Eşiniz boşanmadan önce evi başkasına devrettiyse, önce tapu kaydını ve devir tarihini inceleyin. Ev aile konutuysa açık rızanız olmadan gerçekleşen işlemde özel korumanın koşullarını inceletin. Aile konutu olmayan bir evde ise devrin mal rejimi hesabına etkisini ayrıca araştırın. Tapu iptali ile katılma alacağı aynı talep değildir. Üçüncü kişiye başvuru da ayrıca koşul gerektirir; evin yarısı otomatik olarak adınıza geçmez.

Bu yazı, boşanma öncesindeki taşınmaz devrinde hangi hukuki yolun neden inceleneceğini açıklar. Sadece aile konutu şerhini anlatmaz. Avukat yatırım dairesini, kiradaki evi ve yakın kişiye bağışı da koşullarına göre inceler. Ancak her taşınmaz aynı korumadan yararlanmaz; her satış da mal kaçırma sayılmaz.

Eşin yaptığı devir için WhatsApp’tan iletişime geçin

İlk adım: Hangi ev, hangi tarih ve hangi işlem?

“Eşim evi kaçırdı” açıklamasını somut bilgilere dönüştürün. Taşınmazın adresini, ada-parsel bilgisini ve bağımsız bölümünü kaydedin. Güncel malik ile önceki maliki belirleyin. Satış, bağış veya başka bir işlem yapılıp yapılmadığını araştırın. Bir duyum, tapuda gerçekleşmiş devirle aynı şey değildir.

Ardından dört tarihi ayrı yazın: evlilik, taşınmazın edinilmesi, başkasına devir ve boşanma davasının açılması. Varsa başka mal rejimi sözleşmesini ve önceki boşanma davalarını da ekleyin. Aynı evlilikte mahkemenin reddettiği dava ile daha sonra boşanmayla sonuçlanan dava farklı önem taşır. Bu yüzden yalnızca “geçen yıl boşanma davası açtık” demek yeterli olmaz.

Evin bedelinin hangi kaynaktan karşılandığını da belirleyin. Maaş geliri, evlilik öncesi birikim, miras, bağış ve banka kredisi için farklı değerlendirme ihtiyacını araştırın. Ödeme tarihleri ile tapu tarihinin aynı olmaması mümkündür. Satın alma sürecindeki sözleşme ve kredi kayıtları, olayın doğru anlaşılmasına yardımcı olur.

Aile konutu ile yatırım evini ayırın

Aile konutu, eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri konuttur. Tapunun yalnızca bir eşin adına olması, diğer eşin bu korumadan hiç yararlanamayacağı anlamına gelmez. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutunun devri ve üzerindeki hakların sınırlanması bakımından diğer eşin açık rızasını arar.

Buna karşılık kiraya verilen yatırım dairesi, boş duran bir ev veya yalnızca ara sıra kullanılan taşınmaz aynı nedenle otomatik olarak aile konutu sayılmaz. Konutun işlem tarihindeki gerçek kullanımını belirleyin. Yerleşim yeri, abonelikler ve aile yaşamına ilişkin kayıtlar bu konuda önem taşır. Tapuda “mesken” yazması, her meskenin aile konutu olduğunu göstermez.

Ayrı yaşamaya başlanması da tek başına bütün soruları çözmez. Avukat ayrılığın nedenini, süresini ve ortak yaşam düzenini inceler. Özellikle evlilikteki anlaşmazlık sırasında evden ayrılan kişinin durumunu, aile konutunun kalıcı olarak değiştirilmesiyle karıştırmayın. Dosyada hangi evin hangi tarihte aile yaşamının merkezi olduğunu açıkça anlatın.

Aile konutu niteliği ve şerhin etkisi için eşten habersiz satılan aile konutu rehberimiz ayrı açıklamalar sunar. Buradaki inceleme ise buna ek olarak mal rejimi hesabını ve üçüncü kişiye talebin koşullarını ele alır.

Aile konutu şerhi yoksa bütün haklar biter mi?

Hayır. Aile konutu şerhinin bulunmaması, taşınmazın gerçekte aile konutu olmadığı anlamına gelmez. Şerh, bu niteliği tapu kaydında görünür kılar. Bu nedenle dosyayı yalnızca kayıt üzerinde şerh bulunup bulunmadığına indirgemeyin. Avukat konutun niteliğini, açık rızayı ve devralanın durumunu birlikte değerlendirir.

Üçüncü kişinin tapu siciline iyi niyetle güvenmesi de önem taşır. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, iyi niyetli üçüncü kişinin tescile dayanarak kazandığı ayni hakkı korur. Bu korumanın somut devirde uygulanıp uygulanmayacağını belgeler belirler. “Şerh yoksa dava açılamaz” veya “şerh olmasa da kesin iptal olur” biçimindeki iki kesin yaklaşım da dosya incelemesinin yerini tutmaz.

Avukat alıcının aileyi ve evin kullanımını bilmesini, tarafların ilişkisini ve diğer işlem koşullarını araştırır. Ancak akrabalık tek başına her davayı kazandıran delil değildir. Alıcıyla yapılan görüşmeler, eve kimlerin geldiği ve aile konutu niteliğinin nasıl anlaşıldığı gibi somut olgular önemlidir. Gördüğünüz olayları yorumdan ayrı biçimde aktarın.

Ev evlilikte alındıysa yarısı doğrudan benim mi?

Edinilmiş mallara katılma rejimi, bütün taşınmazları otomatik olarak eşler adına yarı yarıya tescil etmez. Tapu mülkiyeti ile tasfiye sonunda doğabilecek para alacağı farklıdır. Avukat katılma alacağı hesabında malın niteliğini, borçları ve ilgili diğer kalemleri inceler. Sadece güncel satış fiyatının yarısını yazmak, hukuki hesabın tamamı değildir.

Evlilik içinde alınmış bir taşınmazda kişisel mal kaynağı ihtimalini de araştırın. Örneğin bir eş miras yoluyla edindiği parayı satın almada kullanır. Diğer yandan eşler kişisel malın borcunu evlilik içindeki gelirle öder. Kaynakların ve ödeme zamanlarının ayrılması gerekir. Bu ayrım, aile konutu korumasından bağımsız bir mal rejimi meselesidir.

Örneğin eşler ortak yaşamlarını evlilikten önce satın aldıkları bir evde kurar. Bu ev için aile konutu korumasını ve mal rejimi yönünden edinilmiş mal koşullarını ayrı araştırın. Tersine, evlilikte alınan ve kiradaki daireyi tasfiye hesabında inceleyin; aile konutu koşullarını ayrı ele alın. Aynı dosyada iki farklı test uygulanır.

Boşanma davasının açılış tarihi neden önemli?

Türk Medeni Kanunu’nun 225. maddesi uyarınca mahkeme evliliği boşanma sebebiyle sona erdirirse, mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer. Burada boşanmayla sonuçlanan dava esas alınır. Sadece dava açıldığı için, sonucu ne olursa olsun mal rejiminin kesin biçimde sona erdiğini söylemek doğru değildir.

Bu nedenle “boşanmadan önce sattı” sözünü ayrıntılandırın. Devir, dava açılmadan önce mi gerçekleşti? Yoksa eşiniz dava açıldıktan sonra, karar kesinleşmeden önce mi devir yaptı? Bu iki dönemi tasfiye hesabında ayrı ele alın. Avukat dava öncesindeki devir için eklenecek değerleri araştırır. Ayrıca sona erme tarihindeki malvarlığı durumunu belirler.

Dava açılış tarihi ile boşanma kararının kesinleşme tarihi aynı değildir. Avukat tasfiyede boşanma sonucunu bekleme gereğini de değerlendirir. Buna karşılık devir riski için bütün incelemeyi kararın kesinleşmesine kadar ertelemek güvenli değildir. Avukat geçici koruma ihtiyacını mevcut belgeler ve risk üzerinden ayrıca değerlendirir.

Devrin mal rejimi hesabına etkisi nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 229. maddesi iki ayrı durumu düzenler. Birincisi, mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan yapılan, olağan hediyeler dışındaki karşılıksız kazandırmalardır. İkincisi, mal rejimi devam ederken diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirlerdir.

Bu iki koşulu birbirine karıştırmayın. Bütün mal kaçırma iddialarını yalnızca son bir yılla sınırlamak doğru olmaz. İkinci durumda avukat amacı ve ilgili devir koşullarını ayrıca araştırır. Aynı şekilde her satışta böyle bir kast bulunduğu da varsayılamaz. Avukat satışın nedenini, gerçek ödemeyi ve sonraki para hareketlerini birlikte inceler.

Bir değerin hesaba eklenmesi, taşınmazın otomatik olarak eski malik adına tescil edilmesi anlamına gelmez. Tasfiye hesabı ile tapu sicilinde değişiklik doğuran talep farklı sonuçlar üretir. Bu ayrımı bilmek, hangi delilin hangi amaçla toplanacağını da netleştirir. Para alacağı için gerekli değerlendirme ile mülkiyetin geri alınmasına ilişkin inceleme aynı değildir.

Örneğin eşiniz evi başkasına devreder ve karşılığında gerçek para alır. Bu durumda satış parasının nerede olduğu ve nasıl kullanıldığı önem kazanır. Avukat mevcut parayı, yeni malı veya harcama iddiasını araştırır. Aynı değeri hem ev olarak hem satış parası olarak iki defa hesaba katmak doğru değildir.

Yakın kişiye satış, bağış ve gerçek bedel ayrımı

Eşiniz evi kardeşine, annesine veya arkadaşına devrettiyse kuşkunuzun dayanağını açıklayın. Fakat yakın ilişki, tek başına işlemin geçersizliğini kanıtlamaz. İşlem gerçekten satış mıydı, alıcı bedeli ödedi mi ve evin kullanımı değişti mi? Bu soruların cevaplarını belgeyle araştırın. Avukat önceki konuşmaları da mevcut kayıtlarla birlikte değerlendirir.

Tapuda satış görünen bir işlemde karşılıksız kazandırma iddianız varsa dayanağını açıklayın. Bu durumda resmî senet, banka hareketleri ve tarafların açıklamaları birlikte önem taşır. Piyasa değerinin altında bir bedel yazılması da tek başına bütün hukuki koşulları tamamlamaz. Değer farkının nedenini ve fiilen gerçekleşen ödeme düzenini araştırmak gerekir.

Alıcının ekonomik durumu, ödeme kaynağı ve tarafların devirden sonraki davranışları incelemeye yardım eder. Ancak banka hesabında belirli bir para görülmemesi, başka ödeme veya mahsup iddialarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Dosyayı yalnızca tek bir şüphe üzerine kurmayın. Birbirini destekleyen kayıtları tarih sırasıyla hazırlayın.

Tarafların gerçek iradelerini gizlediğini ileri sürüyorsanız avukat muvazaa iddiasını ayrıca değerlendirir. Bu iddia ile TMK 229 kapsamında hesapta değer eklenmesi aynı değildir. Avukat her yolun hukuki yararını, taraflarını ve ispatını ayrı inceler. İnternette aynı olaya farklı dava adları verilmesi, hepsinin dosyanızda uygulanabileceğini göstermez.

Üçüncü kişiden para istemenin koşulları neler?

Türk Medeni Kanunu’nun 241. maddesi özel bir imkân tanır. Tasfiyede borçlu eşin malvarlığı katılma alacağını karşılamıyorsa, hesaba katılacak karşılıksız kazandırmanın üçüncü kişiyle bağlantısını inceletin. Kanun, bu kazandırmadan yararlanan kişiye talep için özel koşullar arar. Talep eksik kalan miktarla sınırlıdır. Bu hüküm, her alıcıyı baştan eşle aynı borçtan sorumlu hâle getirmez.

Önce eşe karşı alacağın ve tahsil durumunun belirlenmesi önem taşır. Ayrıca avukat üçüncü kişinin kazandırmadan nasıl yararlandığını araştırır. Kaynaklar bölümündeki UYAP içtihat kaydı, üçüncü kişiye ilişkin bu talebin mal rejimi tasfiyesi ve eşten tahsil durumuyla bağlantısını açıklar. Bu nedenle “evi devraldı, hemen yarı değerini versin” yaklaşımı hukuki koşulları atlar.

241. madde özel süreler öngörür. Kanun, hakkın zedelendiğinin öğrenilmesinden başlayan bir yıllık ve mal rejiminin sona ermesine bağlı beş yıllık sınır düzenler. Hangi olayın öğrenme sayıldığı ve sona erme tarihinin nasıl belirlendiği somut dosyada kontrol edilmelidir. Bu süreleri, eşe karşı her mal rejimi talebinin süresi olarak genellemeyin.

Bir görüşmenin başlaması veya karşı tarafa mesaj atılması süre konusunu kendiliğinden çözmez. Belgeleri toplarken süre incelemesini de birlikte yürütün. Özellikle eski devirleri yeni öğrenmişseniz öğrenme tarihini gösteren kayıtları saklayın. Hangi talebin ne zaman ve kime yöneltileceğini avukatın değerlendirmesi gerekir.

Ev devri sonrasında hangi koruma yolları vardır?

Boşanma davası açılması, bütün taşınmazlara otomatik satış yasağı getirmez. Yeni devir veya malvarlığının azaltılması riski varsa uygun koruma talebi ayrıca hazırlanır. Talep edilen tedbir, esas uyuşmazlıkla uyumlu olmalıdır. Tapu iptali iddiası ile para alacağı için aynı gerekçeyi gelişigüzel kullanmak yeterli değildir.

Türk Medeni Kanunu’nun 199. maddesi, ailenin ekonomik varlığının korunması için belirli malvarlığı değerleri üzerindeki tasarrufların eşin rızasına bağlanmasını mümkün kılan bir koruma öngörür. Bunun koşullarını hâkim değerlendirir. Ayrıca avukat usul hukukundaki geçici koruma yollarını talebin niteliğine göre inceler. Hiçbir başvurunun kabulü önceden garanti edilemez.

Ev hâlihazırda başkasına devredilmişse, mevcut malik ve son devirlerin sırası önemlidir. Şerh talebi, geçmişte tamamlanmış bir satışı tek başına geri çevirmez. Yeni malik üzerinden yapılacak işlemlere karşı hangi korumanın mümkün olduğunu ayrıca değerlendirin. Tapunun güncel hâlini görmeden eski malik için hazırlanmış taleple yetinmeyin.

Hangi belgeleri hazırlamalısınız?

İlk inceleme için evlilik tarihi, tapu kayıtları, satış işlem dosyası ve edinme belgeleri önemlidir. Varsa boşanma dava dilekçesini, dava açılış bilgisini ve verilen kararları ekleyin. Yalnızca sonuç sayfasını değil, ilgili belgenin bütününü saklayın. Birkaç satırlık özet bazen gerekçe ve tarih bilgisini göstermez.

Malın hangi parayla alındığını göstermek için banka dökümlerini, kredi sözleşmesini ve taksit kayıtlarını hazırlayın. Miras veya bağış kaynağı varsa bunu destekleyen belgeyi belirtin. Para hareketi görülmesi, paranın kaynağını her zaman açıklamaz. Önceki taşınmaz satışı veya aileden gelen ödeme gibi bağlantıları tarih sırasıyla gösterin.

Aile konutu iddiasında adres ve kullanım kayıtlarını ayrı gruplandırın. Örneğin abonelikler, taşınma tarihleri ve ilgili yazışmalar hazırlığa yardım eder. Çocukların veya üçüncü kişilerin ilgisiz özel bilgilerini gereksiz yere paylaşmayın. Hukuka aykırı şekilde hesaba girerek belge toplamaya çalışmayın. Mevcut yasal kayıtların nasıl temin edileceğini sorun.

Belge	İncelenen konu	Önemli ayrım
Tapu ve resmî senet	Devir tarihi ve işlem türü	Satış ile bağış
Banka ve kredi kayıtları	Edinme kaynağı ve ödeme	Kişisel kaynak ile gelir
Adres ve kullanım kayıtları	Aile konutu niteliği	Ortak yaşam ile yatırım
Boşanma dosyası	Dava tarihi ve sonuç	Açılış ile kesinleşme
Yazışma ve ödeme planı	Tarafların açıklamaları	Somut kayıt ile duyum

Ön incelemede hedefi doğru belirleyin

İlk olarak barınma ihtiyacını korumayı hedefleyebilirsiniz. İkinci hedef mal rejiminden doğan para alacağını güvenceye almaktır. Üçüncü hedef ise geçersiz olduğu ileri sürülen tapu işleminin sonuçlarını kaldırmaktır. Bazen bu hedefler aynı dosyada yer alır; fakat avukat her birinin hukuki dayanağını ayrı açıklamalıdır.

Boşanma dosyasında evden söz etmek, bütün mal rejimi ve tapu taleplerinin kendiliğinden inceleneceği anlamına gelmez. Hangi talebin hangi davada ileri sürüleceğini belirlemek gerekir. Genel tasfiye çerçevesini boşanmada mal paylaşımı ve katılma alacağı rehberimiz açıklar. Buradaki mesele, başkasına devredilmiş evin bu çerçevedeki yeridir.

Azim Hukuk’un aile hukuku hizmet sayfasında boşanma ve mal rejimi uyuşmazlıklarına ilişkin çalışma alanlarını görebilirsiniz. Avukat somut değerlendirmeyi mevcut belgeler ve talebin amacı üzerinden yapar. Belge gönderilmesi tek başına avukatlık ilişkisi kurulduğu veya davanın belirli biçimde sonuçlanacağı anlamına gelmez.

Sık sorulan sorular

Eşim boşanmadan önce evi kardeşine devretti. Tapuyu geri almak için ne gerekir?

Yakın akrabaya devir tek başına kesin iptal nedeni değildir. Avukat aile konutu niteliğini, açık rızayı, gerçek ödemeyi ve iddianın koşullarını inceler. Tapu iptali koşulları yoksa mal rejimi hesabında farklı bir talebin koşullarını araştırın.

Ev aile konutu değilse hiçbir hakkım yok mu?

Hayır. Yatırım evinde aile konutu koruması uygulanmayabilir; fakat edinilmiş mallara katılma rejimi yönünden inceleme devam eder. Malın edinme kaynağı, devir zamanı ve TMK 229 koşulları önemlidir. Bunlar otomatik tapu payı oluşturmaz.

Satışa rıza vermedim; her evi satmak için iznim gerekir mi?

Aile konutu için TMK 194 özel koruma sağlar. Eşin adına kayıtlı bütün mallarda aynı rıza şartı varmış gibi düşünmeyin. Avukat diğer taşınmazlarda mevcut mahkeme kararını ve ilgili hukuki kuralları ayrıca değerlendirir.

Devir iki yıl önce yapılmışsa mal rejimi hesabından çıkar mı?

Otomatik olarak çıkmaz. TMK 229’daki karşılıksız kazandırma koşulu ile katılma alacağını azaltma kastıyla yapılan devir ayrı düzenlemelerdir. Her ikisini son bir yıl sınırına indirgemek doğru değildir. Amaç ve belgeler incelenmelidir.

Boşanma açılınca tapuya otomatik tedbir konur mu?

Hayır. Avukat somut risk ve talebin dayanağı üzerinden uygun korumayı değerlendirir. Boşanma davasının açılışını, tapuda satışın engellendiği bilgisiyle karıştırmayın. Kayıt ve mahkeme kararını kontrol edin.

Evi alan kişiden doğrudan yarı bedeli isteme hakkım var mı?

Her alıcıya böyle bir talep yöneltilemez. TMK 241, hesaba katılan karşılıksız kazandırma ve eşin malvarlığının alacağı karşılamaması gibi özel koşullar arar. Talep eksik kalan miktarla sınırlıdır; avukat sürelerini ayrıca değerlendirir.

Tapu devri ve mal rejimi belgeleri için WhatsApp’tan bilgi alın

Hukuki kaynaklar

Kaynak kontrol tarihi: 12 Ekim 2026. Yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Avukat satışın geçerliliğini, mal rejimini, süreyi ve dava yolunu somut belgelerle ayrıca belirler.

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — Adalet Bakanlığı UYAP: 194, 199, 225, 229, 241 ve 1023. maddeler.
• Türk Medeni Kanunu’nun TBMM’de kabul edilen metni: özellikle üçüncü kişiye dava hükmünün metni; bu bağlantı konsolide güncel mevzuat yerine geçmez.
• UYAP resmî içtihat kaydı — TMK 241 ve tahsil koşulları: üçüncü kişiye talebin mal rejimi tasfiyesiyle bağlantısı.
• TKGM 2014/4 sayılı aile konutu, mal rejimleri ve çocuk malları genelgesi: aile konutu işlemleri; tarihli idari uygulama kaynağıdır.