İpotekli ev satın aldıysanız banka evi satışa çıkarabilir mi? Evet, ipotekle güvence altına alınan borç ödenmezse alacaklı, kanuni takip şartları içinde taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir. Tapuda yapılan satış ipoteği kendiliğinden silmez. Ancak evin yeni malikinin eski malikin kredi borcundan şahsen sorumlu olması da satışla otomatik olarak gerçekleşmez. Satın alınan taşınmazın ipotek yükü ile kredi borcunu kimin ödemek zorunda olduğu ayrı sorulardır.

Ev satın aldıktan sonra tapu kaydında ipotek gördüyseniz önce kaydın hangi alacaklı lehine, hangi tarihte ve hangi teminat kapsamında kurulduğunu belirleyin. Satıcının “krediyi kapattım” sözü veya banka dekontu tek başına tapudaki kaydın kalktığını göstermez. Alacaklının terkin talebini ve tapu kaydının güncel durumunu ayrıca kontrol edin. Bu rehber, özellikle satın aldığı evde eski sahibin banka ipoteğiyle karşılaşan kişinin izleyeceği adımları anlatır.

İpotekli ev satın almak mümkün müdür?

Evet. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamasına göre üzerinde ipotek bulunan taşınmazın devrine genel olarak engel yoktur. Alıcı mülkiyeti devralabilir; fakat taşınmaz üzerindeki rehin hakkı uygun biçimde terkin edilmediyse kayıt devam eder. Bu nedenle “tapu devri tamamlandı” ile “ev ipoteksiz devredildi” aynı anlama gelmez. Satış işleminin yapılabilmesi, alıcının güvence yükünden korunmuş olduğu sonucunu doğurmaz.

İpotekli evi satın almak her olayda yanlış bir işlem değildir. Taraflar borcun nasıl kapanacağını, satış bedelinin hangi kısmının bankaya ödeneceğini ve ipoteğin ne zaman terkin edileceğini güvenli bir planla kararlaştırabilir. Sorun, ödeme ve terkin sırasının belirsiz bırakılmasıdır. Satıcının kredi hesabının kapanması, bankanın fek işlemini başlatması ve tapunun kaydı kaldırması ayrı aşamalardır. Bunların her birini belgelemek gerekir.

Banka satın aldığım evi hangi durumda satışa çıkarabilir?

İpotek, bir alacağın güvencesi olarak taşınmaz üzerinde kurulmuş ayni haktır. İpoteğin kapsadığı alacak ödenmez ve kanundaki takip koşulları gerçekleşirse alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurabilir. Satış, bankanın tek taraflı olarak evi kendisine geçirmesi biçiminde işlemez; icra ve satış usullerine tabidir. Alacaklının dayandığı sözleşme, ipotek resmi senedi, talep ettiği miktar ve yapılan tebligatlar incelenmelidir.

Evin satışından söz eden her banka yazısı, satışın kesinleştiği veya evin hemen elden çıkacağı anlamına gelmez. Takip dosyası, ödeme emri ya da icra emri, varsa itiraz ve şikâyet imkânları, kıymet takdiri ve ihale aşamaları birbirinden ayrıdır. Gelen evrakı yok saymak yerine tebliğ tarihini kaydedin ve dosya numarasını öğrenin. Hukuki başvuru yolu ve süre, takip türüne ve belgenin niteliğine göre değişir.

Eski sahibin kredi borcu bana geçer mi?

Kural olarak evin devri tek başına eski sahibin kişisel borcunu alıcıya taşımaz. Türk Medeni Kanunu madde 888, aksi kararlaştırılmadıkça ipotekli taşınmazın devrinin borçlunun sorumluluğunda ve güvencede değişiklik yaratmadığını düzenler. Ancak yeni malik borcu ayrıca üstlenmişse sözleşme ve kanundaki özel sonuçlar değerlendirilir. Bankayla imzaladığınız kredi, borç üstlenme veya yapılandırma belgesi varsa bu belgeler belirleyicidir.

Buradaki ayrım çok önemlidir: Eski borçlunun kişisel ödeme yükümlülüğü sürerken, sizin satın aldığınız ev alacak için güvence olmaya devam edebilir. Banka sizden kişisel borçluymuşsunuz gibi her koşulda para isteyemez; fakat geçerli ipotek kapsamında taşınmaza yönelme olasılığı vardır. Borcu kapatmak isteyen yeni malikin daha sonra satıcıya karşı hangi talepte bulunabileceği de satış sözleşmesine, ödeme belgelerine ve uyuşmazlığın nedenine bağlıdır.

Tapuda ipoteği kabul ederek imza attıysam ne olur?

Tapu işleminde ipotek kaydının alıcıya bildirilmesi ve alıcının yükü görerek satın alması, ipoteğin varlığını bildiği konusunda güçlü delil oluşturur. Bununla birlikte satıcının ayrıca “satıştan önce borcu kapatacağım” veya “bedelden bankaya ödeme yapılacak” gibi taahhütleri bulunabilir. Tapudaki resmi senet, taraflar arasındaki yazılı satış düzenlemesi ve ödeme akışı birlikte incelenmeden sorumluluk hakkında kesin yargıya varılamaz.

İmza attığınız metinde “ipotekle birlikte satın alındı” ifadesi geçiyorsa, bu ifadenin otomatik olarak kredi sözleşmesindeki tüm kişisel borcu üstlendiğiniz anlamına geldiğini varsaymayın. Borcun üstlenilmesi ile ipotek yükü bulunan taşınmazın mülkiyetini edinmek farklı işlemlerdir. Ancak satın alma sırasında yapılan açıklamalar, bankanın onayı ve sözleşmenin bütünü dikkate alınır. İmzaladığınız bütün evrakın bir örneğini saklayın.

Satıcı krediyi kapattığını söylüyor ama ipotek duruyor: Ne yapmalıyım?

İlk adım, güncel tapu kaydını kontrol etmektir. Ardından satıcıdan kredi hesabının kapandığını gösteren belgeyi, bankadan da taşınmaza ilişkin ipotek fek veya terkin işleminin durumunu yazılı olarak isteyin. Bankanın hangi ipoteği, hangi taşınmaz için ve hangi tarihte terkin talebine konu ettiğini netleştirin. Kredi borcunun ödendiğini gösteren dekont ile tapu sicilindeki terkin kaydı farklı delillerdir.

Bankanın talebi gönderdiği söyleniyorsa tapu müdürlüğünde işlemin sonuçlanıp sonuçlanmadığını öğrenin. İpotek başka kredi veya teminat ilişkilerini de kapsıyorsa tek bir kredinin kapanması yeterli olmayabilir. İpotek resmi senedinin kapsamı ve alacaklının güncel bakiye hesabı incelenmelidir. “Borç sıfır” bildirimi ile “bu taşınmazdaki bütün teminatın kaldırılması” kararının aynı olup olmadığını özellikle sorun.

İpoteğin hangi borcu güvence altına aldığını nasıl öğrenirim?

Tapu kaydında alacaklı, tescil tarihi, derece ve miktar gibi bilgiler görülebilir; fakat kaydın kapsamını anlamak için ipotek resmi senedini ve ilgili kredi belgelerini de incelemek gerekebilir. Bazı ipotekler belirli bir borcun güvencesi olarak kurulur; bazıları sözleşmede tanımlanan daha geniş bir borç ilişkisiyle bağlantılıdır. Kayıt üzerindeki rakamın tek başına o gün ödenmesi gereken borç olduğunu varsaymayın.

Örneğin tapuda yüksek bir ipotek limiti bulunması, bankanın bugün o miktarın tamamını alacaklı olduğu anlamına gelmez. Tersine, bir kredinin bitmesi de ipotek resmi senedi başka yükümlülükleri kapsıyorsa bütün teminatın kendiliğinden kaldırıldığı anlamına gelmeyebilir. Bankadan yazılı borç dökümü ve hangi hesapların ipotek kapsamına alındığı konusunda açıklama istenmesi bu nedenle önemlidir.

E-Devlet’te ipotek görünüyor: Kayıt kesin olarak devam mı ediyor?

E-Devlet üzerinden sunulan Tapu Bilgileri Sorgulama hizmeti, kendi adınıza kayıtlı taşınmazların bilgilerine ulaşmayı sağlar. Web Tapu da tapu işlemlerinin takibine imkân veren resmi kanaldır. Görüntülediğiniz kaydın güncelliğini, ilgili taşınmazı ve gösterilen takyidatın niteliğini kontrol edin. Ekran görüntüsüne bakarak tek başına borcun mevcut olup olmadığına karar vermeyin; banka ve tapu kayıtlarını birlikte değerlendirin.

İpotek kaldırma başvurusu yapılmış ancak sistemde hâlâ kayıt görünüyorsa tapu müdürlüğünden işlem durumunu öğrenin. Alacaklı kurum “terkin gönderdik” derken tapu “başvuru ulaşmadı” diyorsa iki kurumdan aldığınız yazılı cevapları karşılaştırın. Yanlış ada veya parsel, eski bağımsız bölüm numarası ya da başka bir ipotek kaydıyla karışıklık da yaşanabilir. Taşınmaz bilgilerini her belgede satır satır kontrol etmek pratikte büyük fark yaratır.

Satın almadan önce ipotek kaydı nasıl kontrol edilir?

Alıcı, satıcının verdiği eski tapu fotokopisiyle yetinmemelidir. İşlem gününe mümkün olduğunca yakın güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi istenmelidir. İpotek yanında haciz, tedbir, satış vaadi veya kullanım hakkı gibi başka kayıtlar bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir. Satıcı “bunlar eskiden kaldı” diyorsa kayıtların kaldırıldığını gösteren güncel belge talep edilir; sözlü açıklama yeterli sayılmaz.

Tapudaki bir ipoteğin kimin lehine olduğu, hangi dereceye yazıldığı ve birden fazla ipotek bulunup bulunmadığı önemlidir. Taşınmaz bankaya gösterilmiş olabilir; ayrıca bir şirket veya kişi lehine de ipotek konmuş olabilir. Yalnızca konut kredisini kapatmak, başka bir alacaklı lehine tescilli ipoteği kaldırmaz. Dolayısıyla her ipotek için ayrı terkin durumu kontrol edilmelidir.

İpotekli evin bedeli güvenli biçimde nasıl ödenir?

Satış bedelinin borç kapatmada kullanılacağı işlemlerde kimin, hangi hesaba, hangi tutarı, hangi anda ödeyeceği önceden yazılmalıdır. Alacaklı bankadan belirli tarihe ait kapama tutarı ve terkin yöntemi konusunda yazılı bilgi alınması yararlıdır. Bankaya yapılan ödeme ile satıcıya kalan bedel ayrılmalı; banka hesabı, dekont açıklaması ve tapu işlem tarihi uyumlu olmalıdır.

“Parayı bana gönder, ben krediyi sonra kapatırım” önerisi, alıcı açısından ipoteğin devam etmesi riskini büyütebilir. Tersine bütün bedeli bankaya göndermek de satıcıyla aranızdaki hesabı tek başına çözmeyebilir. Her dosyada ödeme planı satış bedeline, kalan borca ve bankanın işlem biçimine göre kurulur. Tapu devrinden önce tarafların ve bankanın yazılı teyit ettiği bir sıra belirlemek daha güvenlidir.

Bankanın fek yazısı ile tapudaki terkin aynı şey midir?

Fek veya terkin talebi, ipotek kaydının kaldırılması için alacaklı tarafından yapılan işlemdir. Tapudaki terkin ise kaydın sicilden kaldırılması sonucudur. Bankanın talebi hazırlamış olması, tapu kaydının o anda silinmiş olduğunu kanıtlamaz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü elektronik ipotek terkinine ilişkin uygulamaları açıklamaktadır; kullanılan yöntem kurum ve işleme göre değişebileceğinden somut dosyanın durumu sorgulanmalıdır.

Alıcı için kritik belge güncel tapu durumudur. Bankadan gönderim teyidi, işlem numarası veya yazılı cevap alınabilir; yine de tapu sicilinde ipotek görünmeye devam ediyorsa terkinin tamamlandığı varsayılmamalıdır. İşlem sonuçlandığında yeniden güncel kayıt alınması, özellikle yeniden satış, kredi başvurusu veya yeni teminat verilmesi planlanıyorsa önem taşır.

Bankadan icra evrakı gelirse ilk gün ne yapılır?

Önce evrakın kim tarafından gönderildiğini, dosya numarasını ve tebliğ tarihini kaydedin. İpotek alacaklısı, talep edilen miktar, taşınmazın ada ve parseli ile resmi senetteki bilgiler eşleşiyor mu kontrol edin. Satıcının borcunu ödediğinize veya bankanın terkin taahhüdüne ilişkin belgeler varsa dosyalayın. Evrakın “bilgilendirme”, “takip”, “ödeme emri”, “icra emri” ya da “ihale” aşamalarından hangisine ait olduğu başvuru yolunu değiştirir.

Kişisel borçlu olmadığınızı söylemek tek başına taşınmaz üzerindeki ipoteği ortadan kaldırmaz. Öte yandan bankanın her talebinin doğru miktara veya geçerli teminata dayandığı da peşinen kabul edilmez. Birden fazla borç, başka taşınmazlar üzerinde müşterek ipotek, kısmi ödeme veya sonradan yapılan sözleşme değişikliği varsa dosyanın ayrıntılı hesabı çıkarılmalıdır. Süreli evraklarda gecikme hak kaybı yaratabileceği için hızlı inceleme gerekir.

Satıcı ipoteği gizlediyse hangi haklar gündeme gelir?

Satıcının tapudaki ipoteği gizlediği iddiasında önce tapu işleminde alıcıya nelerin açıklandığı ve sözleşmede taşınmazın hangi durumda tesliminin vaat edildiği incelenir. Yazışmalar, ilan, satış vaadi, ön protokol, tapu resmi senedi ve dekontlar birlikte değerlendirilir. Alıcının ipoteği bildiği veya bilmesi gerektiği yönündeki savunma ile satıcının açık biçimde ipoteksiz devir taahhüdü farklı sonuçlar doğurabilir.

Satıcıya karşı bedel, zarar veya sözleşmeden doğan başka talepler dosyanın koşullarına göre düşünülebilir. Ancak yalnızca “ipotek çıktı” diye her satış otomatik iptal edilmez. Banka lehine kurulmuş geçerli ipotek, satıcıyla alıcı arasındaki anlaşmazlık yüzünden kendiliğinden kaybolmaz. İstenen sonucun ne olduğu netleştirilmelidir: ipoteğin terkin edilmesi, satıcının borcu kapatması, yapılan ödemenin geri alınması veya uğranılan zararın karşılanması.

Borcu ben ödersem bankanın ipoteği kalkar mı?

Yeni malik, taşınmazın satış riskini önlemek amacıyla alacaklıya ödeme yapmayı değerlendirebilir. Ancak tutarı ve hangi alacağa mahsup edileceği yazılı biçimde netleştirilmeden ödeme yapılmamalıdır. İpotek birden fazla yükümlülüğü güvence altına alıyorsa eksik ödeme terkin sağlamayabilir. Alacaklıdan ödeme sonrası hangi kayıtların kaldırılacağı ve işlemin nasıl yürütüleceği konusunda yazılı açıklama istenmelidir.

Ödediğiniz paranın satıcıdan geri istenip istenemeyeceği satış sözleşmesine, borcun kimin yararına ödendiğine ve eldeki belgelere bağlıdır. Bankaya ödeme yapmak ile satıcıya karşı alacak hakkını ileri sürmek iki ayrı süreçtir. Dekontta ödemenin amacını belirsiz bırakmamak, banka kapama yazısını ve satıcıyla yapılan anlaşmayı saklamak ilerideki uyuşmazlık açısından önemlidir.

İpotekli evde oturmaya devam edebilir miyim?

İpoteğin varlığı tek başına malikin evde yaşamasını yasaklamaz. Taşınmazın mülkiyeti sizdeyken konut olarak kullanmaya devam edebilirsiniz. Ancak geçerli alacak ödenmez ve ipoteğin paraya çevrilmesi takibi ilerlerse mülkiyeti etkileyen icra ve satış işlemleri gündeme gelebilir. İpotek kaydı ile tahliye kararı aynı şey değildir; somut dosyada hangi aşamada olunduğuna bakılmalıdır.

Evde kiracı varsa kira sözleşmesi, haciz veya satış işlemlerinin kiracıya etkisi ayrıca değerlendirilir. İpotek kaydının varlığından hareketle “banka yarın kapıya gelip evi alır” sonucuna varmak doğru olmaz. Aynı şekilde, takip evrakını görmezden gelip “eski sahibin borcu, beni ilgilendirmez” demek de risklidir. Tapu kaydı ve icra dosyası birlikte takip edilmelidir.

Hangi belgeleri bir araya getirmeliyim?

• Satın alma tarihindeki ve güncel tapu kayıtları ile takyidat bilgileri,
• Tapu resmi senedi ve satışa ilişkin yazılı anlaşma veya protokol,
• Satış ilanı, satıcının ipoteğe ilişkin beyanları ve yazışmalar,
• Satış bedeline ait banka dekontları ve ödeme açıklamaları,
• İpotek resmi senedi, alacaklı ve varsa kredi sözleşmesi bilgileri,
• Bankanın borç bakiyesi, kapama ve fek işlemine ilişkin yazıları,
• Tapu müdürlüğü işlem numarası ve yazılı cevapları,
• Size veya satıcıya gönderilen icra evrakları ile tebliğ belgeleri.

Bu belgeleri kronolojik sıraya koyun. Kredi kapama tarihi, tapu devri ve ipotek terkin başvurusu bir zaman çizelgesinde ayrı gösterilirse uyuşmazlık daha kolay anlaşılır. Belgelere erişemediğinizde hangi kurumdan hangisini talep ettiğinizi ve size verilen yanıtı not edin. Özellikle önceki malikin banka sırrı kapsamındaki kişisel hesap bilgilerinin doğrudan size verilemeyebileceğini göz önünde bulundurun; kendi taşınmazınıza ilişkin sicil ve resmî işlem bilgilerini ayrı talep edin.

Sık sorulan sorular

İpotekli evi satın almak tapudaki ipoteği kaldırır mı?

Hayır. Tapu devri ve ipoteğin terkini farklı işlemlerdir. Yeni malik mülkiyeti alabilir; ipotek geçerli biçimde kaldırılmadıysa taşınmaz üzerindeki güvence devam eder. Güncel tapu kaydıyla sonucu kontrol edin.

Eski sahibi ödeme yapmazsa banka benden para isteyebilir mi?

Satış kişisel borcu otomatik olarak size devretmez. Ancak ipotekli taşınmazın yeni maliki olarak taşınmaza yönelen takipten etkilenebilirsiniz. Borcu ayrıca üstlendiyseniz bu sözleşmenin kapsamı incelenmelidir.

Banka kredinin bittiğini söyledi; neden hâlâ ipotek görünüyor?

Terkin talebi henüz iletilmemiş veya tapuda işlenmemiş olabilir; ayrıca ipotek başka yükümlülükleri kapsıyor olabilir. Bankadan hangi alacağın kapandığına ve hangi ipoteğin terkin edildiğine dair yazılı bilgi isteyin.

İpotekli ev satışı yasak mı?

Genel olarak hayır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ipotekli taşınmazın devredilebileceğini açıklıyor. Bununla birlikte satışın mümkün olması, alıcının ipotek riskini üstlenmeden mülkiyet aldığı anlamına gelmez.

E-Devlet’te ipotek görünmüyorsa sorun bitti mi?

Güncel tapu kaydı önemli delildir. Ancak görüntülediğiniz taşınmaz ve kayıt türünün doğru olduğundan emin olun; özellikle yeni işlem sırasında resmi kaydı ayrıca doğrulayın. Ekran görüntüsüyle banka borç ilişkisinin tümü hakkında kesin sonuca varmayın.

İpotek yüzünden evi hemen kaybeder miyim?

İpotek kaydının bulunması derhal mülkiyet kaybı demek değildir. Geçerli borç ödenmezse yasal takip ve satış süreci gündeme gelebilir. Elinizdeki evrakın hangi aşamaya ait olduğunu gecikmeden belirleyin.

Sonuç: İpotekli ev alıcısının ilk kontrol listesi

İpotekli evi satın alan kişi, eski malikin borcunu otomatik olarak üstlenmiş sayılmaz; fakat satın alınan ev, geçerli ipoteğin güvencesi olarak kalabilir. Sorunu çözmek için güncel tapu kaydı, ipotek resmi senedi, bankanın borç ve terkin yazısı ile satış sözleşmesi birlikte incelenmelidir. Banka alacağı gerçekten sona ermişse terkin süreci izlenir. Alacak konusunda uyuşmazlık varsa ipoteğin kapsamı ve takip evrakı somut olay özelinde değerlendirilir.

Konunun genel çerçevesi için ipotek nasıl kaldırılır rehberimize ve tapuya ipotek koymak için gerekli belgeler yazımıza bakabilirsiniz. Resmî işlemler için TKGM sık sorulan soruları, e-Devlet tapu sorgulama ve Türk Medeni Kanunu madde 888 incelenebilir.