava sürecine göre değişmekle birlikte ortalama:
-
Harç: 600 – 1.500 TL
-
Bilirkişi ücreti: 3.000 – 12.000 TL
-
Keşif: 1.000 – 3.000 TL
-
Satış masrafı: 4.000 – 10.000 TL
Toplam: 10.000 – 25.000 TL arası olabilir.
Not: Masraflar paylaştırılır, tek kişi ödemez.
9. Hisseli Arsa – Ev – Tarla İçin İzale-i Şuyu Süreci
A) Hisseli Arsa
Bölünmesi teknik olarak çok zor olduğundan çoğu zaman satışla çözülür.
B) Miras Kalan Ev
Kardeşler anlaşamıyorsa yine satış en sık çözümdür.
C) Tarla ve bağ-bahçe
Bazı hallerde bölünebilir ama çoğu zaman ekonomik değer kaybı yaratır.
10. Kardeşler Arası Paylaşmazlıkta Ortaklığın Giderilmesi
Miras kalan taşınmazı kullanmak isteyen ile satmak isteyen arasında sık tartışmalar çıkar.
Dava açılması durumu tamamen hukuka uygun ve zorunlu bir çözümdür.
Hiçbir ortak diğerinin hissede kalmasını zorlayamaz.
11. Şehir Bazlı İzale-i Şuyu Davası (SEO Bölümü)
Bu bölüm şehir bazlı aramaları hedefleyerek Google sıralamasını güçlendirir.
İstanbul İzale-i Şuyu Davası Avukatı
Ankara Ortaklığın Giderilmesi Davası
İzmir İzale-i Şuyu Davası
Bursa – Kocaeli – Yalova Miras Paylaşımı
Trabzon – Eskişehir – Sakarya Hisseli Arsa Satışı
Her şehirde süreç aynıdır ancak duruşma yoğunlukları değişir.
12. Mahkeme Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Davasında En Sık Yapılan Hatalar
-
Kıymet takdirine zamanında itiraz etmemek
-
Hissedar adreslerini bildirmemek
-
Eksik belge ile dava açmak
-
Sulh yerine asliye mahkemesine başvurmak
-
Dava stratejisini belirlememek
İzale-i Şuyu Davası, En Etkili Miras Paylaşımı Çözümüdür
Ortaklığın giderilmesi davası, Türkiye’de miras paylaşımının en net ve kesin çözümüdür. Açık artırmayla satış yapılır, para hisselere göre paylaştırılır ve ortaklık tamamen sona erer.
Doğru yönetilen bir süreçte dava hem hızlı ilerler hem de değer kaybı minimum olur.
Hukuki destek alınması süreci hızlandırır ve hataları azaltır.
