Kira Uyarlama Davası

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemez ekonomik değişiklikler nedeniyle sözleşme dengesinin bozulması halinde kira bedelinin mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini sağlayan dava türüdür.

Hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu m.138 (Aşırı İfa Güçlüğü) hükmüdür.

Mahkeme burada sözleşmeyi ortadan kaldırmaz; taraflar arasındaki ekonomik dengeyi yeniden kurar.

Konuyla ilgili hukuki destek almak için WhatsApp üzerinden yetkili avukatımıza yazabilirsiniz.

I. Hukuki Dayanak: TBK 138 (Aşırı İfa Güçlüğü) Derin Analiz

TBK 138’e göre uyarlama talebi için dört temel şart gerekir:

1. Sözleşme kurulduktan sonra olağanüstü bir durum ortaya çıkmalı

2. Bu durum öngörülemez olmalı

3. Borcun ifası aşırı derecede güçleşmeli

4. Borçlu kusursuz olmalı

Kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmelerdir. Bu nedenle ekonomik değişimler sözleşme dengesini doğrudan etkiler.

Özellikle:

• Yüksek enflasyon

• Kur şokları

• Pandemi

• Ani ekonomik kriz

uyarlama davalarının temelini oluşturur.

Ancak önemli bir nokta:

📌 Her ekonomik dalgalanma “olağanüstü” kabul edilmez.
Mahkeme somut olay incelemesi yapar.

---

II. Yargıtay Uygulaması ve Emsal Kararlar

Yargıtay kararları kira uyarlama davalarında oldukça belirleyicidir.

🔹 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı (Özet İçtihat)

Yargıtay’a göre:

• Genel ekonomik kriz tek başına yeterli değildir.

• Sözleşme dengesinin somut şekilde bozulması gerekir.

• Hakim, hakkaniyet ve objektif iyi niyet kurallarına göre değerlendirme yapar.

🔹 Dövizle Belirlenen Kiralarda Uyarlama

Yargıtay, dövizle belirlenen kira sözleşmelerinde ani kur artışlarını bazı durumlarda uyarlama sebebi saymıştır; ancak tarafın ticari risk üstlenip üstlenmediği incelenir.

🔹 Pandemi Sürecine İlişkin Kararlar

Pandemi döneminde ticari kiralarda gelir kaybı yaşayan kiracılar lehine bazı uyarlama kararları verilmiştir; ancak bu kararlar sektöre ve somut zarara göre değişmiştir.

---

III. Enflasyon Uyarlama İçin Yeterli mi?

Tek başına TÜFE artışı her zaman yeterli değildir.

Mahkeme şunlara bakar:

• Sözleşme tarihi

• Kira bedelinin rayiçten ne kadar uzaklaştığı

• Tarafların ekonomik durumu

• Uyarlama talep eden tarafın gerçek zarar durumu

Özellikle uzun süreli sabit kira sözleşmelerinde ev sahibi lehine uyarlama daha sık görülür.

---

IV. İspat Yükü ve Deliller

Uyarlama davasında ispat yükü davacıya aittir.

Davacı şunları kanıtlamak zorundadır:

• Olağanüstü durumun varlığı

• Öngörülemezlik

• Sözleşme dengesinin bozulduğu

• Aşırı ifa güçlüğü

Kullanılan Deliller

✔ Kira sözleşmesi
✔ TÜİK enflasyon verileri
✔ Emsal kira araştırması
✔ Bilirkişi raporu
✔ Mali tablolar (ticari kiralarda)
✔ Banka kayıtları

Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır ve rayiç kira değerini araştırır.

---

V. Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Stratejik Fark

Yanlış dava türü seçimi davanın reddine yol açabilir.

---

VI. Geçmişe Etkili Olur mu?

Genel uygulamada karar, dava tarihinden sonrası için hüküm doğurur.

Ancak bazı istisnai durumlarda mahkeme geriye dönük değerlendirme yapabilir.

---

VII. Dava Süreci ve Ortalama Süre

1. Dava dilekçesi hazırlanır

2. Karşı taraf cevap verir

3. Ön inceleme

4. Bilirkişi atanır

5. Rapor ve itiraz

6. Karar

Ortalama süre: 8–18 ay

İstinaf ve temyiz süreçleri uzatabilir.

VIII. Dava Stratejisi

Uyarlama davaları teknik davalardır. Başarı için strateji şarttır.

🔹 Ev Sahibi İçin Strateji

• Rayiç kira araştırması güçlü yapılmalı

• Uzun süre sabit kira sözleşmesi vurgulanmalı

• Bölgedeki emsal değerler dosyaya sunulmalı

• Ekonomik değer kaybı somutlaştırılmalı

🔹 Kiracı İçin Strateji

• Gelir kaybı belgelenmeli

• Sektörel kriz raporları sunulmalı

• Sözleşme tarihindeki ekonomik beklentiler açıklanmalı

Stratejik hata davanın reddine yol açabilir.

---

Sık Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası kaç yılda açılır?
Olağanüstü durum oluştuğu anda açılabilir.

Ev sahibi kira uyarlama açabilir mi?
Evet, şartlar varsa açabilir.

Uyarlama davası kazanılır mı?
Somut olay ve ispat gücüne bağlıdır.

Avukatla Açmak Neden Önemlidir?

Kira uyarlama davaları:

• Yanlış hukuki dayanak seçimi

• Eksik delil sunumu

• Yanlış talep formülasyonu

nedeniyle sıkça reddedilmektedir.

Bu nedenle sürecin uzman bir kira hukuku avukatı tarafından yürütülmesi ciddi avantaj sağlar.

---

Sonuç

Kira uyarlama davası, olağanüstü ekonomik değişiklikler nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden kurulmasını amaçlayan teknik bir dava türüdür.

Her enflasyon artışı uyarlama sebebi değildir.
Başarı, doğru hukuki analiz ve güçlü ispatla mümkündür.

📌 Azim Hukuk Bürosu – Kira Uyarlama Davalarında Profesyonel Destek

Kira sözleşmenizde ekonomik dengenin bozulduğunu düşünüyorsanız, süreci stratejik şekilde yürütmek kritik önem taşır.

Azim Hukuk Bürosu olarak:

✔ Dava öncesi hukuki analiz
✔ Emsal kira araştırması
✔ TBK 138 kapsamlı değerlendirme
✔ Bilirkişi süreci takibi
✔ İstinaf ve temyiz süreci yönetimi

konularında profesyonel destek sağlıyoruz.

Konuyla ilgili hukuki destek almak için WhatsApp üzerinden yetkili avukatımıza yazabilirsiniz.