Hisseli taşınmaz kullanım anlaşması, paydaşların ortak taşınmazı nerede, ne zaman ve hangi kurallarla kullanacağını belirler. Ancak bu anlaşma tek başına tapudaki payları değiştirmez ve ayrı parsel oluşturmaz. Paydaşlar, kanundaki kullanım düzeninden farklı bir düzen kurmak isterse oybirliği sağlamalıdır. Taşınmazdaki kullanım kararlarının sonradan paydaş olan kişileri bağlaması için tapu kütüğüne şerh gerekir. Bu nedenle kullanım, mülkiyet devri ve resmî paylaşma işlemlerini ayrı değerlendirmek önem taşır.

Örneğin iki paydaş, bahçenin doğu tarafını birinin, batı tarafını diğerinin kullanmasını kararlaştırabilir. Buna karşılık bu karar, doğu bölümünün tamamını ilk kişinin mülkiyetine geçirmez. Tapu kaydı değişmedikçe her paydaş, ortak taşınmazın tamamı üzerinde kendi payı oranında hak sahibidir.

Bu rehber, paylı mülkiyette kullanım düzeni kurmak isteyen kişilere yöneliktir. Miras ortaklığında veya kat mülkiyetine tabi bir yapıda özel kuralları da kontrol edin. İlk olarak güncel tapu kaydını ve mülkiyet türünü kontrol edin.

Hisseli tapuda pay, belirli bir fiziksel bölüm müdür?

Hayır. Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi, paylı mülkiyeti maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla sahip olma şeklinde düzenler. Dolayısıyla tapuda yarım pay görmek, taşınmazın belirli yarısına tek başına sahip olmak anlamına gelmez. Pay oranı ile kişinin fiilen kullandığı alanı aynı kabul etmek birçok anlaşmazlığın temelini oluşturur.

Örneğin üç paydaşın ortak bir arsada farklı depolar kullanması mümkündür. Bununla birlikte hangi deponun kimde olduğu, tapunun ayrı bağımsız bölümler gösterdiği anlamına gelmez. Kullanım planı günlük ilişkiyi düzenler. Mülkiyet kaydı ise hak sahiplerini ve paylarını gösterir.

Ayrıca alan büyüklüğü tek başına kullanım değerini açıklamaz. Yol cephesi, giriş imkânı, yapı durumu ve altyapı aynı büyüklükteki iki bölümün kullanım değerini değiştirir. Bu nedenle paydaşlar yalnızca metrekare üzerinden anlaşmak yerine kullanımın gerçek koşullarını birlikte değerlendirmelidir.

Mülkiyet türü elbirliği ise bu rehberdeki paylı mülkiyet kurallarını doğrudan uygulamak doğru olmaz. Ayrımı öğrenmek için elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki farkları inceleyebilirsiniz. Sonrasında güncel kayıt üzerinden hangi düzenin geçerli olduğunu belirleyin.

Hisseli taşınmaz kullanım anlaşması nasıl yapılır?

İlk adım, bütün güncel paydaşları ve mevcut kullanım durumunu belirlemektir. Ardından taraflar, ortak alanları ve kişilere bırakacakları kullanım alanlarını konuşur. TMK 689, kanundaki yararlanma, kullanma ve yönetim düzeninden farklı bir düzen kurmak için paydaşların oybirliğiyle anlaşmasını öngörür. Bir paydaşın yüksek paya sahip olması, bu anlaşmayı tek başına kurmasına yetmez.

Buna karşılık her yönetim işlemi aynı karar kuralına tabi değildir. Kanun, olağan yönetim ile önemli ve olağanüstü işleri ayrı düzenler. Bu nedenle günlük küçük bakım kararı ile tüm kullanım düzenini değiştiren bir protokolü birbirine karıştırmamak gerekir. Paydaşlar, işin kapsamını, mevcut anlaşmayı ve ilgili kanun hükmünü birlikte değerlendirmelidir.

Taraflar, anlaşmanın kapsamını açıkça yazmalıdır. Yazılı metin, kimlerin hangi düzeni kabul ettiğini ve anlaşmanın ne zaman başladığını göstermeye yardımcı olur. Plan veya krokiyi de metne eklemek faydalıdır. Ancak krokinin kullanım alanını göstermesi, ona resmî parsel planı niteliği kazandırmaz.

Temsilci imza atacaksa temsil yetkisini ayrıca kontrol etmek gerekir. Özellikle taşınmazın kullanımı, tapu işlemi ve mülkiyet devrine ilişkin temsil yetkileri aynı kapsamda olmayabilir. Küçük veya kısıtlı bir paydaşın bulunduğu dosyada taraflar, temsil yetkisini ve gerekli izinleri ayrıca incelemelidir. Diğer paydaşlar, yalnızca imza sayısına bakarak yetkinin yeterli olduğunu varsaymamalıdır.

Sözlü mutabakat yeterli güvence sağlar mı?

Uzun süredir devam eden fiilî kullanım, tarafların ilişkisi hakkında bilgi sunar. Ancak taraflar, ortak kabulü ve düzenin sınırlarını ispat ederken güçlük yaşama ihtimalini hesaba katmalıdır. Özellikle eski paydaşın ölümü, pay satışı veya yeni yapı inşası sonrasında farklı anlatımlar ortaya çıkar.

Bu yüzden taraflar, mevcut durumu yazılı kayıtla netleştirmelidir. Fotoğraflar, tarihli planlar ve önceki yazışmalar metnin hazırlanmasına yardımcı olur. Buna rağmen taraflar, işlem türüne göre yazılı anlaşmanın şeklini ve tapu şerhi belgelerini ayrıca kontrol etmelidir. Tek bir hazır metin her taşınmaz için yeterli güvence sağlamaz.

Hisseli taşınmaz kullanım anlaşması hangi konuları içermeli?

İyi bir kullanım düzeni, yalnızca kimin nerede oturacağını söylemez. Giriş, bakım, ortak gelir ve gelecekteki değişiklikleri de ele alır. Böylece taraflar, anlaşmanın günlük hayatta nasıl işleyeceğini önceden görür. Özellikle tek girişli evlerde veya ortak su hattı bulunan arazilerde ayrıntılar önem kazanır.

• Taşınmazın il, ilçe, ada ve parsel bilgileri ile güncel paydaşlar.
• Kullanım alanları, ortak geçişler ve plan eklerinin kapsamı.
• Kullanımın başlangıcı, süresi ve gözden geçirme yöntemi.
• Anahtar teslimi, giriş saatleri ve ortak alanlara erişim.
• Bakım, onarım, abonelik ve ortak giderlerin paylaşımı.
• Kiraya verme veya üçüncü kişiye kullandırma konusunda izlenecek karar yöntemi.
• Gelirlerin hesabı, belgelendirilmesi ve paylaşım zamanı.
• Değişiklik, bildirim, ihlal ve anlaşmazlık halinde uygulanacak adımlar.

Örneğin bahçenin bir bölümünü bir paydaş kullanırken su kuyusu ortak kalabilir. Bu durumda paydaşlar kuyuya erişimi, elektrik tüketimini ve bakım sorumluluğunu açıkça konuşmalıdır. Aksi halde kullanım alanı konusunda uzlaşan kişiler, kısa süre sonra ortak tesis yüzünden uyuşmazlığa düşebilir.

Ayrıca anlaşma, taşınmazın değerini ve kullanılabilirliğini korumaya yönelik zorunlu yönetim işlerini yapma hakkını ortadan kaldıramaz. TMK 689, zarar tehlikesine karşı acil önlemler bakımından da sınır koyar. Örneğin ciddi su sızıntısını durdurmak için gereken acil önlemleri bütünüyle yasaklayan bir düzen güvenli bir çözüm sunmaz.

İmar ve yapı kurallarını ayrıca kontrol edin

Paydaşların anlaşması, belediye veya diğer yetkili idarelerden gereken izinlerin yerine geçmez. Kullanım alanına duvar yapmak, yeni bina kurmak veya yapının kullanım amacını değiştirmek ayrıca hukuki inceleme gerektirir. Dolayısıyla tarafların rızası ile kamu hukuku açısından izin koşullarını ayrı kontrol etmek gerekir.

Özellikle tarım arazilerinde fiziksel bölünme ve kullanım kararları özel sınırlamalara da tabidir; bunları ayrıca kontrol edin. Aynı şekilde kat mülkiyetindeki ortak alanları kişilere tahsis etme konusu yalnızca bu rehberdeki genel paylı mülkiyet hükümleriyle sınırlı değildir. Tapu niteliği ve özel mevzuat, hazırlanacak metnin kapsamını etkiler.

Tapu şerhi neden önemlidir?

TMK 695, yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenlerin sonradan paydaş olan kişiler üzerindeki etkisini düzenler. Taşınmazlarda bu kararların yeni paydaşı veya pay üzerinde ayni hak kazanan kişiyi bağlaması için tapu kütüğüne şerh gerekir. Bu nedenle yalnızca imzalı protokolü dosyada saklamak ile tapuda şerh işlemini tamamlamak aynı değildir.

Örneğin eski paydaşın kullandığı bahçe bölümünü yeni alıcının da aynı şartlarla kullanmasını istiyorsanız, anlaşmanın üçüncü kişiye etkisini baştan incelemelisiniz. Satıcı, alıcıya planı göstermek yolunu tercih edebilir. Bununla birlikte bu açıklama ile kanunun öngördüğü şerh koşulunu birbirinin yerine koymak doğru olmaz.

Başvuru öncesinde tapu müdürlüğü açısından gerekli belgeleri ve anlaşmanın şerhe uygunluğunu kontrol edin. Metnin taşınmazı açıkça tanımlaması ve kullanım kararını anlaşılır biçimde göstermesi önem taşır. Yetki, imza ve mevcut kayıt sorunları varsa bunları başvuru öncesinde çözmek gerekir. Bu rehber, somut dosyada şerh başvurusunun kabul göreceği garantisini vermez.

Şerh, ayrı tapu anlamına gelmez

Kullanım anlaşmasının şerhi, pay oranlarını yeniden dağıtmaz. Ayrıca tarafların kullandığı alanlar için otomatik olarak ayrı tapu üretmez. Resmî paylaşma veya mülkiyet devri hedefleyen kişiler, gerekli şekil ve tescil işlemlerini ayrıca değerlendirmelidir. Gerekli idari koşullar da bu sürecin parçasıdır.

Aynı nedenle kullanım anlaşmasını, taşınmaz satışına ilişkin bütün riskleri çözen bir belge gibi görmek doğru olmaz. Üçüncü kişiye pay satışı halinde önalım koşullarını da kontrol edin. Ayrıntılar için hisseli tapuda üçüncü kişiye satış ve önalım hakkı yazısını inceleyin. Hukukçu, somut olayın koşullarına göre fiilî kullanımın bu davaya etkisini ayrıca değerlendirir.

Ortak giderler ve taşınmaz gelirleri nasıl düzenlenir?

TMK 694’e göre yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm yoksa paydaşlar bunları payları oranında karşılar. Bununla birlikte tarafların geçerli bir anlaşmada farklı gider düzeni kurması da mümkündür. Kullanımı yoğun olan bir kişinin belirli tüketim giderlerini üstlenmesi buna örnek olabilir.

Öncelikle kişisel tüketim ile ortak taşınmazın korunmasına yönelik giderleri ayırın. Bir paydaşın kendi kullandığı bölümde yaptığı dekorasyon ile ortak çatının zorunlu onarımı farklı nitelik taşır. Her masrafı otomatik olarak bütün paydaşlara dağıtmak doğru bir başlangıç değildir. Paydaşlar kararı, gerekliliği, kapsamı ve ödeme belgelerini birlikte incelemelidir.

Ardından gelirleri kimin tahsil edeceğini belirleyin. Taşınmazın bir bölümü kiraya konu olacaksa karar yetkisini ve mevcut kullanım anlaşmasını kontrol edin. Kullanım tahsisi, ilgili kişinin diğer paydaşların haklarını etkileyen her işlemi tek başına yapabileceği anlamına gelmez. Gelir tahsil eden kişi de anlaşmadaki hesap düzenine uygun kayıt tutmalıdır.

Ödemelerde açıklama kullanmak ve belgeleri ortak bir dosyada saklamak anlaşmazlığı azaltır. Örneğin çatı onarımı için ödeme yapan kişi, faturayı ve onarım kararını paylaşmalıdır. Diğerleri de kendi katkılarını aynı dosyada belgelemelidir. Böylece sonraki hesaplaşmada yalnızca sözlü anlatımlara dayanmak gerekmez.

Kullanım anlaşmasına uyulmazsa ne yapılır?

İlk olarak anlaşmanın gerçekten neyi düzenlediğini ve ihlalin hangi tarihte başladığını belirleyin. Bir paydaşın yanlış alana eşya koyması ile diğerlerinin taşınmaza girişini tümüyle engellemesi aynı olay değildir. Talep, ihlalin niteliğine göre şekillenir. Önce belge ve kullanım planı üzerinden durumu netleştirmek faydalıdır.

Sonrasında karşı tarafa açık bir bildirim yapın. Bildirimde taşınmazı, sorunlu davranışı ve istediğiniz çözümü anlaşılır biçimde belirtin. Bildirimin amacı, tarafın hangi talebi öğrendiğini göstermek ve uzlaşma için somut bir zemin kurmaktır. Her olayda aynı bildirim yönteminin veya aynı sürenin yeterli olacağını varsaymayın.

TMK 693, kullanım uyuşmazlığında yararlanma ve kullanma şeklini hâkimin belirleyebileceğini düzenler. Hâkim, yer veya zaman bakımından bölüşüm de belirleyebilir. Böylece hâkim, ortaklığı hemen sona erdirmeden kullanım sorununa çözüm arar. Ancak hâkim somut taşınmazın koşullarını ve paydaşların haklarını değerlendirir.

Kullanımdan dışlanma durumunda müdahalenin önlenmesi veya ecrimisil gibi farklı talepler de gündeme gelir; her talep kendi koşullarına bağlıdır. Bu taleplerin koşulları aynı değildir. Özellikle ecrimisil bakımından hukukçu, kullanım geçmişini, rızayı, bildirimi ve ilgili istisnaları ayrıca inceler. Kullanım anlaşmasının varlığı tek başına belirli bir tazminat tutarını kesinleştirmez.

Ortak kullanımın sürdürülememesi halinde ise ortaklığın giderilmesi seçeneğini değerlendirmek mümkündür. Bu yol, kullanım biçimini düzenlemekten farklı olarak birlikte mülkiyeti sona erdirmeyi hedefler. Süreci karşılaştırmak için ortaklığın giderilmesi davasının aşamalarını okuyabilirsiniz. Başvuru yolu, dava şartları ve mevcut sözleşmenin etkisi dosyaya göre ayrıca kontrol gerektirir.

İmzadan önce hangi belgeler kontrol edilmeli?

Öncelikle güncel tapu kaydını edinin. Eski bir tapu fotokopisi son pay devri veya yeni takyidatlar hakkında güncel bilgi sunmaz. Bunun yanında mevcut planı, kullanım fotoğraflarını, kira belgelerini ve önceki anlaşmaları bir araya getirin. Böylece herkes görüşmeye aynı bilgiyle katılır.

Temsil belgesi bulunan kişilerin yetkisini de kontrol edin. Ayrıca parseldeki yapıların hukuki durumunu ve ortak tesislerin yerini belirleyin. Kullanım planını ölçü ve sınır yönünden anlamakta güçlük varsa teknik destek isteyin. Hukuki anlaşma ile teknik planın birbirini doğru anlatması önem taşır.

Örnek: Tek girişli ortak ev

İki paydaş, evin farklı katlarını kullanmak ister. Ancak merdiven ve giriş kapısı ortaktır. Bu durumda yalnızca kat adlarını yazmak yeterli olmaz. Anahtar, misafir erişimi, ortak merdiven bakımı ve acil durumda giriş konularını da düzenlemek gerekir. Ayrıca paydaşlar, evin tapuda ayrı bağımsız bölümler içerip içermediğini incelemelidir.

Örnek: Ortak arazide farklı kullanım alanları

Üç paydaş, arazide birbirine yakın büyüklükte alanlar belirler. Buna rağmen yalnızca bir bölümün yola doğrudan çıkışı vardır. Taraflar, diğer kişilerin geçişini ve araç kullanımını plan üzerinde göstermelidir. Bu kullanım kararı, üçüncü bir taşınmaz üzerinden geçiş hakkı kurmaz. Komşu parseli etkileyen bir ihtiyaç varsa onu ayrı ele almak gerekir.

Örnek: Pay satışı planlanan taşınmaz

Bir paydaş, kullanım düzenini kabul etmiş olmasına rağmen payını satmayı düşünür. Diğerleri, mevcut planın alıcı için de sürmesini ister. Bu noktada anlaşmanın şerhini, satışın kapsamını ve önalım ihtimalini birlikte incelemek gerekir. Alıcının yalnızca kullanımına ayrılan fiziksel bölümü satın aldığını düşünmesi, sonradan ciddi uyuşmazlık doğurabilir.

Metni imzalamadan önce birlikte son kontrol yapın

Taraflar, plan üzerindeki her işareti metindeki açıklamayla karşılaştırmalıdır. Özellikle ortak alanın nerede başladığını, hangi kapının kimde olduğunu ve kimin mevcut eşyaları ne zaman taşıyacağını açıkça konuşun. Planın dışında bir ek alan varsa onu da anlaşmaya dahil edip etmeyeceğinizi belirleyin. Belirsiz bir bölüm, sonradan bütün kullanım düzeni hakkında tartışmaya yol açar.

Ardından anlaşmanın değişiklik yöntemini değerlendirin. Yeni bir ihtiyaç doğduğunda tarafların nasıl görüşeceğini ve hangi belgeleri paylaşacağını yazmak yararlıdır. Bununla birlikte bu usul, kanunun zorunlu haklarını ortadan kaldırmamalıdır. Örneğin acil bir tehlike karşısında gerekli koruma önlemini görüşme takviminin sonuna bırakmak uygun olmayabilir.

Son olarak her paydaş, aynı metin ve ekleri saklamalıdır. İmza sonrasında planı tek taraflı değiştirmek yerine değişiklikleri ayrıca görüşün. Fotoğraf ve teslim kaydı da fiilî başlangıcı açıklamaya yardımcı olur. Böylece protokol, yalnızca dosyada duran bir belge olmaktan çıkar ve günlük kullanımda ortak başvuru noktası olur.

Sık sorulan sorular

Hisseli taşınmaz kullanım anlaşması ayrı tapu oluşturur mu?

Hayır. Anlaşma kullanım düzenini belirler; tek başına ayrı tapu veya parsel oluşturmaz. Mülkiyet devri, resmî paylaşma ve gerekli tescil işlemleri farklı inceleme gerektirir.

Payın çoğunluğuna sahip olan kişi kullanım planını tek başına değiştirebilir mi?

Kanundaki kullanım düzeninden farklı bir anlaşma kurmak için TMK 689 kapsamında oybirliği gerekir. Yönetim işlemlerinin karar kuralları ise işin niteliğine göre değişebilir. Bu nedenle önce kararın niteliğini ve ilgili çoğunluk kuralını kontrol edin.

Yeni paydaş eski kullanım anlaşmasına uymak zorunda mı?

Taşınmazdaki yararlanma, kullanma ve yönetim kararlarının yeni paydaşı bağlaması için TMK 695 tapu şerhi arar. Yeni paydaş, anlaşmanın kapsamını ve sicil kaydını birlikte incelemelidir.

Anlaşma bütün onarım haklarını kaldırabilir mi?

Hayır. TMK 689, taşınmazın değerini ve kullanılabilirliğini koruyan zorunlu yönetim işleri ile acil koruma önlemleri bakımından sınırlar koyar. Taraflar metni hazırlarken bu hakları da gözetmelidir.

Anlaşma yoksa kullanım düzenini kim belirler?

Paydaşlar öncelikle diğerlerinin haklarıyla bağdaşan şekilde taşınmazı kullanabilir. Uyuşmazlık halinde paydaşlar, TMK 693 çerçevesinde hâkimden kullanım biçimini belirlemesini isteyebilir. Taşınmazın özellikleri ve mevcut kullanım durumu değerlendirmeyi etkiler.

Azim Hukuk ile kullanım düzenini değerlendirin

Hisseli taşınmaz kullanım anlaşması hazırlarken tapu kaydı, mevcut plan ve paydaşların hedefini birlikte incelemek gerekir. Azim Hukuk’a başvururken taşınmazın mülkiyet türünü, kullanım sorununu ve varsa imzalı protokolü belirtmeniz değerlendirmeyi kolaylaştırır. İlk iletişimde gereksiz kişisel veri paylaşmadan konuyu özetleyebilirsiniz.

Kaynaklar ve kontrol tarihi

• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat: Türk Medeni Kanunu — paylı mülkiyet ve kullanım hükümleri.
• TBMM: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu metni — özellikle 688–695. maddeler.
• Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı: Türk Medeni Kanunu PDF — ilgili hükümlerin resmî yayımdan kontrolü.

Kaynak kontrolü: 6 Ekim 2026. Bu içerik genel bilgilendirme sunar. Somut taşınmazın tapu kayıtları, özel mevzuatı ve sözleşme koşulları ayrıca inceleme gerektirir.