Miras kalan evde oturan mirasçı, diğer mirasçıların paylarını ortadan kaldırmaz. Her mirasçı, miras payı oranında tereke üzerinde hak sahibidir. Ancak evde yaşayan kişiden geçmiş dönem için kira veya ecrimisil istenip istenemeyeceği; kullanım biçimine, yapılan ihtara ve somut olayın özelliklerine göre değişir.

Miras kalan evde oturan mirasçı kira öder mi?

Evde tek başına yaşayan mirasçı, diğer mirasçılarla açık bir kira sözleşmesi yapmışsa kararlaştırılan kirayı öder. Kira sözleşmesi yoksa talep çoğu zaman ecrimisil, yani haksız kullanım tazminatı olarak değerlendirilir.

Bu durumda davacı mirasçı, kendi kullanım hakkının engellendiğini ve diğer mirasçının taşınmazdan tek başına yararlandığını göstermelidir. Her dosyada otomatik kira borcu doğmaz.

Ecrimisil nedir?

Ecrimisil, haklı ve geçerli bir nedeni bulunmadan başkasına ait taşınmazı kullanan kişiden istenen haksız kullanım tazminatıdır. Mirasçılar arasındaki uyuşmazlıklarda bu talep, paydaşın ortak taşınmazdan tek başına yararlanması nedeniyle gündeme gelir.

Mahkeme taşınmazın özelliklerini, kullanım dönemini, emsal kira bedellerini ve tarafların paylarını inceler. Talep eden mirasçı ancak kendi payına karşılık gelen tutarı isteyebilir.

İntifadan men şartı ne anlama gelir?

Paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında, talepte bulunan kişinin taşınmazdan yararlanmak istediğini karşı tarafa bildirmesi çoğu dosyada önem taşır. Bu bildirime “intifadan men” denir. Amaç, kullanan mirasçıya diğer paydaşın ücretsiz kullanıma razı olmadığını göstermektir.

Noter ihtarnamesi güçlü bir ispat aracı sağlar. Dava, icra takibi, mesaj veya tanık gibi başka deliller de önceki talebi gösterebilir. Ancak bildirimin içeriği ve ulaşma tarihi açık olmalıdır.

İhtar çekmeden geçmiş kira istenebilir mi?

Genel uygulamada, kullanım talebi karşı tarafa bildirilmeden önceki dönem için ecrimisil istemek zorlaşır. Bununla birlikte yerleşik içtihatlarda intifadan men şartının aranmadığı istisnalar bulunur.

• Taşınmazın doğal ürün veren veya kiraya verilerek gelir sağlayan bir yer olması
• Ortaklığın inkâr edilmesi ve hak iddiasının açıkça reddedilmesi
• Daha önce aynı taşınmazla ilgili dava veya icra takibi yapılması
• Taraflar arasında kullanım biçimini belirleyen bir anlaşmanın bulunması
• Taşınmazın tamamının diğer paydaşın kullanımını fiilen imkânsız kılması

İstisnalar somut olaya göre değerlendirilir. Bu nedenle “beş yıllık kira kesin alınır” şeklinde genel bir sonuç doğru değildir.

Evde anne veya baba oturuyorsa durum değişir mi?

Sağ kalan eşin miras payı ve aile konutuna ilişkin hakları ayrıca incelenmelidir. Sağ kalan eş, belirli şartlarda aile konutu üzerinde mülkiyet veya oturma hakkı talep edebilir. Tapuda intifa ya da oturma hakkı varsa diğer mirasçıların talepleri bundan etkilenir.

Miras bırakanın sağlığında verdiği kullanım izni de ölümden sonraki dönem için tek başına sınırsız hak sağlamaz. Yine de olayın hukuki niteliğini ve iyi niyet değerlendirmesini etkileyebilir.

Mirasçı evden çıkarılabilir mi?

Bir mirasçının taşınmazda payı bulunuyorsa sıradan kiracı gibi tahliyesi her zaman mümkün olmaz. Diğer mirasçılar kullanım düzeninin belirlenmesini, ecrimisil ödenmesini veya ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satış gündeme gelebilir. Satış kararı verilene kadar kullanım ve tazminat uyuşmazlığı ayrı biçimde sürebilir.

Noter ihtarnamesinde ne yazmalıdır?

İhtarnamede taşınmaz açıkça belirtilmelidir. Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri mümkünse yazılmalıdır. Talep eden mirasçı, kullanım isteğini veya payına karşılık bedel talebini net biçimde açıklamalıdır.

• Mirasçılık ve pay bilgisi
• Taşınmazın açık tapu bilgileri
• Tek başına kullanımın ne zamandır sürdüğü
• Ortak kullanıma izin verilmesi talebi
• Kullanım bedeli ve ödeme talebi
• Cevap ve ödeme için verilen makul süre

Yanlış hazırlanmış bir ihtar, dava döneminin ve talep tarihinin tartışılmasına yol açabilir.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, kullanım biçimini ve emsal kira bedellerini değerlendirir. Bulunan toplam bedel, davacının miras payına göre hesaplanır.

Taşınmazın boş kalması ile fiilen kullanılması aynı sonucu doğurmaz. Evde kimin yaşadığı, hangi bölümlerin kullanıldığı ve kullanım süresi delillerle belirlenmelidir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Ecrimisil talebi kural olarak asliye hukuk mahkemesinde ileri sürülür. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetki bakımından önem taşır. Talep kira sözleşmesine dayanıyorsa görev değerlendirmesi farklı olabilir.

Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk kapsamında olup olmadığı, uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre güncel mevzuat ışığında kontrol edilmelidir.

Hangi deliller gerekir?

• Veraset ilamı ve tapu kaydı
• Noter ihtarnamesi ile tebliğ belgesi
• Taşınmazda kimin yaşadığını gösteren kayıtlar
• Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri
• Adres kayıtları ve apartman yönetimi belgeleri
• Tanık anlatımları
• Emsal kira ilanları ve bilirkişi incelemesi
• Taraflar arasındaki mesaj ve yazışmalar

Geçmişe dönük kaç yıllık bedel istenebilir?

Ecrimisil taleplerinde beş yıllık zamanaşımı uygulaması önem taşır. Ancak başlangıç tarihi, intifadan men şartı ve kesilme nedenleri sonucu değiştirebilir. Talep dönemi ihtar ve dava tarihleri üzerinden dikkatle hesaplanmalıdır.

Ev satılmak istenirse ne olur?

Tüm mirasçılar anlaşırsa taşınmaz tapuda birlikte satılabilir. Bir mirasçı satışa yanaşmazsa diğer mirasçılar ortaklığın giderilmesi yoluna başvurabilir. Dava sırasında taşınmazın satış yoluyla paylaştırılması gündeme gelebilir.

Mirastan mal kaçırma şüphesi varsa babam evi kardeşimin üzerine yaptı başlıklı rehberimizi de inceleyebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Evde oturan kardeşimden hemen kira isteyebilir miyim?

Önce payınız, kullanım biçimi ve intifadan men şartı değerlendirilmelidir. Noter ihtarı çoğu dosyada önemli bir başlangıç oluşturur.

Evde oturan mirasçı masrafları ödediyse ne olur?

Zorunlu giderler ve taşınmaza yaptığı faydalı harcamalar karşı talep veya mahsup konusu olabilir. Her ödeme belgeyle ispatlanmalıdır.

Ben de evde oturmak istiyorum ancak kardeşim izin vermiyor.

Kullanım talebinizi yazılı biçimde bildirebilir, kullanım düzeninin belirlenmesini veya ecrimisil talebini değerlendirebilirsiniz.

Sonuç

Miras kalan evde oturan mirasçı yönünden kira, ecrimisil ve tahliye talepleri aynı hukuki anlama gelmez. Doğru yol; tapu payları, kullanım başlangıcı, ihtar ve varsa aile konutu hakları incelendikten sonra belirlenmelidir.

Azim Hukuk, miras kalan taşınmazlarda ecrimisil, ortaklığın giderilmesi ve kullanım uyuşmazlıkları için dosya incelemesi yapar. Başvuruda veraset ilamı, tapu kaydı, ihtar ve kullanım süresini gösteren belgelerin sunulması süreci hızlandırır.