Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi

Evet, yeni malik belirli şartlar altında kiracıyı tahliye edebilir.
Ancak taşınmazın satılması tek başına tahliye sebebi değildir.

Taşınmaz el değiştirdiğinde kira sözleşmesi sona ermez. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı şartlarla devam eder.

Bu durum Türk Borçlar Kanunu m.351 kapsamında düzenlenmiştir.

Taşınmaz Satılınca Kira Sözleşmesi Biter mi?

Hayır.

Ev satıldığında:

• Kiracı sözleşme süresi boyunca oturmaya devam eder.

• Yeni malik, eski malik ile yapılan sözleşmeye bağlı olur.

• Kiracının “çıkman gerekiyor” denilerek tahliye edilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle “evi satın aldım, kiracı hemen çıkmalı” düşüncesi hukuken doğru değildir.

---

Yeni Malik Hangi Şartlarda Tahliye Davası Açabilir?

Yeni malikin kiracıyı çıkarabilmesi için ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarının oluşması gerekir.

Şartlar şunlardır:

Gerçek ve samimi ihtiyaç

Yeni malik;

• Kendisi oturacaksa

• Eşi, çocuğu, anne-babası için kullanacaksa

• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut ihtiyacı varsa

tahliye davası açabilir.

Ancak ihtiyaç gerçek, zorunlu ve samimi olmalıdır. Daha yüksek kira almak amacıyla açılan davalar reddedilir.

Bu konuda uygulamayı belirleyen kararlar özellikle önemlidir.
Yargıtay içtihatlarında “samimiyet” ve “zorunluluk” unsuru sıkı şekilde incelenmektedir.

---

1 ay içinde yazılı bildirim şartı

Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermelidir.

Bu bildirim yapılmazsa TBK 351’e dayalı tahliye hakkı riske girer.

Bu nedenle satın alma tarihi kritik önemdedir.

---

6 ay bekleme süresi

Yeni malik:

• Satın alma tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra dava açabilir.

Alternatif olarak:

• Mevcut kira sözleşmesinin bitiminde de tahliye davası açabilir.

---

Yeni Malik Hemen Tahliye Ettirebilir mi?

Hayır.

Ev satın alınır alınmaz tahliye mümkün değildir.
Süre ve prosedür şartlarına uyulması zorunludur.

---

İhtiyaç Nasıl İspat Edilir?

İspat yükü davacı yani yeni maliktedir.

Mahkeme şunları inceler:

• Malik adına kayıtlı başka konut olup olmadığı

• İhtiyacın zorunlu olup olmadığı

• Gerçekten taşınma planı bulunup bulunmadığı

• Önceki beyanlarla çelişki olup olmadığı

Sadece “oturacağım” demek yeterli değildir.

---

Başka Evi Olan Malik Tahliye Edebilir mi?

Bu, davanın en kritik noktalarından biridir.

Eğer malik aynı şehirde kullanabileceği başka boş konuta sahipse, ihtiyaç iddiası zayıflar.

Yargıtay kararlarında, alternatif konutu bulunan malikin tahliye talebinin çoğu durumda reddedildiği görülmektedir.

Ancak her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir.

---

Tahliye Sonrası 3 Yıl Kuralı

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirdikten sonra:

3 yıl içinde haklı bir sebep olmadan taşınmazı başkasına kiraya verirse, eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğabilir.

Bu nedenle dava açmadan önce stratejik değerlendirme yapılmalıdır.

---

Yeni Malik Kira Artışı Yapabilir mi?

Yeni malik:

• Yasal artış oranı çerçevesinde kira artışı yapabilir.

• Ancak sırf satın aldığı için kira bedelini serbestçe belirleyemez.

Kira artışı ile tahliye hakkı birbirinden farklı konulardır.

---

En Sık Sorulan Sorular

Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. 1 ay içinde ihtar ve 6 ay bekleme süresi vardır.

Ev satıldığında kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Kira sözleşmesi devam eder.

Yeni malik ihtiyaç yoksa tahliye edebilir mi?
Hayır. Gerçek ve samimi ihtiyaç şarttır.

İhtar gönderilmezse ne olur?
Tahliye hakkı kaybedilebilir.

---

Sonuç

Yeni malik kiracıyı her durumda çıkaramaz.
Tahliye için:

• Gerçek ihtiyaç

• Sürelere uyum

• Yazılı bildirim

• Samimi kullanım amacı

şarttır.

Yanlış süre hesabı veya eksik prosedür, davanın reddine neden olabilir.

📌 Azim Hukuk Bürosu – Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları

Taşınmazın satın alınmasından sonra kiracının tahliyesi, süre şartları ve ispat yükü bakımından teknik bir süreçtir. 1 aylık ihtar süresinin kaçırılması, ihtiyaç iddiasının yeterince somutlaştırılamaması veya usul hataları davanın reddine neden olabilir.

Azim Hukuk Bürosu olarak;

✔ TBK 351 kapsamında hukuki durum analizi
✔ Süre hesaplaması ve ihtarname hazırlanması
✔ İhtiyaç iddiasının delillendirilmesi
✔ Tahliye davası sürecinin yürütülmesi
✔ İstinaf ve temyiz aşamalarının takibi

konularında kapsamlı hukuki destek sağlamaktayız.

Yeni malik olarak hak kaybı yaşamamak ya da kiracı olarak haksız tahliyeye karşı süreci doğru yönetmek için WhatsApp üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Konuyla ilgili hukuki destek almak için WhatsApp üzerinden yetkili avukatımıza yazabilirsiniz.