İzale-i Şuyu Davası Nedir? | Ortak Mülkün Satışı Davası

Elinizdeki Hisseli Tapu Bir Kâbus mu? Çözüm: İzale-i Şuyu Davası

Miras kaldı, 4 kardeşsiniz ve evde herkesin adı var. Bir arsanız var, 5 hissedar, kimse kimseyi dinlemiyor. Tarlanız ortak, satmak mümkün değil.

Bu ortak mülk tuzağından tek kurtuluş yolu İZALE-İ ŞUYU DAVASI’dır. Bu dava, hissedarların anlaşamadığı taşınmazın mahkeme kararıyla satılarak, bedelinin paylaştırılmasını sağlar. Hukuk büromuzun gayrimenkul davaları avukatı olarak, size bu sürecin tüm detaylarını, püf noktalarını ve %100 kanıtlanmış stratejilerini anlatıyoruz.

İzale-i Şuyu Nedir? Hangi Mülkler İçin Geçerli?

“Şuyun izalesi”, “ortaklığın giderilmesi” demektir. Paylı mülkiyetteki (hisseli tapudaki) bir taşınmazın, ortaklar anlaşamadığında mahkeme yoluyla satışıdır.

✅ BU MÜLKLER İÇİN GEÇERLİDİR:

Hisseli tapulu konut, daire, işyeri
Hisseli tapulu tarla, arsa, bağ, bahçe
Hisseli tapulu dükkân, depo, fabrika

❌ BU MÜLKLER İÇİN GEÇERLİ DEĞİLDİR:

Elbirliği mülkiyeti (miras ortaklığı) – Önce veraset ilamıyla paylı mülkiyete dönüştürmeniz gerekir.
Araç, hisse senedi, banka mevduatı – Bunlar için farklı hükümler uygulanır.

Konuyla ilgili hukuki destek almak için WhatsApp üzerinden yetkili avukatımıza yazabilirsiniz.

Kimler İzale-i Şuyu Davası Açabilir?, Hangi Şartlarla Dava Açabilir?

Kim Açabilir? Tapuda adı geçen her hissedar (payı %1 bile olsa) dava açma hakkına sahiptir.
Kime Karşı Açılır? Tapudaki diğer tüm hissedarlar davalı olarak gösterilir.
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi (İstanbul’da ilçe bazında).
Ön Şart: Hissedarlar arasında anlaşma olmaması. Anlaşma varsa zaten noterde/tapuda satarsınız.

Kritik Uyarı: Bu 5 Maddeden Biri Sizin İçin Geçerliyse, Acele Edin!

Diğer hissedar iflas veya icra takibine düştüyse – Alacaklılar malınıza haciz koyabilir.
Hissedar borç için taşınmazı ipotek ettirmeye çalışıyorsa – Hisse üzerinde ipotek oluşur.
Hissedarlardan biri vefat ettiyse – İş mirasçılara kalır, dava karmaşıklaşır.
Tartışmalı hissedar malı satmaya kalkışıyorsa – Üçüncü kişiye satış yapabilir.
İmar durumu değiştiyse, arsa değer kazandıysa – Anlaşmak daha da zorlaşır.

İzale-i Şuyu Davası Süreci: 5 Adımda Satış ve Para

🔹 1. ADIM: İhtarname ve Dava Dilekçesi (İhtiyati Haciz ŞART)

Önce diğer hissedarlara resmi ihtarname çekilir. Bu, mahkemeye “anlaşılamadı” kanıtıdır.
Ardından dava açılır. EN KRİTİK NOKTASI: Dilekçeyle birlikte MUTLAKA İHTİYATİ HACİZ TALEBİ yapılır. Bu, diğer hissedarların malı satmasını/ipotek etmesini engelleyen yasal kilittir.

🔹 2. ADIM: Bilirkişi (Ekspertiz) ve Değer Tespiti

Mahkeme, bağımsız bir bilirkişi atar. Bilirkişi, taşınmazın gerçek piyasa değerini belirler.
Bu değer, satış ihalelerinin asgari başlangıç fiyatı olur. Ekspertiz raporuna 15 gün içinde itiraz edilebilir.

🔹 3. ADIM: Açık Artırma İhaleleri (3 Tur Kuralı)

BİRİNCİ İHALE: Bilirkişi değeri üzerinden yapılır.
İKİNCİ İHALE (Değer %20 DÜŞER): İlk ihalede alıcı çıkmazsa, değer %20 düşürülerek tekrar satışa çıkarılır.
ÜÇÜNCÜ İHALE (Değer %40 DÜŞER): İkinci ihale de sonuçsuz kalırsa, değer ilk değerden %40 düşürülerek son kez satışa çıkarılır.

🔹 4. ADIM: Satışın Kesinleşmesi

İhaleyi kazanan alıcı bedeli yatırır.
Tapu, alıcı adına tescil edilir.

🔹 5. ADIM: Paranın Paylaştırılması

Satış bedeli, mahkeme veznesine yatırılır.
Mahkeme, parayı tapu kaydındaki hisse oranlarına göre (örn: 1/4, %25) her hissedara dağıtır.

Maliyetler 2026: Harç, Bilirkişi, Avukat Ücreti

Kalem	Nedir?	Ne Kadar? (Örnek: 1.000.000 TL Değer)
Harç	Mahkeme harcı, taşınmaz değeri üzerinden alınır.	%0.48 – %1.89 arası bandı vardır. ~4.800 – 18.900 TL
Bilirkişi Ücreti	Ekspertiz raporu ücreti, hisseler arasında paylaşılır.	3.000 – 10.000 TL (değere göre değişir)
İlan Giderleri	İhalenin gazetede yayınlanma maliyeti.	500 – 2.000 TL
Avukatlık Ücreti	Profesyonel dava takibi ve strateji.	Sabit dosya ücreti (net teklif verilir) veya tarife.

Önemli: İhtiyati haciz için ayrıca teminat (değerin %10-20’si) gerekebilir. Tecrübeli avukat, bu teminatı asgari düzeyde tutmanın yollarını bilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

❓ Dava ne kadar sürer?
İstanbul’da ortalama 1.5 – 3 yıl arasındadır. Süre; mahkeme yoğunluğu, bilirkişi süreci ve ihale aşamalarına bağlıdır. İhtiyati haciz ile mal korunduğu için acele etmeye gerek yoktur.

❓ Diğer hissedar kayıp veya yurtdışındaysa?
Sorun değil. Davalı, usulüne uygun tebligat yapılmak kaydıyla gıyabında (yokluğunda) yargılanabilir. Bu, süreci biraz uzatır ama davayı engellemez.

❓ “Ev bana kalsın, size parayı ödeyeyim” diyebilir miyim?
Bu, İzale-i Şuyu Davası değildir. Bu bir “Mülkiyetin Geçirilmesi Davası”dır ve diğer hissedarların rızası/kabullenmesi gerekir. İzale-i şuyu, satışa odaklıdır.

❓ Satış bedeli düşük çıkarsa?
Bilirkişi raporuna itiraz edebilir, ikinci bir bilirkişi talep edebilirsiniz. Ancak, piyasa koşulları kötüyse değer düşük çıkabilir. İhale süreci (3 tur) bu riski azaltır.

❓ Anlaşma sağlanırsa dava düşer mi?
Evet. Davanın her aşamasında anlaşma sağlanırsa, satış veya pay devri yapılıp dava sonlandırılabilir.

Neden Bir Avukatla Çalışmalısınız? (5 Somut Fayda)

İhtiyati Haciz Stratejisi: Malın satılmasını/ipotek edilmesini önleyen bu kritik tedbiri zamanında alır.
Ekspertiz İtirazları: Düşük gelen değerlere etkili hukuki itiraz eder, kaybınızı önler.
İhale Takibi ve Stratejisi: İhale süreçlerini titizlikle takip eder, olası usulsüzlüklere anında müdahale eder.
Tüm Hissedarların Doğru Tespiti: Eksik davalı, davanın uzamasına/reddine yol açar. Tecrübeli avukat bu hatayı yapmaz.
Süreç Yönetimi: Mahkeme, bilirkişi, tapu dairesi, ihale ilanları arasındaki tüm koşturmacayı sizin yerinize yürütür.