Tapu Devri Nasıl Yapılır

Tapu devri, bir taşınmazın mülkiyetinin mevcut malikinden başka bir kişiye geçirilmesi işlemidir. Konut, arsa, tarla, iş yeri veya başka bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı; satış, bağış, mal değişimi, miras paylaşımı ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi farklı hukuki nedenlerle devredilebilir. Ancak taraflar arasında yalnızca sözleşme yapılması, taşınmaz mülkiyetinin karşı tarafa geçmesi için yeterli değildir. Mülkiyetin devredilebilmesi için işlemin yetkili tapu müdürlüğünde gerçekleştirilmesi ve yeni malikin tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Günümüzde tapu devri başvuruları çoğunlukla Web Tapu sistemi üzerinden başlatılmaktadır. Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi, tapu müdürlüğüne gitmeden önce sistem üzerinden başvuru oluşturabilir, gerekli belgeleri yükleyebilir ve işlemin hangi aşamada olduğunu takip edebilir. Başvurunun incelenmesinden sonra harç ve döner sermaye bedellerine ilişkin bilgiler taraflara SMS yoluyla bildirilir. Son aşamada alıcı ve satıcı, belirlenen randevu saatinde tapu müdürlüğüne giderek resmî senedi imzalar.

Tapu devri basit bir işlem gibi görünse de taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, aile konutu şerhi, intifa hakkı, ön alım hakkı veya satışa engel başka bir kayıt bulunması işlemin sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle tapu devrinden önce hem taşınmazın hukuki durumu hem de tarafların işlem yapma yetkisi ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Hemen WhatsApp Üzerinden Hukuki Danışmanlık Alın:

Tapu Devri Ne Demektir?

Tapu devri, tapu sicilinde bir kişi adına kayıtlı bulunan taşınmazın mülkiyetinin başka bir kişi adına tescil edilmesidir. Uygulamada tapu devri denildiğinde çoğunlukla taşınmaz satışı anlaşılır. Bununla birlikte her tapu devri satış yoluyla yapılmaz.

Tapu devrine dayanak oluşturabilecek başlıca işlemler şunlardır:

• Taşınmaz satışı
• Bağış yoluyla devir
• Mirasın intikali
• Mirasçılar arasında paylaşım
• Mal değişim sözleşmesi
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi
• Mahkeme kararına dayalı tescil
• Şirket sermayesine taşınmaz konulması
• Kamulaştırma veya cebri icra yoluyla devir

Devrin hukuki sebebi, hazırlanacak belgeleri ve ödenecek harçları değiştirebilir. Örneğin satış işleminde gerçek satış bedeli üzerinden tapu harcı hesaplanırken bağış işleminde farklı bir harçlandırma uygulanır. Miras yoluyla intikal işleminde ise satış bedeli bulunmaz; veraset belgesi ve vergi ilişiğinin kesildiğini gösteren belgeler önem kazanır.

Bu nedenle “tapu devri nasıl yapılır?” sorusuna cevap verirken öncelikle işlemin satış mı, bağış mı, miras intikali mi yoksa başka bir hukuki sebebe mi dayandığı belirlenmelidir.

Tapu Devri Nerede Yapılır?

Tapu devri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bağlı tapu müdürlüklerinde yapılır. Başvuru işlemleri Web Tapu üzerinden elektronik ortamda başlatılabilir. Web Tapu; satış, ipotek, mirasın intikali ve benzeri işlemler için tapu müdürlüğüne gitmeden başvuru yapılmasına, belgelerin gönderilmesine ve sürecin takip edilmesine imkân verir.

Kural olarak taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğünde işlem yapılabilir. Bununla birlikte teknik ve hukuki şartların karşılanması hâlinde yetki alanı dışındaki başka bir tapu müdürlüğü üzerinden de işlem gerçekleştirilmesi mümkündür. Yetki alanı dışı işlemlerde taşınmazın kayıtlı bulunduğu müdürlükten elektronik ortamda yetki istenir. Gerekli inceleme ve yetkilendirme tamamlandıktan sonra devir işlemi başvurunun yapıldığı müdürlükte sonuçlandırılabilir.

Tarafların farklı şehirlerde veya farklı ülkelerde bulunması hâlinde de uygun sistem ve temsil yöntemlerinden yararlanılması mümkündür. Ancak bu tür işlemlerde ek döner sermaye bedeli, vekâletname, apostil, tercüme veya konsolosluk düzenlemesi gibi ilave şartlar gündeme gelebilir.

Tapu Devri İçin Başvuru Nasıl Yapılır?

Tapu devri başvurusu üç temel yöntemle başlatılabilir:

1. Web Tapu sistemi üzerinden başvuru
2. ALO 181 Tapu ve Kadastro Çağrı Merkezi üzerinden işlem ve randevu desteği
3. Tapu müdürlüğüne doğrudan başvuru

Uygulamada en hızlı ve yaygın yöntem Web Tapu üzerinden başvuru yapılmasıdır. ALO 181 hattı da hafta içi 08.00–18.00 saatleri arasında Web Tapu başvuruları ve tapu işlemleri konusunda destek sunmaktadır.

Web Tapu Üzerinden Tapu Devri Başvurusu

Web Tapu üzerinden satış başvurusu yapılırken genel olarak şu adımlar takip edilir:

• Web Tapu sistemine e-Devlet bilgileriyle giriş yapılır.
• “Başvuru Yap” veya ilgili işlem menüsü seçilir.
• Taşınmaz satış işlemi tercih edilir.
• Devredilecek taşınmaz belirlenir.
• Alıcının kimlik ve iletişim bilgileri girilir.
• Satış bedeli beyan edilir.
• Gerekli belgeler sisteme yüklenir.
• Başvurunun gönderileceği tapu müdürlüğü seçilir.
• Başvuru onaylanarak müdürlüğe gönderilir.

Başvuruyu kural olarak taşınmaz maliki veya malik adına işlem yapma yetkisine sahip vekil oluşturur. Başvurunun gönderilmesinden sonra tapu müdürlüğü belgeleri ve tapu kayıtlarını inceler. Eksiklik tespit edilirse taraflardan ek belge istenebilir. İşlem yapılmasına engel bulunmadığında tapu harcı ve döner sermaye bedeline ilişkin ödeme bilgileri başvuruda belirtilen telefonlara gönderilir.

Harçlar ödendikten sonra taraflara randevu günü ve saati bildirilir. Alıcı ile satıcı, geçerli kimlik belgeleriyle tapu müdürlüğüne gider. Müdürlükte resmî senet okunur, tarafların iradeleri alınır ve gerekli imzalar atılır. Tescilin tamamlanmasıyla taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer.

Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Tapu satış işlemlerinde talep edilen belgeler işlemin özelliklerine göre değişebilir. Bununla birlikte standart bir satış işleminde genel olarak aşağıdaki belgeler aranır:

Kimlik Belgesi

Alıcı ve satıcının geçerli kimlik belgelerini sunması gerekir. Türk vatandaşları bakımından Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı kullanılabilir. Yabancı kişiler bakımından pasaport veya kendi ülkeleri tarafından düzenlenen kimlik belgesi talep edilebilir.

Tarafların kimlik bilgileri ile tapu kayıtlarının uyumlu olması önemlidir. İsim, soy isim, doğum tarihi veya kimlik numarası farklılığı bulunması hâlinde devirden önce kayıt düzeltme işlemi yapılması gerekebilir.

Temsil Belgesi

Alıcı veya satıcı işlemi şahsen gerçekleştirmiyorsa temsil yetkisini gösteren belge sunulmalıdır. Temsil belgesi şu belgelerden biri olabilir:

• Noter tarafından düzenlenen vekâletname
• Konsolosluk tarafından düzenlenen vekâletname
• Vasi atanmasına ilişkin mahkeme kararı
• Kayyım atanmasına ilişkin karar
• Tüzel kişiler bakımından yetki belgesi
• Şirketi temsile yetkili kişileri gösteren belgeler

Vekâletnamenin taşınmaz satışına veya ilgili devir işlemine ilişkin açık yetki içermesi gerekir. Genel ifadeler içeren veya taşınmaz devri yetkisini açıkça kapsamayan vekâletnameler tapu müdürlüğünce yeterli kabul edilmeyebilir.

Taşınmazın Tapu Bilgileri

Eski tapu senedinin sunulması çoğu işlemde zorunlu değildir. Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm ve tapu bilgileri sistem üzerinden görülebilir. Bununla birlikte bilgilerin doğruluğunu kontrol etmek amacıyla mevcut tapu belgesinin veya taşınmaz bilgilerinin başvuru sırasında hazır bulundurulması yararlı olacaktır.

DASK Poliçesi

Bina niteliğindeki taşınmazların satışında geçerli Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi aranır. Konut, apartman içerisindeki bağımsız bölüm veya bina niteliği taşıyan iş yerlerinde DASK kontrolü yapılabilir. Arsa ve tarla gibi üzerinde bina bulunmayan taşınmazlarda ise DASK poliçesi aranmaz.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün satış işlemlerine ilişkin bilgilendirmesinde kimlik belgesi, temsil varsa temsil belgesi ve bina vasıflı taşınmazlarda DASK poliçesi temel belgeler arasında gösterilmektedir.

Emlak Vergisi Değeri

Taşınmazın emlak vergisi değerinin tapu müdürlüğü tarafından elektronik ortamda görüntülenemediği durumlarda belediyeden alınan emlak beyan değeri belgesi talep edilebilir. Tapuda bildirilen satış bedeli, taşınmazın işlem tarihindeki emlak vergisi değerinden düşük olamaz.

Tarafların gerçek satış bedelini beyan etmesi gerekir. Satış bedelinin gerçekte ödenen bedelden düşük gösterilmesi, sonradan cezalı tapu harcı ve vergi tahakkukuna yol açabilir. Ayrıca satış bedelinin düşük gösterilmesi, taraflar arasında ileride çıkabilecek tapu iptali, bedel iadesi veya ön alım hakkı uyuşmazlıklarında ciddi ispat sorunları doğurabilir.

Yabancıların Taraf Olduğu İşlemlerde Ek Belgeler

Alıcı veya satıcının yabancı olması hâlinde standart belgelere ek olarak şu belgeler gündeme gelebilir:

• Pasaport ve noter onaylı tercümesi
• Vergi kimlik numarası
• Kimlik beyan formu
• Fotoğraf
• Taşınmaz değerleme raporu
• Tercüman
• Döviz alım belgesi
• Vatandaşlık edinimine ilişkin uygunluk belgeleri

Yabancı kişilerin taraf olduğu taşınmaz satışlarında, taşınmaza ilişkin yetkili bir kuruluş tarafından hazırlanmış değerleme raporu talep edilebilir.

Ancak yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin şartlar; kişinin vatandaşlığına, taşınmazın bulunduğu bölgeye, taşınmazın niteliğine ve işlemin Türk vatandaşlığı amacı taşıyıp taşımadığına göre değişebilir. Bu nedenle yabancıların taraf olduğu tapu işlemleri, başvuru yapılmadan önce ayrıca incelenmelidir.

Tapu Devri Aşamaları Nelerdir?

Standart bir taşınmaz satışında tapu devri süreci genel olarak şu sırayla ilerler:

1. Taşınmazın Tapu Kaydı İncelenir

Satıştan önce taşınmazın güncel tapu kaydı kontrol edilmelidir. Malik bilgisi, taşınmazın yüz ölçümü, bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve nitelik bilgileri karşılaştırılmalıdır.

Bunun yanında tapu kaydının beyanlar, şerhler, irtifak hakları ve hacizler bölümü ayrıntılı şekilde incelenmelidir. Tapu üzerinde ipotek bulunması satışa her zaman engel değildir. Ancak alıcının ipoteği bilerek taşınmazı devralması, ipotek borcuna bağlı olarak taşınmazın icra yoluyla satılması riskini ortadan kaldırmaz.

2. Satış Bedeli ve Ödeme Yöntemi Belirlenir

Taraflar satış bedelini ve ödemenin nasıl yapılacağını açık şekilde belirlemelidir. Yüksek tutarlı ödemelerde banka kanalı veya güvenli ödeme sistemlerinin kullanılması önem taşır.

Ödemenin tapu imzasından önce yapılması satıcı açısından güvenli görünürken alıcı bakımından risk oluşturabilir. Ödemenin tescilden sonra yapılması ise bu kez satıcı açısından risklidir. Bu nedenle blokeli çek, banka blokesi veya Tapu Takas benzeri güvenli yöntemler değerlendirilebilir.

3. Web Tapu Başvurusu Yapılır

Satıcı veya yetkili vekili Web Tapu üzerinden başvuruyu oluşturur. Alıcı bilgileri, satış bedeli ve işlem belgeleri sisteme eklenir.

4. Tapu Müdürlüğü İnceleme Yapar

Tapu müdürlüğü, tarafların yetkisini, taşınmaz kaydını, belgeleri ve satışa engel bir durum bulunup bulunmadığını inceler. Eksik belge varsa başvuru sahibine bildirim yapılır.

5. Harç ve Döner Sermaye Bedeli Ödenir

İncelemenin tamamlanmasından sonra taraflara ödeme bilgileri gönderilir. Harç ve döner sermaye ücretinin, bildirilen güvenli ödeme kanalları üzerinden yatırılması gerekir.

6. Resmî Senet İmzalanır

Taraflar randevu saatinde tapu müdürlüğüne gider. Tapu görevlisi tarafların kimliklerini ve işlem iradelerini kontrol eder. Satışın koşullarını içeren resmî senet okunur ve imzalanır.

7. Alıcı Adına Tescil Yapılır

Resmî senedin imzalanması ve müdürlük tarafından tescilin tamamlanmasıyla taşınmaz mülkiyeti alıcıya geçer. Böylece tapu devri hukuken tamamlanmış olur.

Tapu Devri Sadece Noterde Yapılabilir mi?

Taşınmaz satış sözleşmeleri, gerekli şartlar yerine getirildiğinde noterliklerde de düzenlenebilir. Ancak uygulamada işlemin ilgili sistemler üzerinden tapu siciline aktarılması ve tescilin tamamlanması gerekir. Tarafların kendi aralarında hazırladıkları sıradan yazılı sözleşme veya emlakçıda imzaladıkları satış protokolü, tek başına taşınmaz mülkiyetini devretmez.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşme; kapora, cayma bedeli, teslim tarihi veya masrafların paylaşılması bakımından bazı borçlar doğurabilir. Buna rağmen bu belge, tapu sicilindeki malik kaydını kendiliğinden değiştirmez.

Bu nedenle taşınmaz satın alan kişinin yalnızca satış bedelini ödemesi veya anahtarı teslim alması yeterli değildir. Mülkiyet hakkının kazanılması için tapu siciline tescil işleminin tamamlanması gerekir.

Tapu Devrinden Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

Tapu devri yapılmadan önce yalnızca taşınmazın fiziksel durumu değil, hukuki durumu da kontrol edilmelidir. Özellikle şu konular incelenmelidir:

• Tapuda malik olarak görünen kişi gerçekten satıcı mı?
• Taşınmaz üzerinde haciz veya ipotek var mı?
• Aile konutu şerhi bulunuyor mu?
• İntifa veya oturma hakkı tesis edilmiş mi?
• Taşınmaz hisseli mi?
• Satış ön alım hakkı doğurur mu?
• Bağımsız bölüm numarası fiilî kullanımla uyumlu mu?
• Yapı ruhsatı ve iskân belgesi bulunuyor mu?
• Belediye veya site yönetimi borcu var mı?
• Taşınmaz kiracı tarafından kullanılıyor mu?
• Satıcının işlem ehliyeti konusunda sorun var mı?
• Vekâletname satış yetkisini açıkça içeriyor mu?

Özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde, tapu kaydı incelenmeden ve ödeme güvenliği sağlanmadan satış bedelinin tamamının ödenmesi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Not: Bu bölüm genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, tarafların durumu ve tapu kaydındaki şerhler işlemin şartlarını değiştirebilir.

 

Ödenecek toplam tutar; işlemin satış, bağış, mal değişimi veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi hangi hukuki nedene dayandığına göre değişir. Ayrıca taşınmazın satış bedeli, bulunduğu ilçe ve işlemin farklı bir tapu müdürlüğünde yapılması gibi hususlar da masrafları etkileyebilir.

Standart bir taşınmaz satışında karşılaşılabilecek başlıca masraflar şunlardır:

• Alıcıya ait tapu harcı
• Satıcıya ait tapu harcı
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye hizmet bedeli
• Vekâletname kullanılıyorsa noter gideri
• Yabancı taraf bulunuyorsa tercüme ve tercüman giderleri
• Gerekli işlemlerde taşınmaz değerleme raporu ücreti
• Güvenli ödeme veya banka işlem masrafları
• Noterde satış yapılacaksa noterlik ücreti

Masrafların kim tarafından karşılanacağı konusunda taraflar kendi aralarında anlaşabilir. Ancak tarafların yaptığı özel anlaşma, idarenin harç yükümlüsüne başvurma hakkını ortadan kaldırmaz.

Tapu Harcı Ne Kadar?

Taşınmaz satışlarında tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Satıcıdan satış bedelinin binde 20’si, alıcıdan da satış bedelinin binde 20’si oranında harç alınır. Böylece standart bir satış işlemindeki toplam tapu harcı, satış bedelinin yüzde 4’üne karşılık gelir.

Örneğin taşınmazın gerçek satış bedeli 4.000.000 TL ise genel hesaplama şöyledir:

• Alıcının tapu harcı: 80.000 TL
• Satıcının tapu harcı: 80.000 TL
• Toplam tapu harcı: 160.000 TL

Taraflar uygulamada toplam tapu harcının tamamını alıcının ödemesi konusunda anlaşabilir. Ancak kanuni hesaplama bakımından alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 oranında harç yükümlüsüdür.

Tapu Harcı Hangi Bedel Üzerinden Hesaplanır?

Tapu harcı, tarafların tapu müdürlüğüne bildirdiği gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Bununla birlikte bildirilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz.

Örneğin taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değeri 2.000.000 TL, gerçek satış bedeli ise 4.000.000 TL ise tapu harcı 4.000.000 TL üzerinden hesaplanmalıdır. Tarafların harcı azaltmak amacıyla yalnızca emlak vergisi değeri olan 2.000.000 TL’yi bildirmesi doğru değildir.

Harçlar Kanunu’na göre ivazlı taşınmaz devirlerinde harç, beyan edilen devir bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri esas alınarak taraflardan ayrı ayrı tahsil edilir.

Tapu Satış Bedelini Düşük Göstermenin Cezası Var mı?

Tapuda satış bedelinin gerçek bedelden düşük gösterilmesi ciddi mali ve hukuki sonuçlar doğurabilir. Vergi idaresi; banka hareketleri, kredi kullanımı, ekspertiz raporları, ilan kayıtları ve tarafların beyanları gibi bilgiler üzerinden gerçek satış bedelini araştırabilir.

Gerçek bedelin düşük gösterildiğinin belirlenmesi hâlinde eksik ödenen tapu harcı taraflardan istenebilir. Eksik harcın yanında vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi de gündeme gelebilir.

Örneğin 5.000.000 TL’ye satılan bir taşınmazın tapuda 2.000.000 TL olarak gösterildiğini düşünelim. Aradaki 3.000.000 TL üzerinden ödenmeyen harç, cezalı ve faizli şekilde sonradan tahsil edilebilir.

Düşük bedel gösterilmesi yalnızca vergi cezası riski doğurmaz. Bu durum ayrıca şu uyuşmazlıklara neden olabilir:

• Satışın iptal edilmesi hâlinde gerçek bedelin ispat edilememesi
• Satıcının bedelin tamamını almadığını ileri sürmesi
• Alıcının ödediği gerçek miktarı geri almakta zorlanması
• Hisseli taşınmazlarda ön alım hakkı bedelinin tartışmalı hâle gelmesi
• Mirasçılar tarafından muris muvazaası iddiasında bulunulması
• Mal kaçırma veya muvazaalı işlem iddialarının güçlenmesi
• Değer artışı kazancı hesabının hatalı yapılması

Bu nedenle tapu devri sırasında gerçek satış bedeli bildirilmeli ve ödeme mümkün olduğunca banka üzerinden açıklamalı şekilde gerçekleştirilmelidir.

Tapu Döner Sermaye Bedeli Ne Kadar?

Tapu işlemlerinde tapu harcına ek olarak döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir. Bu bedel, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından her yıl yayımlanan tarife cetveline göre belirlenir.

2026 yılına ilişkin güncel döner sermaye tarifesi 1 Ocak 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Tarife kapsamında temel hizmet bedelleri ile işleme ve müdürlüğün bulunduğu yere göre uygulanabilecek katsayılar dikkate alınmaktadır.

Bu nedenle döner sermaye bedeli her tapu işleminde tek ve değişmez bir rakam değildir. İşlemin türü, taşınmazın bulunduğu bölge, yetki alanı dışında işlem yapılması ve ek hizmetler toplam tutarı değiştirebilir.

Kesin ödeme miktarı, başvurunun tapu müdürlüğü tarafından incelenmesinden sonra taraflara gönderilen tahakkuk mesajında görülür.

Tapu Harcı Ne Zaman Ödenir?

Taraflar SMS’te bulunan e-tahsilat numarasını kullanarak ödemelerini gerçekleştirir. Ödeme tamamlanmadan tapu devri işlemi sonuçlandırılmaz.

Harç ödemesi sırasında şu hususlara dikkat edilmelidir:

• SMS’in gerçekten Tapu ve Kadastro sisteminden geldiği doğrulanmalıdır.
• Ödeme yalnızca resmî ve yetkili kanallardan yapılmalıdır.
• Gönderilen e-tahsilat numarası doğru girilmelidir.
• Ödeme belgesi işlem tamamlanıncaya kadar saklanmalıdır.
• Şüpheli bağlantılar üzerinden kart bilgisi paylaşılmamalıdır.

Tapu müdürlüğü başvuruyu incelemeden önce herhangi bir kişisel hesaba para gönderilmemelidir.

Vekâletle Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Alıcı veya satıcı tapu müdürlüğüne şahsen gidemiyorsa işlem vekil aracılığıyla yapılabilir. Bunun için tapu devri yetkisini açıkça içeren geçerli bir vekâletname düzenlenmesi gerekir.

Vekâletnamede yalnızca “her türlü işlemi yapmaya” şeklinde genel ifadelerin bulunması her durumda yeterli olmayabilir. Özellikle satış yapma, satış bedelini alma, taşınmazı devretme, resmî senet imzalama ve tescil talep etme yetkilerinin açıkça yazılması önemlidir.

Tapu işleminde kullanılan vekâletnamenin aslı veya noter onaylı örneği, işlem dosyasında saklanmak üzere tapu müdürlüğüne bırakılabilir.

Vekâletnamede Hangi Bilgiler Bulunmalıdır?

Taşınmaz satış vekâletnamesinde somut olayın özelliklerine göre şu yetkilere yer verilebilir:

• Taşınmazı satma ve devretme
• Satış bedelini belirleme
• Satış bedelini tahsil etme
• Tapu müdürlüğünde resmî senet imzalama
• Tescil talebinde bulunma
• Harç ve masrafları yatırma
• Beyan ve taahhütte bulunma
• Tapu belgelerini teslim alma
• Gerekli başvuruları yapma
• İpotek kurma veya kaldırma

Vekilin satış bedelini alma yetkisinin bulunup bulunmadığı özellikle kontrol edilmelidir. Vekâletnamede satış yetkisi bulunmasına rağmen bedeli tahsil etme yetkisi bulunmaması, ödeme sırasında uyuşmazlık doğurabilir.

Taşınmaz belirli ise ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin vekâletnameye yazılması güvenliği artırır. Birden fazla taşınmaz için genel satış yetkisi verilecekse yetkinin kapsamı açıkça belirlenmelidir.

Vekil Taşınmazı Kendisine Satabilir mi?

Vekilin, vekâlet veren kişiye ait taşınmazı kendi adına satın alması her durumda mümkün değildir. Vekâletnamede vekilin kendisiyle işlem yapmasına veya taşınmazı kendisine devretmesine yönelik açık ve özel yetki bulunması gerekebilir.

Aksi hâlde vekilin hem satıcıyı temsil etmesi hem de alıcı olması, çıkar çatışması ve yetkisiz temsil tartışmasına yol açabilir.

Benzer şekilde vekilin taşınmazı yakın akrabasına, eşine veya bağlantılı kişilere piyasa değerinin çok altında devretmesi de vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasına neden olabilir. Böyle bir işlemde vekâlet veren, şartları varsa tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Yurt Dışından Vekâletle Tapu Devri Yapılabilir mi?

Yurt dışında yaşayan kişiler Türkiye’ye gelmeden vekâletname düzenleyerek tapu devri gerçekleştirebilir.

Vekâletname şu yöntemlerden biriyle hazırlanabilir:

• Türk konsolosluğunda düzenleme
• Bulunulan ülkedeki yetkili noter veya makamda düzenleme
• Apostil şerhi alınması
• Konsolosluk tasdiki yapılması
• Yeminli tercüme ve noter onayı alınması

Yurt dışında düzenlenen her vekâletname Türkiye’de doğrudan geçerli kabul edilmez. Belgenin düzenlendiği ülkeye, apostil sözleşmesine taraf olup olmamasına, düzenleyen makamın yetkisine ve vekâletnamenin şekline göre farklı işlemler gerekebilir.

Tapu işlemlerinde kullanılacak yurt dışı vekâletnamelerinin özel şekil şartlarını taşıması gerekir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yabancı ülkelerde düzenlenen vekâletnameler bakımından ayrıca belge, onay, fotoğraf ve tercüme şartları aramaktadır.

Bu nedenle yurt dışından vekâletname çıkarılmadan önce vekâlet metninin Türkiye’deki tapu işlemine uygun şekilde hazırlanması önemlidir.

Aile İçinde Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Anne, baba, çocuk, eş veya kardeşler arasında yapılan tapu devirleri de tapu müdürlüğünde resmî şekilde gerçekleştirilmelidir. Tarafların akraba olması, işlemi kendiliğinden harçsız veya şekilsiz hâle getirmez.

Aile içinde tapu devri iki temel yöntemle yapılabilir:

1. Gerçek satış yoluyla tapu devri
2. Bağış yoluyla tapu devri

Hangi yöntemin kullanılacağı tarafların gerçek iradesine uygun olmalıdır. Gerçekte bedel ödenmeyecekse işlemi satış olarak göstermek, ileride mirasçılar arasında muvazaa iddialarına yol açabilir.

Aile İçinde Satış Yoluyla Tapu Devri

Taşınmaz bir aile ferdine gerçek bir bedel karşılığında devrediliyorsa satış işlemi yapılabilir. Bu durumda normal taşınmaz satışındaki tapu harcı ve döner sermaye masrafı uygulanır.

Satış bedelinin banka üzerinden gönderilmesi ve dekont açıklamasına taşınmaz bilgileriyle birlikte “taşınmaz satış bedeli” yazılması faydalıdır. Böylece işlemin gerçek bir satış olduğu daha güçlü şekilde ortaya konulabilir.

Aile içindeki satışlarda özellikle şu konular önem taşır:

• Satış bedelinin gerçek olması
• Bedelin ödendiğinin belgelenmesi
• Satıcının işlem tarihinde hukuki ehliyete sahip olması
• Diğer mirasçıların haklarını ihlal etme amacı bulunmaması
• Taşınmazın gerçek değerinden aşırı düşük bedelle satılmaması

Satıcının ölümünden sonra diğer mirasçılar, görünürdeki satışın aslında bağış amacıyla yapıldığını ileri sürebilir. İşlemin mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıdığı ispatlanırsa muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Bağış Yoluyla Tapu Devri

Taşınmaz herhangi bir bedel alınmadan aile ferdine devredilecekse bağış işlemi yapılabilir. Bağış işlemi de tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenerek tamamlanır.

Bağışta satış işleminden farklı bir harç oranı uygulanır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün işlem açıklamasına göre bağışta, emlak beyan değerinden düşük olmamak üzere bildirilen değer üzerinden binde 68,31 oranında tapu harcı bağışı kabul eden kişiden tahsil edilir. Ayrıca döner sermaye hizmet bedeli alınır.

Bu nedenle bağış işlemi, tapu harcı bakımından satış işleminden daha maliyetli olabilir. Bunun yanında veraset ve intikal vergisi yönünden de ayrıca değerlendirme yapılması gerekebilir.

Anne veya Baba Çocuğuna Tapuyu Nasıl Devreder?

Anne veya baba, taşınmazını çocuğuna satış ya da bağış yoluyla devredebilir.

Gerçek bir satış yapılacaksa:

• Satış bedeli belirlenir.
• Web Tapu üzerinden başvuru yapılır.
• Tapu harcı yatırılır.
• Anne veya baba ile çocuk tapu müdürlüğünde resmî senedi imzalar.
• Taşınmaz çocuk adına tescil edilir.

Bedelsiz devir yapılacaksa bağış işlemi seçilir. Ancak anne veya babanın bir çocuğuna yaptığı karşılıksız devir, ölümden sonra diğer mirasçıların tenkis veya muris muvazaası iddialarına konu olabilir.

Her aile içi devir kendiliğinden geçersiz değildir. Bununla birlikte taşınmazın gerçek değeri, satış bedelinin ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumu ve miras bırakanın gerçek amacı birlikte değerlendirilir.

Eşler Arasında Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Eşler arasında taşınmaz devri de satış veya bağış şeklinde gerçekleştirilebilir. Evlilik ilişkisi nedeniyle tapu devri otomatik olarak harçsız hâle gelmez.

Taşınmaz eşlerden birinin kişisel malıysa, diğer eşe devri için tapu işlemi yapılması gerekir. Taşınmaz edinilmiş mallara katılma rejimi kapsamında olsa bile tapuda malik olarak kayıtlı kişi değişmedikçe sicildeki mülkiyet durumu kendiliğinden değişmez.

Eşler arasında devir yapılırken ayrıca şu konular dikkate alınmalıdır:

• Taşınmazın aile konutu olup olmadığı
• Tapuda aile konutu şerhi bulunup bulunmadığı
• Devrin boşanma anlaşmasının parçası olup olmadığı
• Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz bulunup bulunmadığı
• Devrin mal rejimi alacağına karşılık yapılıp yapılmadığı
• Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği

Boşanma protokolünde taşınmazın eşlerden birine bırakılacağı yazılmış olsa bile tapu sicilinde gerekli devir ve tescil işlemleri tamamlanmalıdır. Protokolün tek başına tapu kaydını değiştirmesi her durumda mümkün değildir.

Hisseli Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Hisseli tapuda her paydaş, tapuda kendisine ait görünen pay üzerinde tasarruf edebilir. Paydaş, kural olarak kendi hissesini diğer hissedarların iznini almadan üçüncü bir kişiye satabilir.

Örneğin bir taşınmazın dörtte bir hissesi adına kayıtlı olan kişi, yalnızca bu dörtte birlik payı satabilir. Diğer hissedarların paylarını onların vekâleti veya onayı olmadan devredemez.

Hisse satışı için Web Tapu üzerinden normal satış başvurusu yapılır. Başvuruda taşınmazın tamamı yerine devredilecek pay oranı belirtilir.

Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkı

Hisseli taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların kanuni ön alım hakkı gündeme gelebilir. Ön alım hakkı, diğer hissedarlara satılan payı belirli şartlarla satın alma imkânı verir.

Pay diğer hissedarlardan birine satılırsa kural olarak kanuni ön alım hakkı doğmaz. Ancak pay taşınmazda hissesi bulunmayan üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar ön alım davası açabilir.

Bu nedenle hisseli tapu satın alan kişinin şu hususları incelemesi gerekir:

• Taşınmazdaki toplam hissedar sayısı
• Satıcının gerçek hisse oranı
• Fiilî kullanım alanını gösteren geçerli bir paylaşım olup olmadığı
• Diğer hissedarların satıştan haberdar edilip edilmediği
• Taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası bulunup bulunmadığı
• Pay üzerinde haciz, ipotek veya tedbir bulunup bulunmadığı

Hisseli tapuda belirli bir odanın, katın veya arsanın belirli bölümünün satın alındığı düşünülmemelidir. Tapuda yalnızca pay devrediliyorsa alıcı, taşınmazın fiziksel olarak belirlenmiş bir kısmını değil, taşınmazın tamamı üzerindeki soyut payı edinir.

Hisseli Tapunun Tamamı Nasıl Devredilir?

Hisseli taşınmazın tamamının tek bir alıcıya satılması için bütün hissedarların işleme katılması gerekir. Her hissedar kendi payını aynı alıcıya devredebilir.

Hissedarların bir kısmı satışı kabul etmiyorsa taşınmazın tamamı normal satış yoluyla devredilemez. Ancak bir paydaş ortaklığın sona ermesini istiyorsa şartları oluştuğunda ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Hissedarların tapu müdürlüğüne birlikte gitmesi zorunlu değildir. Bazı hissedarlar işlemi vekil aracılığıyla gerçekleştirebilir. Bununla birlikte her vekâletnamede ilgili hissenin satışına yönelik yeterli yetki bulunmalıdır.

Tapu Devri Güvenli Ödeme ile Nasıl Yapılır?

Taşınmaz satışında en önemli sorunlardan biri, satış bedelinin hangi anda ödeneceğidir. Alıcı tapu devrinden önce ödeme yaptığında mülkiyeti kazanamama riskiyle karşılaşabilir. Satıcı ise tapu devrinden sonra ödeme yapılmasını kabul ettiğinde bedeli tahsil edememe riski taşır.

Bu riski azaltmak için şu yöntemlerden yararlanılabilir:

• Banka blokeli çek kullanılması
• Bankada bloke hesap oluşturulması
• Güvenli ödeme sistemi kullanılması
• Satış bedelinin tapu işlemiyle eş zamanlı serbest bırakılması
• Tarafların avukatları aracılığıyla ödeme protokolü hazırlanması

Banka üzerinden ödeme yapılırken dekont açıklamasında taşınmazın ili, ilçesi, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri ile ödemenin satış bedeli olduğu belirtilmelidir.

Kapora, ön ödeme ve kalan satış bedeli ayrı ayrı gönderiliyorsa her ödeme açıklamasında ödemenin niteliği açıkça yazılmalıdır. Elden ödeme yapılması hem ispat hem de güvenlik bakımından sakınca yaratabilir.

Tapu Devri Ne Kadar Sürer?

Belgelerin eksiksiz olması ve tapu kaydında işleme engel bir durum bulunmaması hâlinde standart satış işlemi kısa sürede tamamlanabilir. Ancak her başvurunun aynı gün sonuçlanacağına dair kesin bir süre bulunmaz.

Süreyi uzatabilecek başlıca durumlar şunlardır:

• Başvuru belgelerinin eksik olması
• Tapu kaydında haciz, ipotek veya tedbir bulunması
• Vekâletnamede yetki eksikliği bulunması
• Taraflardan birinin yabancı olması
• Taşınmaz değerleme raporu gerekmesi
• İsim veya kimlik bilgilerinin uyuşmaması
• Miras intikali yapılmadan satış talep edilmesi
• Yetki alanı dışındaki müdürlükten işlem yapılması
• Tarafın hukuki ehliyeti konusunda tereddüt oluşması
• Tapu kaydında teknik hata veya yüz ölçümü sorunu bulunması

Başvuru oluşturulduktan sonra işlemin durumu Web Tapu üzerinden takip edilebilir. Eksik belge bildirilmişse belgeler süresinde tamamlanmalıdır.

Tapu Randevusuna Gidilmezse Ne Olur?

Taraflardan biri belirlenen randevuya gelmezse satış işlemi tamamlanamaz. Tapu devri için tarafların veya usulüne uygun şekilde yetkilendirilmiş temsilcilerinin resmî senedi imzalaması gerekir.

Randevuya katılamayacak kişi, işlemden önce vekâletname düzenleyebilir. Ancak vekâletnamenin tapu devrine ilişkin açık yetkileri içermesi gerekir.

Taraflardan birinin randevuya gelmemesi satış vaadi, kapora veya cayma bedeli yönünden özel hukuk uyuşmazlığı doğurabilir. Taraflar arasında imzalanan sözleşmede cayma veya cezai şart hükmü bulunuyorsa gelmeyen tarafın sorumluluğu bu sözleşmeye göre değerlendirilebilir.

Tapu müdürlüğü ise taraflardan birini zorla satış yapmaya veya resmî senedi imzalamaya mecbur bırakamaz.

İpotekli Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Tapu kaydında ipotek bulunması, taşınmazın satılmasını doğrudan engellemez. Malik, üzerinde ipotek bulunan taşınmazını başka bir kişiye devredebilir. Ancak satış yapılması ipoteği kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Alıcı, taşınmazı mevcut ipotek kaydıyla birlikte devralır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de ipotekli bir taşınmazın ipotek borcuyla birlikte başkasına devredilmesine engel bulunmadığını belirtmektedir. İpotek alacaklısının satış için her durumda önceden izin vermesi gerekmez. Bununla birlikte borcun üstlenilmesi, kredi ilişkisinin değiştirilmesi veya mevcut borçlunun sorumluluktan çıkarılması bakımından banka ya da diğer ipotek alacaklısıyla ayrıca işlem yapılması gerekebilir.

İpotekli taşınmaz satın alınırken tapu kaydında şu bilgiler kontrol edilmelidir:

• İpotek alacaklısının kim olduğu
• İpoteğin anapara veya üst sınır ipoteği olup olmadığı
• İpotek miktarı
• İpoteğin derecesi
• İpoteğin süresi
• İpotekle güvence altına alınan borcun güncel durumu
• İpotek dışında haciz veya tedbir bulunup bulunmadığı

Satıcının “kredi borcu bitti” şeklindeki beyanına tek başına güvenilmemelidir. Banka borcu tamamen ödenmiş olsa bile ipotek tapu sicilinden terkin edilmediği sürece kayıtlarda görünmeye devam eder.

İpotek Satıştan Önce Nasıl Kaldırılır?

Satıcı, satıştan önce bankaya veya ipotek alacaklısına olan borcunu kapatabilir. Borcun sona ermesinden sonra alacaklı tarafından elektronik terkin bildirimi gönderilmesi veya gerekli terkin belgesinin hazırlanması gerekir.

İpoteğin kaldırılması için genel olarak şu süreç izlenir:

1. Güncel kredi kapama tutarı öğrenilir.
2. Borç banka veya ipotek alacaklısına ödenir.
3. Alacaklı ipotek terkin işlemini başlatır.
4. Tapu sicilindeki ipotek kaydı kaldırılır.
5. Güncel tapu kaydı yeniden kontrol edilir.
6. Ardından satış başvurusu tamamlanır.

İpoteğin kaldırılması ile tapu satışının aynı gün yapılması planlanıyorsa banka, tapu müdürlüğü ve taraflar arasındaki süreç önceden koordine edilmelidir.

Satış Bedeliyle Kredi Borcu Kapatılabilir mi?

Alıcının ödeyeceği satış bedelinin bir kısmıyla satıcının banka borcu kapatılabilir. Ancak bu durumda para doğrudan satıcıya gönderilmeden önce bankadan güncel kapama yazısı alınması daha güvenli olur.

Örneğin taşınmaz 6.000.000 TL’ye satılıyor ve taşınmaz üzerinde 1.500.000 TL kredi borcu bulunuyorsa taraflar şu yöntemi uygulayabilir:

• Alıcı 1.500.000 TL’yi doğrudan bankaya öder.
• Banka borcun kapandığını ve ipoteğin kaldırılacağını bildirir.
• Kalan 4.500.000 TL güvenli ödeme yöntemiyle satıcıya aktarılır.
• Tapu devri ve ipotek terkin işlemleri koordineli şekilde tamamlanır.

Bu yöntemde banka borcunun tahmini değil, işlem tarihindeki kesin kapama tutarı esas alınmalıdır. Faiz, erken kapama bedeli veya günlük hesaplama nedeniyle borç tutarı değişebilir.

Alıcı ayrıca yaptığı banka ödemesinin satış bedelinin bir kısmı olduğunu yazılı bir protokolle güvence altına almalıdır.

Hacizli Tapu Devri Yapılabilir mi?

Üzerinde haciz bulunan taşınmazın hukuki durumu ipotekli taşınmazdan farklı değerlendirilmelidir. Haciz kaydı her durumda taşınmazın devrini teknik olarak imkânsız hâle getirmeyebilir. Ancak taşınmaz satılsa bile mevcut haciz kural olarak taşınmaz üzerinde devam eder.

Bu nedenle hacizli taşınmazı satın alan kişi, taşınmazın icra yoluyla satılması riskiyle karşılaşabilir. Malik değişmiş olsa bile haciz alacaklısının taşınmaz üzerindeki cebri icra işlemleri devam edebilir.

Hacizli taşınmaz satın alınmadan önce şu konular araştırılmalıdır:

• Haczi koyan icra müdürlüğü veya kamu kurumu
• İcra dosyasının numarası
• Güncel borç miktarı
• Birden fazla haciz bulunup bulunmadığı
• Hacizlerin sırası
• Taşınmaz hakkında satış kararı alınıp alınmadığı
• Tapuda ihtiyati tedbir veya başka kısıtlama bulunup bulunmadığı
• Borcun ödenmesi hâlinde haczin ne zaman kaldırılacağı

Satıcının borcu ödediğini söylemesi yeterli değildir. Tapu kaydındaki haciz fiilen kaldırılmadan işlem güvenli kabul edilmemelidir.

Taraflar satış bedelinin bir bölümünü doğrudan icra dosyasına yatırabilir. Ancak haczin kaldırılması için dosya borcunun tamamı, tahsil harcı, faiz ve diğer masraflar birlikte hesaplanmalıdır.

Tedbirli Taşınmazın Tapu Devri Yapılabilir mi?

Tapu kaydında ihtiyati tedbir veya mahkeme kararıyla konulmuş devir yasağı bulunuyorsa tapu devri gerçekleştirilemeyebilir. Tedbir kararının kapsamı belirleyicidir.

Bazı tedbir kararları taşınmazın üçüncü kişilere devrini açıkça yasaklar. Bazıları ise yalnızca davanın varlığını gösteren açıklayıcı bir kayıt niteliğinde olabilir. Bu nedenle tapu kaydındaki şerhin tam metni ve dayanak mahkeme kararı incelenmelidir.

Devir yasağı içeren tedbirin kaldırılması için genellikle:

• Tedbiri koyan mahkemeden karar alınması,
• Mahkeme kararının kesinleşmesi veya uygulanabilir hâle gelmesi,
• Kararın tapu müdürlüğüne gönderilmesi,
• Tapu kaydındaki tedbirin terkin edilmesi

gerekir.

Tedbir devam ederken tarafların kendi arasında satış sözleşmesi imzalaması, tapu sicilindeki devir yasağını ortadan kaldırmaz.

Aile Konutu Şerhi Bulunan Taşınmaz Satılabilir mi?

Aile konutu, eşlerin evlilik birliğini birlikte sürdürdükleri konuttur. Tapuda yalnızca eşlerden biri malik olarak görünse bile aile konutuna ilişkin özel koruma hükümleri uygulanabilir.

Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın devrinde, malik olmayan eşin açık rızası gerekebilir. Tapu kaydında aile konutu şerhinin bulunmaması, taşınmazın fiilen aile konutu olma özelliğini her durumda ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle evli bir satıcıdan konut alınırken şu hususlar kontrol edilmelidir:

• Satıcının medeni durumu
• Taşınmazın aile tarafından kullanılıp kullanılmadığı
• Tapuda aile konutu şerhi bulunup bulunmadığı
• Diğer eşin satışa açık rıza gösterip göstermediği
• Eşin rızasının usulüne uygun belgelenip belgelenmediği

Gerekli eş rızası alınmadan yapılan devir, sonradan tapu iptali ve tescil davasına konu olabilir.

Miras Kalan Tapunun Devri Nasıl Yapılır?

Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar hukuken miras hakkı kazanır. Ancak taşınmazın tapu sicilinde hâlâ ölen kişi adına kayıtlı olması hâlinde önce miras intikali işleminin yapılması gerekir.

Miras intikali, ölen kişi adına kayıtlı taşınmazın mirasçılık belgesinde gösterilen mirasçılar adına tescil edilmesidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göre intikal işleminde temel olarak kimlik belgesi, varsa temsil belgesi ve noter veya sulh hukuk mahkemesinden alınmış mirasçılık belgesi gerekir.

Miras İntikali İçin Gerekli Belgeler

İşlemin özelliklerine göre değişmekle birlikte genellikle şu belgeler gerekir:

• Mirasçıların kimlik belgeleri
• Mirasçılık belgesi veya veraset ilamı
• Temsil varsa vekâletname ya da temsil belgesi
• Yabancı ülkeden alınan belgeler bakımından gerekli onay ve tercümeler
• Vergi işlemlerine ilişkin gerekli belgeler
• Taşınmazın tapu bilgileri
• Bina niteliğindeki taşınmazlarda gerekli sigorta bilgileri

Mirasçılık belgesi noter veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Yurt dışındaki mahkemelerden alınan mirasçılık belgelerinin Türkiye’de doğrudan kullanılabilmesi için ayrıca tanıma, onay veya ilgili mevzuatın öngördüğü işlemler gerekebilir.

Mirasçılık belgesine ilişkin mevcut kayıtlar e-Devlet üzerinden de sorgulanabilir.

Bütün Mirasçıların Tapuya Gitmesi Gerekir mi?

Mirasın yalnızca mirasçılar adına intikal ettirilmesi için her durumda tüm mirasçıların birlikte başvurması gerekmeyebilir. Mirasçılardan biri intikal başvurusunu başlatabilir.

Ancak intikal sonrasında taşınmazın tamamının üçüncü bir kişiye satılabilmesi için bütün mirasçıların paylarının devredilmesi gerekir. Satışa katılmayan mirasçının hissesi devredilemez.

Diğer mirasçılar:

• Tapu işlemine şahsen katılabilir,
• Vekâletname verebilir,
• Yalnızca kendi paylarını satabilir,
• Paylaşma sözleşmesi yapabilir.

Mirasçılar arasında anlaşma bulunmuyorsa bir mirasçı diğerlerinin payını tek taraflı olarak satamaz.

Mirasçılar Taşınmazı Doğrudan Satabilir mi?

Taşınmazın tapuda hâlâ ölen kişi adına kayıtlı olduğu durumlarda önce intikal işleminin tamamlanması gerekir. Uygulamada intikal ve satış işlemleri birbirini takip edecek şekilde planlanabilir.

İntikal sonrasında taşınmaz mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet şeklinde kaydedilebilir. Mülkiyet türü, satış ve paylaşım sürecini etkiler.

Mirasçılar taşınmazın tamamını satacaksa bütün hak sahiplerinin iradesi gerekir. Sadece bir mirasçının kendi payını devretmek istemesi hâlinde öncelikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekebilir.

Miras intikali için Web Tapu üzerinden de başvuru oluşturulabilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, satış, ipotek ve miras intikali dâhil olmak üzere tapu işlemlerinin başvurularının Web Tapu üzerinden yapılabildiğini belirtmektedir.

Ölmeden Önce Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Bir kişi hayattayken taşınmazını satış, bağış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi yoluyla devredebilir.

Ancak işlem tarafların gerçek iradesine uygun olmalıdır. Bedel alınmadığı hâlde satış yapılmış gibi gösterilmesi, miras bırakanın ölümünden sonra muvazaa iddialarına neden olabilir.

Ölmeden önce yapılan tapu devrinde özellikle şu konular dikkate alınmalıdır:

• Devir gerçek satışa mı dayanıyor?
• Satış bedeli gerçekten ödendi mi?
• Ödeme banka kayıtlarıyla belgelenebilir mi?
• Devir bağış niteliğinde mi?
• Miras bırakanın işlem ehliyeti var mı?
• Baskı, hata, hile veya korkutma bulunuyor mu?
• İşlem diğer mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıyor mu?
• Taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasında aşırı fark var mı?
• Devir karşılığında bakım yükümlülüğü üstlenilmiş mi?

Yaşlı veya ağır hasta kişilerin yaptığı devirlerde işlem ehliyeti sonradan tartışma konusu olabilir. Bu nedenle tarafın hukuki işlem yapma yeterliliği konusunda tereddüt bulunuyorsa sağlık raporu alınması değerlendirilebilir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesiyle Tapu Devri

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bir taraf, diğer tarafa yaşamı boyunca bakım ve gözetim sağlamayı üstlenir. Buna karşılık bakım alacaklısı malvarlığının tamamını veya belirli bir taşınmazını karşı tarafa devredebilir.

Bu sözleşme sıradan bir bağış değildir. Bakım borcu karşılığında yapılan ivazlı bir sözleşmedir. Ancak bakım yükümlülüğünün gerçekte hiç yerine getirilmemesi veya sözleşmenin mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla görünüşte yapılması uyuşmazlık doğurabilir.

Sözleşme hazırlanırken bakım yükümlülüğünün kapsamı açıkça yazılmalıdır. Örneğin:

• Barınma ihtiyacının karşılanması
• Yiyecek ve giyecek sağlanması
• Sağlık kontrollerinin yapılması
• Hastalık döneminde bakım sağlanması
• Günlük ihtiyaçların karşılanması
• Uygun yaşam şartlarının sürdürülmesi
• Ölüm sonrasında defin giderlerinin karşılanması

gibi yükümlülükler somutlaştırılabilir.

Bakım borcunun ihlal edilmesi hâlinde sözleşmenin feshi, tapu iptali, tazminat veya bakım yükümlülüğünün parasal ödemeye dönüştürülmesi gündeme gelebilir.

Tapu Devrinden Sonra Satış İptal Edilebilir mi?

Tapu müdürlüğünde resmî senet imzalanıp tescil tamamlandıktan sonra taraflardan biri yalnızca “fikrimi değiştirdim” diyerek işlemi tek taraflı olarak iptal edemez.

Taraflar karşılıklı anlaşırsa alıcı taşınmazı yeniden satıcıya devredebilir. Ancak bu işlem teknik olarak önceki satışın basit şekilde silinmesi değil, yeni bir tapu devridir. Bu nedenle yeniden harç ve işlem masrafları doğabilir.

Tapu devrinin mahkeme kararıyla iptal edilebilmesi için hukuken geçerli bir sebep bulunmalıdır. Başlıca iptal sebepleri şunlardır:

• Ehliyetsizlik
• Hile
• Hata
• Korkutma
• Muvazaa
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
• Sahte vekâletname
• Sahte kimlikle işlem yapılması
• Aile konutu hükümlerine aykırılık
• Yetkisiz temsil
• Tapu kaydının yolsuz şekilde oluşturulması
• Muris muvazaası
• İnançlı işlemden doğan yükümlülüğün ihlali

Her uyuşmazlıkta aynı dava açılmaz. Somut olaya göre tapu iptali ve tescil, bedel iadesi, tazminat veya sözleşmenin feshi talep edilebilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı veya geçersiz bir nedenle oluşturulan tapu kaydının iptal edilerek hak sahibi adına tescil edilmesi amacıyla açılır.

Davacı yalnızca mevcut kaydın iptalini değil, çoğu durumda taşınmazın kendi adına tescilini de talep eder. Dava sonucunda mahkeme, tapu kaydının hukuki dayanağını, tarafların gerçek iradesini ve ileri sürülen geçersizlik sebebini inceler.

Bu davalarda şu deliller önem taşıyabilir:

• Tapu kayıtları
• Resmî senetler
• Banka dekontları
• Vekâletnameler
• Sağlık raporları
• Hastane kayıtları
• Tanık beyanları
• Bilirkişi raporları
• Taşınmazın satış tarihindeki değeri
• Tarafların ekonomik durumları
• Mesajlar ve yazışmalar
• İcra ve banka kayıtları

Taşınmazın üçüncü kişiye yeniden devredilmiş olması davanın kapsamını etkileyebilir. Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılmasıyla Yapılan Tapu Devri

Vekil, kendisine verilen yetkiyi vekâlet verenin yararına ve talimatlarına uygun şekilde kullanmalıdır. Satış yetkisinin bulunması, vekile taşınmazı istediği bedelle ve istediği kişiye devretme konusunda sınırsız özgürlük vermez.

Vekilin aşağıdaki davranışları vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasına yol açabilir:

• Taşınmazı gerçek değerinin çok altında satması
• Satış bedelini vekâlet verene teslim etmemesi
• Taşınmazı kendisine veya yakınına devretmesi
• Alıcıyla birlikte hareket etmesi
• Vekâlet verenin talimatlarına aykırı işlem yapması
• Satışı vekâlet verenden gizlemesi
• Satış bedelini başka amaçla kullanması

Alıcı, vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyorsa veya durumun özelliklerine göre bilmesi gerekiyorsa tapu kaydının iptali gündeme gelebilir.

Bu nedenle vekil aracılığıyla taşınmaz satın alan kişi yalnızca vekâletnamenin şeklen geçerli olup olmadığını değil, işlemin ekonomik ve hukuki koşullarını da değerlendirmelidir.

Tapu Devrinde Satıcının Ehliyeti Neden Önemlidir?

Tapu devrini yapan kişinin hukuki işlemin anlamını ve sonuçlarını kavrayabilecek durumda olması gerekir. İleri yaş tek başına ehliyetsizlik anlamına gelmez. Bununla birlikte demans, Alzheimer hastalığı, ağır psikiyatrik rahatsızlık, bilinç bozukluğu veya kullanılan ilaçlar işlem ehliyetini etkileyebilir.

Tapu görevlisi tarafın davranışlarından şüphe duyarsa sağlık raporu talep edebilir. Raporun bulunması da her durumda işlemin kesin olarak geçerli olduğu anlamına gelmez. Sonradan açılan davada işlem tarihindeki gerçek ehliyet durumu tıbbi kayıtlar ve uzman incelemeleriyle araştırılabilir.

Ehliyet konusunda şüphe bulunan işlemlerde:

• İşlem tarihine yakın sağlık raporu alınması,
• Satış bedelinin banka üzerinden ödenmesi,
• Bedelin gerçek değere uygun belirlenmesi,
• İşlemin tanıklar huzurunda ve açık şekilde yürütülmesi,
• Taraf iradesinin yazılı belgelerle desteklenmesi

uyuşmazlık riskini azaltabilir.

Tapu Devrinden Sonra Yapılması Gerekenler

Tapu devri tamamlandıktan sonra alıcının yalnızca tapu belgesini alması yeterli değildir. Taşınmazın kullanımına ve vergisel yükümlülüklere ilişkin diğer işlemler de tamamlanmalıdır.

Alıcının yapması gereken başlıca işlemler şunlardır:

• Tapu kaydındaki bilgileri kontrol etmek
• Belediyeye emlak vergisi bildiriminde bulunmak
• Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerini devralmak
• Site veya apartman yönetimine malik değişikliğini bildirmek
• DASK ve konut sigortasını güncellemek
• Kiracı varsa kira ilişkisinin durumunu incelemek
• Anahtar ve taşınmaz teslim tutanağı düzenlemek
• Ortak gider ve aidat borçlarını kontrol etmek
• Satış ve ödeme belgelerini saklamak

Taşınmazın fiilî teslim tarihi ile tapu devir tarihi farklı olabilir. Bu nedenle satış sözleşmesinde teslim tarihi, anahtar teslimi, aidat, kira geliri ve abonelik borçlarının hangi tarafa ait olduğu açıkça belirlenmelidir.

Tapu Devrinden Sonra Emlak Vergisini Kim Öder?

Emlak vergisine ilişkin sorumluluk, taşınmazın edinildiği tarih ve belediye kayıtlarına göre değerlendirilir. Yeni malik, taşınmazı edindiğini ilgili belediyeye bildirmelidir.

Geçmiş dönemlere ait emlak vergisi borçlarının bulunup bulunmadığı satıştan önce kontrol edilmelidir. Belediyeye ait borçların tapu satışına etkisi ile borcun özel hukuk bakımından hangi tarafa ait olduğu farklı meselelerdir.

Taraflar satış sözleşmesinde şu hususları açıkça düzenleyebilir:

• Satış tarihine kadar doğan vergiler
• Satıştan sonraki vergiler
• Site aidatları
• Ortak gider borçları
• Abonelik borçları
• Kiracıdan alınan depozito
• Peşin tahsil edilmiş kira bedelleri

Tapu Devrinden Sonra Değer Artış Kazancı Vergisi Doğar mı?

Taşınmazın satın alındıktan sonra belirli süre içinde kazançla satılması, şartları varsa değer artışı kazancı vergisi doğurabilir. Gelir İdaresi Başkanlığı, gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançları değer artışı kazancı kapsamında değerlendirmektedir.

Vergi doğup doğmadığı değerlendirilirken:

• Taşınmazın edinim şekli
• Edinim tarihi
• Satış tarihi
• Alış bedeli
• Satış bedeli
• Yeniden değerleme veya endeksleme şartları
• Giderler
• İstisna tutarı
• Satışın ticari faaliyet niteliği taşıyıp taşımadığı

birlikte incelenir.

2026 yılında değer artışı kazancı için açıklanan istisna tutarı 150.000 TL’dir. Ancak istisna tutarı doğrudan satış bedelinden değil, mevzuata göre hesaplanan safi kazançtan dikkate alınır.

Miras veya bağış gibi karşılıksız edinimlerde değer artışı kazancı bakımından farklı kurallar uygulanabilir. Ayrıca birden fazla taşınmaz satışının süreklilik göstermesi hâlinde kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilebilir.

Gelir İdaresi Başkanlığının Hazır Beyan sistemi üzerinden değer artışı kazancı hesaplaması yapılabilmektedir.

Tapu Devri Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tapu devri için alıcı ve satıcı aynı anda mı gitmelidir?

Alıcı ve satıcının veya usulüne uygun yetkilendirilmiş temsilcilerinin resmî senedi imzalaması gerekir. Taraflardan biri vekâletnameyle temsil edilebilir.

Tapu devri bir günde tamamlanır mı?

Belgeler eksiksizse ve tapu kaydında sorun bulunmuyorsa işlem kısa sürede tamamlanabilir. Ancak aynı gün sonuçlanacağı garanti edilemez.

Eski tapu senedi olmadan satış yapılabilir mi?

Tapu kayıtları elektronik sistemde bulunduğundan eski tapu belgesi her işlemde zorunlu değildir. Kimlik ve taşınmaz bilgileriyle başvuru yapılabilir.

Tapu devri için randevuyu kim alır?

Başvuruyu genellikle satıcı veya satıcının yetkili vekili oluşturur. Başvuru Web Tapu üzerinden yapılabilir.

Tapu harcını yalnızca alıcı ödeyebilir mi?

Taraflar masrafın tamamını alıcının ödemesi konusunda anlaşabilir. Ancak kanuni harç yükümlülüğü alıcı ve satıcı bakımından ayrı ayrı değerlendirilir.

Tapu satış bedeli elden ödenebilir mi?

Elden ödeme mümkün olsa da ispat ve güvenlik bakımından risklidir. Banka veya güvenli ödeme sistemi kullanılması daha güvenlidir.

Satış bedeli tapudan önce mi ödenmelidir?

Ödemenin zamanı tarafların anlaşmasına bağlıdır. Ancak bedelin tamamının tescilden çok önce ödenmesi alıcı açısından risk oluşturabilir. Güvenli ödeme yöntemi tercih edilmelidir.

Tapu devrinde kapora zorunlu mudur?

Kapora verilmesi zorunlu değildir. Taraflar isterse ön ödeme veya kapora konusunda yazılı sözleşme yapabilir.

Tapu devri yapılmadan anahtar teslim edilebilir mi?

Taraflar anahtarı daha önce teslim edebilir. Ancak anahtar teslimi mülkiyetin geçtiği anlamına gelmez. Mülkiyet tapu siciline tescille kazanılır.

Taşınmaz üzerindeki ipotek satışla kalkar mı?

Hayır. İpotek ayrıca terkin edilmediği sürece tapu kaydında kalır. İpotekli taşınmazın satışı mümkündür.

Hacizli taşınmaz satın alınabilir mi?

Haciz devam ettiği sürece taşınmazın icra yoluyla satılması riski vardır. Haciz kaldırılmadan satın alınması önemli hukuki risk taşır.

Miras kalan ev hemen satılabilir mi?

Öncelikle miras intikali işlemi yapılmalıdır. Ardından bütün mirasçılar veya yetkili temsilcileri satışa katılmalıdır.

Bir mirasçı tek başına evi satabilir mi?

Bir mirasçı diğer mirasçıların paylarını tek başına satamaz. Yalnızca kendi hakkı üzerinde, mülkiyet türünün izin verdiği ölçüde işlem yapabilir.

Kardeşler arasında tapu devri harçsız mı?

Hayır. Akrabalık işlemi kendiliğinden harçsız hâle getirmez. Satış veya bağış türüne göre harç doğabilir.

Baba oğluna tapuyu satış gösterebilir mi?

Gerçekten satış bedeli ödeniyorsa satış yapılabilir. Bedel ödenmediği hâlde satış gibi gösterilmesi, sonradan muvazaa iddialarına neden olabilir.

Tapu devrinden sonra satıcı vazgeçebilir mi?

Tescil tamamlandıktan sonra satıcı tek taraflı olarak vazgeçemez. İptal için tarafların yeniden devir yapması veya geçerli bir hukuki sebebe dayalı mahkeme kararı gerekir.

Vekâletnameyle satış güvenli midir?

Vekâletname geçerli ve yeterli yetkileri içeriyorsa işlem yapılabilir. Bununla birlikte vekâletnamenin güncelliği, kapsamı ve azledilip azledilmediği kontrol edilmelidir.

Tapu devrinde avukat zorunlu mudur?

Tapu satışı için avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak yüksek bedelli, ipotekli, hacizli, hisseli, miras kalan veya yabancıların taraf olduğu işlemlerde hukuki inceleme yapılması hak kaybı riskini azaltabilir.

Hisseli tapuda diğer hissedarların izni gerekir mi?

Paydaş, kural olarak kendi payını satabilir. Ancak üçüncü kişiye satış yapılması hâlinde diğer hissedarların ön alım hakkı doğabilir.

Tapu kaydındaki metrekare yanlışsa satış yapılabilir mi?

Teknik hata veya yüz ölçümü uyuşmazlığı varsa satıştan önce düzeltme işlemi gerekebilir. Taşınmazın fiilî durumu ile tapu ve kadastro kayıtları karşılaştırılmalıdır.

Tapu devri noter üzerinden yapılabilir mi?

Kanuni şartların yerine getirilmesi hâlinde noterlikte taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenebilir. Bununla birlikte mülkiyet değişikliğinin tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Tapu Devri Nasıl Yapılır? Genel Değerlendirme

Tapu devri, Web Tapu üzerinden başvuru yapılması, belgelerin incelenmesi, harçların ödenmesi, resmî senedin imzalanması ve taşınmazın alıcı adına tescil edilmesiyle tamamlanır.

Ancak güvenli bir tapu devri yalnızca randevu almak ve imza atmaktan ibaret değildir. İşlem öncesinde taşınmazın tapu kaydı, hukuki niteliği, belediye bilgileri, fiilî kullanımı ve satışa engel olabilecek kayıtlar incelenmelidir.

Özellikle şu durumlarda ayrıntılı hukuki değerlendirme yapılması önemlidir:

• Taşınmazın ipotekli veya hacizli olması
• Tapuda ihtiyati tedbir bulunması
• Satışın vekil aracılığıyla yapılması
• Satıcının ileri yaşta veya hasta olması
• Taşınmazın hisseli olması
• Mirasçılardan birinin satışa katılmaması
• Aile içi satış veya bağış yapılması
• Taşınmazın aile konutu olması
• Yabancı kişinin alıcı veya satıcı olması
• Satış bedelinin krediyle ödenmesi
• Tapu ile fiilî kullanımın birbiriyle uyuşmaması

Alıcı, tapu kaydını incelemeden yüksek tutarlı ödeme yapmamalıdır. Satıcı ise tescil işlemi tamamlanmadan taşınmazı teslim ederken ödeme güvenliğini sağlamalıdır.

Tarafların satış bedelini gerçek tutar üzerinden bildirmesi, ödemeyi banka kanalıyla belgelemesi ve tapu işlemi öncesinde ayrıntılı bir satış protokolü hazırlaması ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltır.

Tapu Devri İçin Hukuki Destek

Taşınmaz satışlarında yapılan bir hata, yalnızca maddi kayba değil, uzun yıllar sürebilecek tapu iptali ve tescil davalarına da yol açabilir. Bu nedenle özellikle yüksek bedelli ve hukuki durumu karmaşık taşınmazlarda tapu devrinden önce hukuki inceleme yapılması önemlidir.

Tapu devri öncesinde sunulabilecek başlıca hukuki hizmetler şunlardır:

• Güncel tapu kaydının incelenmesi
• İpotek, haciz, şerh ve tedbirlerin değerlendirilmesi
• Taşınmaz satış sözleşmesinin hazırlanması
• Kapora ve cayma şartlarının düzenlenmesi
• Vekâletnamenin kontrol edilmesi
• Güvenli ödeme protokolü hazırlanması
• Hisseli tapu ve ön alım hakkı incelemesi
• Miras intikali ve miras paylarının belirlenmesi
• Yabancıların taşınmaz edinimi işlemleri
• Tapu iptali ve tescil davası değerlendirmesi

Her taşınmazın tapu kaydı ve hukuki durumu farklıdır. Bu nedenle işlem yapılmadan önce somut taşınmaz ve taraflar yönünden ayrı değerlendirme yapılmalıdır.