Tapu Devrinde Satış Sözleşmesi Hazırlanmalı mı

Tapu devrinden önce yazılı bir taşınmaz satış sözleşmesi hazırlanması, tarafların haklarını korumak ve işlem şartlarını açıkça belirlemek açısından önemlidir. Özellikle satış bedelinin yüksek olduğu, kapora ödendiği, taşınmazın daha sonraki bir tarihte teslim edileceği veya tapu devrinden önce bazı şartların yerine getirileceği işlemlerde ayrıntılı bir sözleşme hazırlanması gerekir.

Bununla birlikte tarafların kendi aralarında hazırladığı sıradan bir yazılı sözleşme, taşınmazın mülkiyetini alıcıya geçirmez. Taşınmaz mülkiyetinin devri için kanunda öngörülen resmî şekle uyulması ve tescil işleminin tamamlanması gerekir. Tapu müdürlüğünde yapılan satış işleminde resmî senet düzenlenir. Tarafların imzasından ve tescilden sonra taşınmaz alıcı adına kaydedilir.

Bu nedenle tapu devrinden önce hazırlanan sözleşme ile tapu müdürlüğünde imzalanan resmî senet birbirinden ayrılmalıdır. Önceden hazırlanan sözleşme, tarafların satış sürecine ilişkin yükümlülüklerini düzenler. Resmî senet ve tescil ise taşınmaz mülkiyetinin devrini sağlar.

Tapu Devrinden Önce Yapılan Sözleşme Ne İşe Yarar?

Taşınmaz satış süreci bazen birkaç saat içinde tamamlanabilir. Ancak çoğu işlemde tarafların tapu randevusundan önce kararlaştırması gereken çok sayıda konu bulunur.

Örneğin taraflar şu konularda anlaşmış olabilir:

• Alıcı satış bedelinin bir kısmını kapora olarak ödeyecektir.
• Satıcı taşınmaz üzerindeki ipoteği kaldıracaktır.
• Kiracı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacaktır.
• Dairenin elektrik, su ve doğal gaz borçları satıcı tarafından kapatılacaktır.
• Tapu harcı ve diğer masraflar belirli şekilde paylaşılacaktır.
• Kalan satış bedeli tapu devri sırasında ödenecektir.
• Taşınmazın anahtarı tapu devrinden birkaç gün sonra teslim edilecektir.
• Satıcı, taşınmazdaki belirli eksiklikleri tamamlayacaktır.

Bu şartların yalnızca sözlü olarak kararlaştırılması, sonradan ciddi ispat sorunları doğurabilir. Taraflardan biri sözlü anlaşmayı inkâr edebilir veya şartların farklı şekilde kararlaştırıldığını ileri sürebilir.

Yazılı sözleşme ise tarafların hangi konuda anlaştığını, kimin hangi yükümlülüğü üstlendiğini ve yükümlülüklerin ne zaman yerine getirileceğini somutlaştırır.

Adi Yazılı Sözleşmeyle Tapu Devri Yapılabilir mi?

Tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı sözleşme, tapu devrini tek başına sağlamaz. Alıcının satış bedelini ödemesi, taşınmazın anahtarını teslim alması veya eve yerleşmesi de tek başına mülkiyet hakkını kazandırmaz.

Taşınmaz mülkiyetinin alıcıya geçebilmesi için resmî satış işleminin yapılması ve tapu sicilinde tescilin tamamlanması gerekir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün işlem rehberinde de satış vaadi sözleşmesinin tek başına taşınmaz mülkiyetini devretmeyeceği açıkça belirtilmektedir.

Örneğin satıcı ile alıcı arasında “Dairemi 5.000.000 TL’ye sattım” şeklinde yazılı bir belge düzenlenmiş ve bedelin tamamı ödenmiş olabilir. Buna rağmen tapu devri tamamlanmamışsa taşınmazın tapu sicilindeki maliki hâlâ satıcıdır.

Bu durum alıcı açısından önemli riskler doğurur. Satıcı:

• Taşınmazı başka bir kişiye devredebilir.
• Taşınmaz üzerine ipotek kurabilir.
• Satıcının borçları nedeniyle taşınmaza haciz konulabilir.
• Satıcının ölümü hâlinde taşınmaz mirasçılarına geçebilir.
• Satıcı tapu devrinden vazgeçebilir.
• Taraflar arasında sözleşmenin geçerliliği konusunda uyuşmazlık çıkabilir.

Dolayısıyla satış bedelinin tamamının yalnızca adi yazılı sözleşmeye güvenilerek tapu devrinden çok önce ödenmesi güvenli değildir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin belirli bir taşınmazı ileride satmayı, diğer tarafın ise satın almayı üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşmeyle taraflar gelecekte tapu devri yapma borcu altına girer.

Ancak satış vaadi sözleşmesi de düzenlendiği anda taşınmaz mülkiyetini alıcıya geçirmez. Tapu sicilinde malik değişikliği için ayrıca satış ve tescil işleminin yapılması gerekir.

Satış vaadi sözleşmesi özellikle şu durumlarda tercih edilebilir:

• İnşaatı devam eden bir taşınmazın ileride devredilecek olması
• Tapu kaydındaki bir sorunun giderilmesinin beklenmesi
• Miras intikali tamamlandıktan sonra satış yapılacak olması
• İpotek veya haczin kaldırılmasının beklenmesi
• Tarafların satışın esaslı şartlarında anlaşmasına rağmen hemen tapu devri yapamaması
• Satış bedelinin taksitlerle ödenecek olması
• Taşınmazın belirli bir tarihte teslim edilecek olması

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli şekilde hazırlanması ve taşınmaz bilgilerinin açıkça gösterilmesi gerekir. Tapu siciline şerh verilmesi gündeme geliyorsa bunun ayrıca değerlendirilmesi önem taşır.

Emlakçıda İmzalanan Sözleşme Tapu Yerine Geçer mi?

Emlakçı aracılığıyla hazırlanan rezervasyon belgesi, kapora sözleşmesi, alım-satım protokolü veya yer gösterme formu tapu devrinin yerine geçmez.

Bu belgeler taraflar arasında bazı borçlar doğurabilir. Örneğin kaporanın iadesi, cayma bedeli, emlak komisyonu veya tarafların satıştan vazgeçmesinin sonuçları bu belgelere göre değerlendirilebilir.

Ancak emlakçıda imzalanan belge nedeniyle taşınmaz otomatik olarak alıcı adına tescil edilmez. Mülkiyetin geçebilmesi için resmî satış ve tescil işlemi gerekir.

Emlakçıda imzalanan sözleşmede şu hususlara özellikle dikkat edilmelidir:

• Taşınmazın açık tapu bilgileri
• Satıcının gerçekten tapu maliki olup olmadığı
• Emlakçının taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilip yetkilendirilmediği
• Ödenen paranın kapora mı, cayma parası mı yoksa satış bedelinin bir kısmı mı olduğu
• Satış gerçekleşmezse paranın iade edilip edilmeyeceği
• Komisyonun hangi durumda doğacağı
• Tapu devrinin yapılacağı son tarih
• İpotek ve hacizlerin kim tarafından kaldırılacağı
• Satış bedelinin kalan kısmının ne zaman ödeneceği

“Kapora” başlığıyla düzenlenen her belge aynı hukuki sonucu doğurmaz. Sözleşmenin tamamı, tarafların amacı ve kullanılan ifadeler birlikte değerlendirilir.

Tapu Satış Sözleşmesinde Neler Bulunmalıdır?

Tapu devrinden önce hazırlanacak satış sözleşmesi, taşınmazın ve işlemin özelliklerine uygun olmalıdır. İnternetten bulunan standart bir metnin değiştirilmeden kullanılması önemli hususların eksik kalmasına neden olabilir.

Sözleşmede en azından aşağıdaki konuların düzenlenmesi faydalıdır.

Tarafların Kimlik ve İletişim Bilgileri

Sözleşmede alıcı ve satıcının:

• Adı ve soyadı
• Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası veya yabancı kimlik bilgileri
• Tebligata elverişli adresi
• Telefon numarası
• Varsa elektronik posta adresi

açıkça yazılmalıdır.

Taraflardan biri şirketse şirketin ticaret unvanı, vergi numarası, adresi ve şirketi temsile yetkili kişi belirtilmelidir. İmza atan kişinin temsil yetkisi ayrıca kontrol edilmelidir.

Taşınmazın Tapu Bilgileri

Sözleşmeye yalnızca “İstanbul’daki daire” veya “satıcının evi” yazılması yeterli değildir. Taşınmazın açıkça belirlenebilir olması gerekir.

Bu nedenle mümkünse şu bilgilere yer verilmelidir:

• İl
• İlçe
• Mahalle veya köy
• Ada
• Parsel
• Blok
• Bağımsız bölüm numarası
• Kat
• Taşınmazın niteliği
• Arsa payı
• Taşınmaz numarası

Taşınmazın adresi ile tapu bilgileri birlikte yazılmalıdır. Özellikle aynı binada birden fazla bağımsız bölümü bulunan satıcılarda yalnızca adres kullanılması karışıklığa neden olabilir.

Gerçek Satış Bedeli

Sözleşmede taşınmazın gerçek satış bedeli rakam ve yazıyla belirtilmelidir. Satış bedelinin hangi para birimiyle belirlendiği de açık olmalıdır.

Örneğin:

“Taşınmazın toplam satış bedeli 5.000.000 TL’dir.”

şeklinde açık bir ifadeye yer verilebilir.

Gerçekte kararlaştırılan bedelden farklı bir tutarın sözleşmeye yazılması ileride:

• Bedelin ödenmediği iddiasına
• Eksik ödeme tartışmasına
• Tapu harcı incelemesine
• Bedel iadesi uyuşmazlığına
• Muvazaa iddiasına
• Ön alım hakkı sorunlarına

neden olabilir.

Kapora ve Ön Ödeme

Alıcı sözleşme imzalanırken ödeme yapıyorsa bu ödemenin hukuki niteliği açıkça yazılmalıdır.

Ödenen tutarın:

• Kapora
• Bağlanma parası
• Cayma parası
• Ön ödeme
• Satış bedelinin bir kısmı

olup olmadığı tereddüde yer vermeyecek şekilde düzenlenmelidir.

Sözleşmede yalnızca “alıcı 200.000 TL kapora vermiştir” yazılması yeterli olmayabilir. Satışın gerçekleşmemesi hâlinde bu tutarın ne olacağı da açıklanmalıdır.

Örneğin şu ihtimaller ayrı ayrı düzenlenebilir:

• Satıcı satıştan vazgeçerse ödeme iade edilecek mi?
• Satıcı ayrıca cezai şart ödeyecek mi?
• Alıcı vazgeçerse ödeme yanacak mı?
• Tapu kaydında beklenmeyen haciz çıkarsa ödeme iade edilecek mi?
• Banka kredisi çıkmazsa ne olacak?
• Tarafların kusuru olmadan satış yapılamazsa ödeme nasıl iade edilecek?

Bu düzenlemeler yapılmadığında taraflar “kaporanın yandığı” veya “iki kat iade edilmesi gerektiği” şeklinde birbirinden farklı iddialarda bulunabilir.

Satış Bedelinin Ödeme Planı

Satış bedelinin hangi tarihte ve hangi yöntemle ödeneceği açıkça belirlenmelidir.

Sözleşmede şu bilgiler bulunabilir:

• Sözleşme tarihinde ödenen tutar
• Tapu devrinden önce ödenecek tutar
• Tapu müdürlüğünde ödenecek tutar
• Banka kredisiyle karşılanacak tutar
• İpotek borcunun kapatılması için bankaya ödenecek tutar
• Tapu devrinden sonra ödenecek bir miktar varsa ödeme tarihi
• Ödemenin yapılacağı banka hesabı

Banka hesabının satıcıya ait olması önemlidir. Ödeme başka bir kişinin hesabına yapılacaksa bunun nedeni ve bu ödemenin satış bedelinden mahsup edileceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Ödeme dekontunun açıklamasına taşınmaz bilgileri ve ödemenin niteliği yazılmalıdır.

Tapu Devir Tarihi

Tarafların tapu müdürlüğüne başvuracağı ve devri tamamlayacağı tarih açıkça yazılmalıdır.

“Uygun bir zamanda tapu devri yapılacaktır” gibi belirsiz ifadeler yerine kesin veya belirlenebilir bir tarih kullanılmalıdır.

Örneğin:

“Taraflar en geç 30 Eylül 2026 tarihine kadar tapu devrini tamamlayacaktır.”

şeklinde bir hüküm kurulabilir.

Web Tapu başvurusunu kimin yapacağı, belgeleri kimin hazırlayacağı ve tarafların randevuya katılma yükümlülüğü de düzenlenebilir.

Tapu Harcı ve Masraflar

Kanuni yükümlülüklerden bağımsız olarak taraflar masrafların kendi aralarındaki paylaşımını belirleyebilir.

Sözleşmede şu masrafların hangi tarafa ait olduğu yazılabilir:

• Alıcı tapu harcı
• Satıcı tapu harcı
• Döner sermaye hizmet bedeli
• Emlak komisyonu
• Değerleme raporu
• Noter ve vekâletname giderleri
• Tercüman giderleri
• İpotek kaldırma masrafı
• Banka ve güvenli ödeme sistemi giderleri

“Bütün masraflar alıcıya aittir” şeklinde genel bir hüküm kullanılabilir. Bununla birlikte hangi masrafların kapsama girdiğinin ayrı ayrı gösterilmesi uyuşmazlığı azaltır.

İpotek, Haciz ve Diğer Tapu Kayıtları

Satıcı, taşınmaz üzerinde bulunan ipotek, haciz, tedbir, intifa hakkı, aile konutu şerhi veya diğer sınırlamaları alıcıya bildirmelidir.

Sözleşmede satıcının taşınmazı:

• Borçsuz
• Hacizsiz
• İpoteksiz
• Tedbirsiz
• Üçüncü kişilerin kullanım hakkından arındırılmış

şekilde devretme yükümlülüğü düzenlenebilir.

Taşınmaz üzerinde ipotek varsa borcun hangi tarihte ve hangi parayla kapatılacağı açıkça yazılmalıdır. Alıcının satış bedelinin bir kısmını doğrudan bankaya ödeyeceği durumlarda banka borcu ile satış bedeli arasındaki ilişki sözleşmede gösterilmelidir.

Taşınmazın Teslim Tarihi

Tapu devri ile taşınmazın fiilî teslimi aynı tarihte yapılmayabilir. Bu nedenle anahtarın ne zaman teslim edileceği ayrıca yazılmalıdır.

Teslim hükmünde şu konular düzenlenebilir:

• Anahtar teslim tarihi
• Taşınmazın boş olarak teslim edilip edilmeyeceği
• İçeride bırakılacak eşyalar
• Elektrik, su ve doğal gaz borçları
• Site aidatları
• Hasar ve eksikliklerin giderilmesi
• Sayaç değerlerinin teslim tutanağına yazılması
• Teslim gecikirse uygulanacak cezai şart

Özellikle satıcının tapu devrinden sonra belirli bir süre evde kalacağı durumlarda teslim tarihi ve gecikmenin sonuçları açıkça belirlenmelidir.

Kiracının Durumu

Taşınmaz kiracılıysa kira sözleşmesinin tarihi, kira bedeli, depozito, tahliye taahhüdü ve mevcut kira borçları alıcıya bildirilmelidir.

Sözleşmede taşınmazın:

• Kiracılı olarak mı
• Boş olarak mı
• Belirli bir tarihte tahliye edilmiş şekilde mi

teslim edileceği açıkça yazılmalıdır.

Satıcı taşınmazın boş teslim edileceğini taahhüt etmişse kiracının tahliyesi gerçekleşmeden satış bedelinin tamamının ödenmesi alıcı açısından riskli olabilir.

Cezai Şart

Tarafların sözleşmedeki yükümlülüklerine uymaması hâlinde cezai şart kararlaştırılabilir.

Örneğin satıcının haklı bir neden olmadan tapu devrine katılmaması hâlinde belirli bir miktar ödemesi öngörülebilir. Aynı şekilde alıcının kalan satış bedelini süresinde ödememesi hâlinde cezai şart uygulanabilir.

Ancak cezai şartın açık, ölçülü ve hangi ihlal durumunda uygulanacağının belirli olması gerekir. “Sözleşmeye uymayan her türlü zararı öder” şeklindeki genel ifadeler uygulamada yetersiz kalabilir.

Tapu Satış Sözleşmesi Alıcıyı Tamamen Korur mu?

Ayrıntılı bir satış sözleşmesi, tarafların yükümlülüklerini açıklığa kavuşturur. Ancak sözleşmenin varlığı taşınmazla ilgili tüm riskleri ortadan kaldırmaz.

Alıcının ayrıca:

• Güncel tapu kaydını incelemesi
• Satıcının gerçek malik olduğunu doğrulaması
• İpotek, haciz ve tedbirleri kontrol etmesi
• Belediye ve imar durumunu araştırması
• Taşınmazın fiilî durumunu görmesi
• Bağımsız bölüm numarasını karşılaştırması
• Kiracı ve aidat durumunu öğrenmesi
• Ödemeyi güvenli şekilde yapması

gerekir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü satış işlemlerinde tarafların kimlik ve temsil belgeleri gibi temel evrakları sunmasını istemektedir. Ancak tapu müdürlüğündeki işlem, alıcının taşınmazın ekonomik, fiziksel ve özel hukuk bakımından bütün özelliklerini araştırma yükümlülüğünün yerine geçmez.

Tapu Devrinden Önce Sözleşme Hazırlamanın Önemi

Tapu devrinden önce sözleşme hazırlanması her işlemde zorunlu olmayabilir. Tarafların aynı gün içinde tapu müdürlüğüne giderek satış ve ödeme işlemini eş zamanlı tamamladığı basit satışlarda ayrıca uzun bir ön sözleşme düzenlenmeyebilir.

Bununla birlikte aşağıdaki durumlarda yazılı sözleşme hazırlanması özellikle önemlidir:

• Kapora veya ön ödeme verilecekse
• Tapu devri ileri bir tarihte yapılacaksa
• Taşınmaz üzerinde ipotek ya da haciz varsa
• Satış bedeli taksitlerle ödenecekse
• Banka kredisi kullanılacaksa
• Taşınmaz kiracılıysa
• Anahtar daha sonra teslim edilecekse
• Satıcı taşınmazda bir süre daha oturacaksa
• Miras intikali bekleniyorsa
• İnşaat veya tadilat tamamlandıktan sonra teslim yapılacaksa
• Yabancı alıcı ya da satıcı varsa
• Vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa
• Taşınmaz hisseliyse
• Taraflar arasında cezai şart kararlaştırılacaksa

Hazırlanacak sözleşme, yalnızca satış bedelini ve taşınmazın adresini içeren kısa bir belge olmamalıdır. Ödeme, tapu devri, teslim, masraflar, tapu kayıtları, vazgeçme ve sözleşmeye aykırılığın sonuçları ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Sonuç olarak tapu devrinden önce hazırlanan satış sözleşmesi, mülkiyeti kendiliğinden alıcıya geçirmez. Bununla birlikte tarafların satış sürecindeki hak ve yükümlülüklerini güvence altına alır. Tapu mülkiyetinin devri ise resmî satış işlemi ve tescille tamamlanır.

Tapu Devri Nasıl Yapılır