Tapu Devrinde Kapora Verirken Nelere Dikkat Edilmelidir
Alıcılar, tapu devrinden önce taşınmazı ayırtmak ve satın alma iradelerini göstermek amacıyla kapora verebilir. Satıcı da kaporayı aldıktan sonra belirli bir süre başka alıcılarla görüşmemeyi kabul edebilir. Ancak taraflar kaporanın amacını ve iade şartlarını açıkça belirlemezse daha sonra ciddi uyuşmazlıklar yaşayabilir.
Öncelikle tarafların “kapora” kavramıyla neyi kastettiğini açıklaması gerekir. Çünkü uygulamada kişiler; ön ödemeyi, bağlanma parasını ve cayma parasını aynı kelimeyle ifade edebilmektedir. Oysa bu ödemelerin her biri farklı hukuki sonuçlar doğurur.
Bu nedenle alıcı, yalnızca banka dekontuna “kapora” yazarak ödeme yapmamalıdır. Taraflar ayrıca yazılı bir sözleşme hazırlamalıdır. Sözleşmede ödemenin amacı, satış bedelinden düşülüp düşülmeyeceği ve satış gerçekleşmezse parayı kimin iade edeceği açıkça yer almalıdır.
Kapora Nedir?
Kapora, alıcının planlanan taşınmaz satışı kapsamında satıcıya ödediği belirli miktardaki paradır. Taraflar genellikle kaporayı toplam satış bedelinin bir kısmı olarak kabul eder. Böylece alıcı, tapu devri sırasında kalan satış bedelini öder.
Örneğin taraflar bir dairenin satış bedelini 5.000.000 TL olarak belirleyebilir. Alıcı sözleşme sırasında 200.000 TL ödediğinde, taraflar bu tutarı satış bedelinden düşebilir. Bu durumda alıcı, tapu devri sırasında kalan 4.800.000 TL’yi öder.
Bununla birlikte taraflar ödemenin niteliğini mutlaka yazılı şekilde açıklamalıdır. Aksi takdirde satıcı, ödemenin taşınmaz satışıyla ilgisi bulunmadığını ileri sürebilir. Alıcı ise parayı satış bedelinin bir kısmı olarak verdiğini savunabilir. Dolayısıyla yazılı sözleşme, tarafların ne amaçla ödeme yaptığını açıkça gösterir.
Kapora ile Ön Ödeme Aynı Şey midir?
Kapora ile ön ödeme uygulamada benzer anlamlarda kullanılsa da her zaman aynı hukuki sonucu doğurmaz.
Ön ödeme, taşınmaz satış bedelinin tapu devrinden önce ödenen kısmıdır. Satış gerçekleştiğinde taraflar bu tutarı toplam bedelden düşer. Ancak satış gerçekleşmezse tarafların kusuru ve sözleşmedeki hükümler önem kazanır.
Kapora ise sözleşmenin kurulduğunu gösteren bir güvence işlevi görebilir. Ayrıca taraflar kaporaya cayma sonucu da bağlayabilir. Bu nedenle sözleşmede ödemenin hukuki niteliğini açıkça yazmak gerekir.
Taraflar örneğin şu ifadelerden birini kullanabilir:
- Ödenen tutar, satış bedelinin ön ödemesidir.
- Ödenen tutar, bağlanma parasıdır.
- Ödenen tutar, cayma parasıdır.
- Ödenen tutar, tapu devrinde satış bedelinden düşülecektir.
Ancak yalnızca “kapora alınmıştır” şeklindeki kısa bir ifade çoğu zaman yeterli olmaz. Çünkü bu ifade, satış gerçekleşmezse paranın ne olacağını açıklamaz. Dolayısıyla taraflar iade, mahsup ve cayma şartlarını ayrıca düzenlemelidir.
Kapora Sözleşmesi Yazılı Olmalı mı?
Taraflar, kapora ödemesini mutlaka yazılı bir sözleşmeyle güvence altına almalıdır. Banka dekontu, ödemenin yapıldığını gösterir. Ancak dekont, tarafların satışın bütün şartlarında nasıl anlaştığını tek başına açıklamaz.
Bu nedenle kapora sözleşmesinde şu bilgilere yer vermek gerekir:
- Alıcı ve satıcının adı, soyadı ve kimlik bilgileri
- Taşınmazın açık adresi
- Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
- Toplam satış bedeli
- Ödenen kapora miktarı
- Ödeme tarihi
- Kaporanın satış bedelinden düşüleceği
- Tapu devrinin yapılacağı son tarih
- Tapu harcı ve diğer masrafların paylaşımı
- Satıcının vazgeçmesi hâlinde uygulanacak sonuç
- Alıcının vazgeçmesi hâlinde uygulanacak sonuç
- Konut kredisi çıkmazsa kaporanın durumu
- Taşınmazda haciz veya ipotek çıkarsa uygulanacak işlem
- Tarafların imzaları
Ayrıca taraflar, belirsiz ifadelerden kaçınmalıdır. Örneğin “Taraflardan biri vazgeçerse kapora yanar” cümlesi yeterince açık değildir. Çünkü bu ifade, alıcının ve satıcının hangi durumda ne kadar ödeme yapacağını ayrı ayrı göstermez.
Bunun yerine taraflar açık hükümler kurmalıdır. Örneğin satıcı haklı bir neden olmadan satıştan vazgeçerse kaporayı iade edeceğini ve belirlenen cezai şartı ödeyeceğini kabul edebilir. Buna karşılık alıcı kişisel nedenlerle satıştan vazgeçerse kaporanın satıcıda kalacağı kararlaştırılabilir.
Sonuç olarak yazılı kapora sözleşmesi, tarafların haklarını daha güçlü şekilde korur. Ayrıca sözleşme, satışın gerçekleşmemesi hâlinde kimin hangi yükümlülüğü üstleneceğini açıkça ortaya koyar.
Kapora Kime Ödenmelidir?
Alıcı, kaporayı mümkünse doğrudan tapu maliki olan satıcıya ödemelidir. Çünkü satıcının eşi, yakını, emlakçı veya başka bir kişi her zaman para tahsil etme yetkisine sahip olmayabilir.
Ancak bazı durumlarda satıcı, başka bir kişiyi kapora almak üzere yetkilendirebilir. Böyle bir durumda alıcı öncelikle yetki belgesini kontrol etmelidir. Ayrıca taraflar, ödemenin satıcı adına alındığını sözleşmeye yazmalıdır.
Kapora tapu malikinden farklı bir kişinin hesabına gönderilecekse sözleşmede şu bilgilere yer verilmelidir:
- Parayı alan kişinin sıfatı
- Satıcının bu kişiye verdiği yetki
- Ödemenin satış bedelinden düşüleceği
- Satıcının ödemeyi kabul ettiği
- Satış gerçekleşmezse iadeyi kimin yapacağı
Özellikle emlakçıya ödeme yapılacaksa satıcının yazılı onayı önem taşır. Çünkü emlakçı, her durumda satıcı adına kapora alma yetkisine sahip değildir. Bu nedenle alıcı, yalnızca emlakçının sözlü beyanına güvenmemelidir.
Kapora Banka Üzerinden mi Ödenmelidir?
Alıcı, kaporayı mümkün olduğunca banka üzerinden ödemelidir. Böylece banka dekontu ödemenin tarihini, miktarını ve alıcısını gösterir. Ayrıca banka kaydı, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıklarda önemli bir delil oluşturur.
Buna karşılık elden ödeme, ispat sorunlarına yol açabilir. Taraflar zorunlu olarak elden ödeme yapacaksa satıcı imzalı bir tahsilat belgesi vermelidir. Belgede ödeme miktarı, tarih, taşınmaz bilgileri ve ödemenin amacı açıkça yazılmalıdır.
Ayrıca alıcı, banka dekontunun açıklama kısmını boş bırakmamalıdır. Yalnızca “kapora” yazmak yerine taşınmazı açıkça tanımlayan bir açıklama kullanmalıdır.
Örneğin şu ifade tercih edilebilir:
“İstanbul, Kadıköy, … Mahallesi, … ada, … parsel ve … bağımsız bölüm numaralı taşınmazın satış bedeline mahsuben ön ödeme.”
Bu açıklama sayesinde alıcı, parayı hangi taşınmaz için gönderdiğini açıkça gösterebilir. Dolayısıyla banka ödemesi ile yazılı sözleşme birlikte kullanıldığında daha güçlü bir hukuki güvence oluşur.
Tapu Malikinden Başkasına Kapora Verilir mi?
Alıcı, taşınmazı satmaya çalışan kişinin tapu maliki veya yetkili temsilci olduğunu doğrulamadan kapora vermemelidir.
Öncelikle güncel tapu kaydını görmek gerekir. Ardından alıcı, satıcının kimliği ile tapu kaydındaki malik bilgilerini karşılaştırmalıdır. Satıcı vekil aracılığıyla işlem yapıyorsa alıcı vekâletnamenin kapsamını da incelemelidir.
Kapora verilmeden önce şu kontroller yapılmalıdır:
- Güncel tapu kaydı incelenmelidir.
- Satıcının kimliği kontrol edilmelidir.
- Tapu maliki ile satıcının aynı kişi olduğu doğrulanmalıdır.
- Vekil işlem yapıyorsa vekâletname okunmalıdır.
- Şirket taşınmazıysa temsil yetkisi araştırılmalıdır.
- Taşınmaz miras kalmışsa mirasçıların tamamı belirlenmelidir.
Örneğin bir kişinin “Tapu babamın üzerine ama evi ben satıyorum” demesi satış yetkisini kanıtlamaz. Benzer şekilde “Miras işlemlerini yakında tamamlayacağız” beyanı da taşınmazın tamamını satma hakkı vermez.
Bu nedenle alıcı, tapu malikinden veya açıkça yetkilendirilmiş temsilciden başkasına kapora vermemelidir. Aksi hâlde parasını geri almak için icra takibi veya dava açmak zorunda kalabilir.
Kapora Verilmeden Önce Tapu Kaydı İncelenmeli mi?
Alıcı, kapora ödemeden önce mutlaka güncel tapu kaydını incelemelidir. Çünkü tapu kaydında satışa engel olan veya alıcı açısından önemli risk yaratan kayıtlar bulunabilir.
Özellikle şu kayıtlar kontrol edilmelidir:
- Taşınmazın gerçek maliki
- Hisse oranları
- İpotek
- Haciz
- İhtiyati tedbir
- Aile konutu şerhi
- İntifa hakkı
- Oturma hakkı
- Satış vaadi şerhi
- Alım hakkı
- Geri alım hakkı
- Kamulaştırma veya kentsel dönüşüm kayıtları
Taşınmaz üzerinde ipotek bulunması, satışın her zaman yapılamayacağı anlamına gelmez. Ancak taraflar ipoteğin hangi borca dayandığını ve satıcının bu ipoteği ne zaman kaldıracağını öğrenmelidir.
Buna karşılık tapu kaydında devir yasağı içeren ihtiyati tedbir bulunuyorsa taraflar tapu satışını tamamlayamayabilir. Bu durumda alıcı, tedbir kaldırılmadan kapora vermemelidir.
Sonuç olarak tapu kaydı incelemesi, kapora ödeme sürecinin en önemli aşamalarından biridir. Alıcı bu kontrolü yaparak hem taşınmazın gerçek malikini hem de satışın önündeki hukuki engelleri öğrenebilir.
Bir yanıt yazın