Türkiye’de gayrimenkul piyasasında yaşanan dalgalanmalar, ev sahipleri ile kiracılar arasında en büyük uyuşmazlık konusunu kira artış oranları haline getirmiştir. 2 Temmuz 2024 tarihinde sona eren geçici %25’lik kira artış tavanı uygulamasının ardından, konut kiralarında da çatılı işyerlerinde olduğu gibi kalıcı olarak Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesindeki genel rejime dönülmüştür. Artık yenilenen kira dönemlerinde doğrudan TÜİK tarafından her ayın başında açıklanan “12 Aylık Ortalamalara Göre TÜFE Oranı” uygulanmaktadır. Ancak taraflar arasında anlaşmazlık çıktığında yasal tavanın nasıl hesaplanacağı, ara zam baskılarına karşı haklar, 5 yıllık süre dolduğunda açılacak kira tespit davaları ve arabuluculuk prosedürü büyük önem taşımaktadır. Bu rehberde kira artışının tüm hukuki boyutlarını ve dava süreçlerini adım adım açıklıyoruz.

Yasal Kira Artış Oranı Nedir? (TBK m. 344/1 ve 2)

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kiracıyı fahiş kira artışlarına karşı koruma altına alan emredici bir hükümdür:

• Sözleşmede Artış Maddesi Varsa (TBK 344/1): Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜİK tarafından belirlenen on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranı aşan anlaşmalar fazlaya ilişkin kısım yönünden geçersizdir.
• Sözleşmede Artış Maddesi Yoksa (TBK 344/2): Taraflarca bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
• Aylık TÜFE Değil, 12 Aylık Ortalama: Kamuoyunda en sık yapılan hata, o ayki aylık TÜFE veya yıllık TÜFE oranıyla kira artışı yapmaya çalışmaktır. Kanun açıkça “12 aylık ortalamalara göre değişim oranını” esas almıştır.

Örnek Kira Artış Hesabı

Kira sözleşmenizin yenilenme tarihi Kasım 2026 ise, TÜİK’in Kasım ayı başında açıkladığı “On İki Aylık Ortalamalara Göre TÜFE Değişim Oranı” baz alınır:

Mevcut Kira Bedeli	Açıklanan 12 Aylık TÜFE Oranı	Yasal Azami Artış Tutarı	Yeni Dönem Yasal Tavan Kira
15.000 TL	%62,50	9.375 TL	24.375 TL
25.000 TL	%62,50	15.625 TL	40.625 TL

Kiranızı kuruşu kuruşuna hatasız hesaplamak için doğrudan web sitemizdeki TBK 344 Kira Artış Oranı Hesaplama Aracını kullanabilirsiniz.

5 Yılı Dolduran Kiracılarda Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3)

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl geçtikten sonra, ev sahibi artık TÜFE tavan oranıyla bağlı kalmak zorunda değildir. TBK 344/3 uyarınca ev sahibi (veya emsallerin altında kalmışsa kiracı), Sulh Hukuk Mahkemesinde Kira Bedelinin Tespiti Davası açabilir.

Kira Tespit Davasında Mahkeme Neleri İnceler?

1. Emsal Rayiç Kira İncelemesi: Mahkeme taşınmazın bulunduğu muhitteki benzer özelliklere (metrekare, kat, cephe, bina yaşı, ulaşım olanakları vb.) sahip emsal kiralık taşınmazların bedellerini araştırır.
2. Bilirkişi Keşfi: Alanında uzman gayrimenkul bilirkişisi ve inşaat mühendisinden oluşan heyet daireyi bizzat inceler ve güncel serbest piyasa değerini raporlar.
3. Eski Kiracı Hakkaniyet İndirimi (%10 – %20): Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, belirlenen serbest piyasa emsal bedelinden doğrudan hüküm kurulamaz. Kiracının eski kiracı olması ve düzenli ödeme yapması gözetilerek hakkaniyet gereğince %10 ila %20 arasında indirim yapılarak yeni kira bedeli takdir edilir.

Kira Tespit Davası Açma Süresi ve İhtarname Şartı (TBK m. 345)

Kira tespit davasının hangi tarihten itibaren geçerli olacağı TBK m. 345’te düzenlenmiştir:

• Yeni Dönemden En Az 30 Gün Önce Dava veya İhtar: Yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önceki bir tarihte dava açılmışsa ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı ihtarda bulunulmuşsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli yeni kira yılının başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede Artış Şartı Varsa İhtara Gerek Yoktur: Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına dair bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira da dönemin başından itibaren geçerli olur.

Dava Şartı Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun gereğince, tüm kira uyuşmazlıklarında (tahliye, kira tespiti, kira alacağı) dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunlu dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan mahkemede dava açılırsa, mahkeme davayı usulden derhal reddeder. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa düzenlenen “Son Tutanak” ile Sulh Hukuk Mahkemesinde dava ikame edilir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde artış yapmazsam evden çıkaracağını söylüyor, çıkarabilir mi?

Hayır. Yasal TÜFE oranında artışını yapıp kirasını banka üzerinden düzenli ödeyen kiracı, yalnızca ev sahibinin fazla zam istemesi gerekçesiyle evden çıkarılamaz. Kiracıyı tahliye edebilmek için TBK’da sayılan sınırlı tahliye sebeplerinden birinin (örneğin geçerli yazılı tahliye taahhütnamesi, kendisinin veya kanuni yakınının samimi konut ihtiyacı ya da iki haklı ihtar) gerçekleşmiş olması ve mahkeme kararı gerekir.

Ara zam (yılda iki kez zam) talep edilebilir mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmeleri yıllık yenilenir ve kira artışı yılda yalnızca bir kez, sözleşmenin yenilenme (yıldönümü) tarihinde yapılır. Ev sahibinin yıl ortasında “enflasyon arttı, asgari ücret zamlandı” diyerek ara zam istemesinin hiçbir yasal geçerliliği yoktur; kiracı bunu ödemekle yükümlü değildir.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Kira tespit davaları arabuluculuk süreci, bilirkişi keşfi ve raporlama aşamalarıyla birlikte ortalama 8 ila 14 ay arasında sürmektedir. Dava sonuçlandığında belirlenen yeni bedel ile dava tarihinden bu yana ödenen bedel arasındaki farklar faiziyle birlikte geriye dönük tahsil edilir.