İstanbul İzale-i Şuyu Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

İstanbul İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İstanbul izale-i şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazın ortaklar arasında anlaşma yoluyla paylaşılamaması hâlinde, mahkeme kararıyla ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür. Bu dava uygulamada “ortaklığın giderilmesi davası” olarak da adlandırılır.

İstanbul gibi taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu büyükşehirlerde izale-i şuyu davaları, özellikle miras kalan evler, arsa ve tarlalar, kat karşılığı yapılan binalar ve aile içi ortak mülkiyetlerde sıklıkla gündeme gelmektedir.

[njwa_button id=”494″]

---

İzale-i Şuyu Davasının Hukuki Dayanağı Nedir?

İzale-i şuyu davalarının hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu’dur. Kanuna göre hiçbir paydaş, ortak mülkiyeti sürekli olarak sürdürmeye zorlanamaz.

👉 Bu nedenle ortaklardan yalnızca birinin talebiyle dahi izale-i şuyu davası açılması mümkündür.

---

İstanbul’da İzale-i Şuyu Davası Hangi Durumlarda Açılır?

İstanbul’da izale-i şuyu davası genellikle şu durumlarda açılır:

• Ortak taşınmaz fiilen bölünemiyorsa

• Ortaklar arasında kullanım anlaşması yoksa

• Taşınmazdan yararlanma konusunda ihtilaf varsa

• Mirasçılar arasında uzlaşma sağlanamıyorsa

• Bir ortak taşınmazı tek başına kullanıyorsa

Özellikle İstanbul’da miras kalan dairelerde, diğer mirasçıların paylarını kullanamaması en sık dava sebebidir.

---

İstanbul’da İzale-i Şuyu Davasını Kimler Açabilir?

İstanbul’da izale-i şuyu davasını:

• Paylı mülkiyette: Her paydaş

• Elbirliği mülkiyetinde: Her mirasçı

tek başına açabilir.

📌 Pay oranının küçük olması dava açmaya engel değildir. %1 hissesi olan bir ortak bile dava açabilir.

---

İzale-i Şuyu Davası İstanbul’da Nerede Açılır?

İstanbul izale-i şuyu davasında görevli mahkeme:

• Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Yetkili mahkeme ise:

• Taşınmazın bulunduğu İstanbul ilçesindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Örneğin taşınmaz Kadıköy’deyse dava Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

---

İstanbul’da İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır?

İstanbul’da izale-i şuyu davası şu aşamalarla açılır:

1. Dava dilekçesinin hazırlanması

2. Tapu kayıtlarının sunulması

3. Ortakların davaya dahil edilmesi

4. Satış veya aynen taksim talebinin belirtilmesi

Dilekçede satış mı yoksa aynen taksim mi istendiği açıkça yazılmalıdır.

---

Aynen Taksim Nedir? İstanbul’da Uygulanır mı?

Aynen taksim, taşınmazın fiziken bölünerek ortaklara paylaştırılmasıdır.

Ancak İstanbul’da:

• Daireler

• Binalar

• Küçük arsalar

çoğunlukla aynen taksime uygun değildir.

📌 Bu nedenle İstanbul izale-i şuyu davalarının büyük bölümü satış yoluyla sonuçlanır.

---

İstanbul’da İzale-i Şuyu Davasında Satış Nasıl Yapılır?

Mahkeme satış kararı verdikten sonra süreç şu şekilde ilerler:

• Taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılır

• Açık artırma yapılır

• En yüksek teklifi veren taşınmazı alır

Satış bedeli, tüm masraflar düşüldükten sonra ortaklara hisseleri oranında ödenir.

---

İzale-i Şuyu Davasında Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?

İstanbul’da izale-i şuyu davası sonucunda yapılan açık artırmaya:

• Ortaklar

• Üçüncü kişiler

• Davayı açan paydaş

katılabilir.

⚠️ Ortaklardan biri, taşınmazı ihalede satın alabilir.

---

İstanbul’da İzale-i Şuyu Davasında Bedel Nasıl Belirlenir?

Satış öncesinde taşınmazın değeri:

• Bilirkişi raporu

• Emsal satışlar

• İlçe bazlı rayiç değerler

esas alınarak belirlenir.

İstanbul’da değerler ilçe ve mahalleye göre ciddi farklılık gösterdiğinden bilirkişi raporları hayati önemdedir.

---

Bilirkişi Raporu Hatalıysa Ne Yapılır?

İstanbul izale-i şuyu davalarında en sık yapılan hata, bilirkişi raporuna itiraz etmemektir.

Eğer:

• Değer düşük belirlenmişse

• Emsaller yanlış seçilmişse

• Konum avantajı dikkate alınmamışsa

👉 Süresi içinde itiraz edilmelidir.

Aksi hâlde taşınmaz piyasa değerinin çok altında satılabilir.

---

İstanbul’da İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

İstanbul’da izale-i şuyu davalarının süresi dosyanın niteliğine göre değişir:

• Basit dosyalar: 12–18 ay

• İtirazlı ve bilirkişili dosyalar: 18–36 ay

• Satış aşaması uzayan dosyalar: 3 yıl ve üzeri

İstanbul’daki mahkeme yoğunluğu süreyi doğrudan etkiler.

---

İzale-i Şuyu Davasında Masrafları Kim Öder?

İstanbul izale-i şuyu davalarında:

• Yargılama giderleri

• Bilirkişi ücretleri

• Satış masrafları

kural olarak tüm paydaşlara hisseleri oranında yükletilir.

Başlangıçta masrafları genellikle davayı açan kişi yatırır; dava sonunda bu bedeller paylaştırılır.

---

İstanbul’da İzale-i Şuyu Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu?

Zorunlu değildir; ancak İstanbul’da izale-i şuyu davaları:

• Yüksek bedelli

• Teknik

• Satış ve icra aşaması olan

davalar olduğu için uzman bir avukatla takip edilmesi ciddi avantaj sağlar.

📌 Özellikle satış bedelinin düşük belirlenmesi, en büyük hak kaybı riskidir.

---

İstanbul’da İzale-i Şuyu Davasında Sık Yapılan Hatalar

❌ Bilirkişi raporuna itiraz etmemek
❌ Satış ilanlarını takip etmemek
❌ İhaleye girme stratejisi oluşturmamak
❌ Ortaklardan birinin taşınmazı fiilen kullanmasına sessiz kalmak

Bu hatalar telafisi zor maddi kayıplara yol açabilir.

---

İstanbul İzale-i Şuyu Davası ile İlgili Sık Sorulan Sorular (SSS)

İzale-i Şuyu Davası Kaç Yıl Sürer?

İstanbul’da ortalama 1,5 – 3 yıl sürmektedir.

İzale-i Şuyu Davasında Evden Çıkarılır mıyım?

Satış kesinleştiğinde yeni malik tahliye talep edebilir.

İzale-i Şuyu Davası Açmadan Önce Anlaşma Zorunlu mu?

Hayır. Anlaşma şart değildir.

İzale-i Şuyu Davasında Hissedarların Hakları ve Satış Süreci

İzale-i Şuyu Davasında İhalenin İptali | En Sık İptal Sebepleri

 İzale-i Şuyu Davası Nedir ve Hangi Durumlarda Açılır

İzale-i Şuyu Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir 2026