Değer Tespitine İtiraz Davası

Değer Tespitine İtiraz Davası Nedir? (2026 Güncel Rehber)

Yayın Tarihi: Nisan 2026 | Okuma Süresi: 7 dk

---

Giriş: Değer Tespiti Nedir ve Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapı ilan edilen bir binada sürece katılmayan veya anlaşmaya varmayan maliklerin bağımsız bölümlerinin değeri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları tarafından tespit edilir.

Bu tespit edilen bedel, malikin payının satılması durumunda alacağı parayı doğrudan belirler.

Peki değer tespiti neden bu kadar önemlidir?

• Dairenizin gerçek piyasa değerinden çok düşük çıkması durumunda, satıştan alacağınız bedel de düşük olur.

• Yeni binada size verilecek dairenin büyüklüğü veya ödeme miktarı bu değere göre hesaplanır.

• Hatalı ve eksik bir değerleme, malikin on binlerce, hatta yüz binlerce lira zarar etmesine neden olabilir.

Ne yazık ki, uygulamada değerleme raporlarının eksik, hatalı veya gerçekçi olmayan şekilde düzenlendiği sıkça görülmektedir. İşte bu durumda devreye “Değer Tespitine İtiraz Davası” girer.

[njwa_button id=”494″]

---

Bu Dava Nedir? Hangi Amaçla Açılır?

Değer Tespitine İtiraz Davası, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, yetkilendirilmiş değerleme kuruluşu tarafından düzenlenen değer tespit raporunun hukuka aykırı, eksik veya gerçek dışı olduğu gerekçesiyle itiraz edilmesi için açılan bir davadır.

Davanın amacı: Değerleme kuruluşunun belirlediği bedelin gerçek piyasa değerine uygun şekilde yeniden tespit edilmesini sağlamaktır.

Bu dava sonucunda mahkeme:

• Değerleme raporunu onaylayabilir,

• Raporu tamamen iptal edip yeniden değerleme yapılmasına karar verebilir,

• Raporu kısmen düzelterek yeni bir bedel tespit edebilir.

---

Hangi Durumlarda Bu Dava Açılabilir?

Değer tespitine itiraz davası açabilmek için aşağıdaki durumların varlığı gerekir:

1. Değerleme Raporunun Varlığı: İtiraz edilecek bir değer tespit raporu bulunmalıdır. Bu rapor, Bakanlıkça yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşu tarafından düzenlenmiş olmalıdır.

2. Raporun Tebliğ Edilmiş Olması: Değer tespit raporu, malike usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olmalıdır. Usulsüz tebligat, dava süresini başlatmaz.

3. Gerçek Değerden Sapma: Raporda belirlenen bedel ile taşınmazın gerçek piyasa değeri arasında ciddi bir fark bulunmalıdır. Örneğin, gerçekte 5 milyon TL eden bir dairenin 2 milyon TL olarak değerlendirilmesi.

4. İtiraz Süresinin Geçmemiş Olması: Dava, raporun tebliğinden itibaren 30 gün içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir; geçirilirse dava açma hakkı tamamen kaybolur.

---

Davanın Hukuki Dayanağı Nedir?

Bu davanın temel dayanağı, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesidir.

İlgili maddeye göre:

“Değer tespiti sonucu maliklere bildirilir. Malikler, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde değer tespitine itiraz edebilir. İtiraz üzerine verilen karar kesindir.”

Ayrıca, Anayasa’nın 35. maddesi (mülkiyet hakkı) ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 1 No’lu Protokolü (malın korunması) da bu davanın temel dayanaklarındandır. Gerçek değerinin altında bir bedelle mülkün elinden alınması, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir.

---

Bu Davayı Kimler Açabilir? Kimlere Karşı Açılır?

Davacı Olabilecekler (Bu Davayı Açabilenler):

• Bağımsız bölüm maliki (kat maliki veya kat irtifakı sahibi)

• Maliklerin kanuni mirasçıları

• Maliklerin kanuni temsilcileri (veli, vasi vb.)

Davacı Olamayacaklar:

• Kiracılar

• İntifa hakkı sahipleri

• Komşu bina malikleri (doğrudan ilgileri yoksa)

Davalı Kimdir?

Dava, değerleme raporunu düzenleyen kuruluşa karşı değil, değerleme işlemini yaptıran idareye (genellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkilendirdiği kurum) karşı açılır.

Uygulamada, davalı olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı gösterilir.

---

Davanın Aşamaları ve Süreci Nasıl İşler?

1. Adım: İtiraz Dilekçesinin Hazırlanması

Değer tespit raporunun tebliğinden itibaren 30 gün içinde, raporun neden hatalı olduğunu açıklayan bir dilekçe hazırlanır. Dilekçede:

• Taşınmazın gerçek özellikleri (konum, büyüklük, yaş, manzara, kat vb.),

• Emsal taşınmaz satışları,

• Raporun hangi yönlerden eksik olduğu,

açıkça belirtilir.

2. Adım: Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi‘ne açılır. (Bazı yorumlarda İdare Mahkemesi düşünülse de, yerleşik içtihatlara göre görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.)

3. Adım: Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, genellikle üç kişilik bir bilirkişi heyeti görevlendirir:

• İnşaat mühendisi veya mimar (binanın fiziksel özellikleri için)

• Şehir plancısı (çevre ve konum değerlendirmesi için)

• Değerleme uzmanı (rayiç bedel tespiti için)

Bilirkişi heyeti:

• Taşınmazı yerinde inceler,

• Çevredeki emsal satışları araştırır,

• Taşınmazın gerçek piyasa değerini tespit eder.

4. Adım: Rapor ve Karar

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir. Taraflar rapora itiraz edebilir. Mahkeme, tüm delilleri değerlendirerek kararını verir.

Mahkeme kararına karşı istinaf yoluna gidilebilir.

---

Değer Tespitinde Hangi Kriterler Esas Alınır?

Mahkeme ve bilirkişi, taşınmazın değerini belirlerken aşağıdaki kriterleri dikkate alır:

Önemli Not: Değer tespitinde taşınmazın kentsel dönüşüm öncesi (yani riskli yapı kararından önceki) hali esas alınır. Yıkıldıktan sonra yapılacak değerleme değil, mevcut halinin değeri belirlenir.

---

İtiraz Süresi Ne Kadardır? Kaçırılırsa Ne Olur?

Bu dava için öngörülen süre, tebliğ tarihinden itibaren 30 gündür.

Bu süre hak düşürücü süredir. Yani:

• 30 gün içinde dava açılmazsa, dava hakkı tamamen kaybolur.

• Mahkeme, süre geçtikten sonra açılan davayı ilk incelemede reddeder.

• “Mazeret” veya “bilmiyordum” gibi gerekçeler sürenin uzamasını sağlamaz.

Bu nedenle: Değer tespit raporu tebliğ alır almaz, hiç vakit kaybetmeden bir avukata danışmalı ve süre dolmadan dava açmalısınız.

---

İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir mi?

Evet. Değer tespitine itiraz davası açarken ihtiyati tedbir talep edilmesi çok önemlidir.

Neden?

• Dava sonuçlanana kadar satış işlemi başlatılabilir.

• Taşınmazınız düşük bir bedelle satılabilir.

• Satış gerçekleştikten sonra geri dönmek çok zordur.

Talep edilmesi gereken tedbir: “Dava sonuçlanana kadar taşınmazın satış işleminin durdurulması” veya “değer tespit raporunun icrasının geri bırakılması.”

Mahkeme, telafisi güç zarar riski gördüğünde bu tedbire karar verebilir.

---

Zamanaşımı Var mı?

Değer tespitine itiraz davasında, hak düşürücü süre (30 gün) dışında bir zamanaşımı yoktur.

Ancak şu uyarıyı yapmak gerekir:

30 günlük süre kaçırıldıktan sonra hiçbir şekilde dava açılamaz. Süre geçtikten sonra “zamanaşımı işlemedi” gerekçesiyle dava açma imkanı yoktur.

---

Dava Ne Kadar Sürer? Masrafları Nelerdir?

Süre: Bilirkişi incelemesi gerektiren bir dava olduğu için ortalama 4 ila 12 ay arasında sonuçlanmaktadır. Mahkemenin yoğunluğuna ve bilirkişi raporunun hazırlanma süresine bağlı olarak bu süre değişebilir.

Masraflar:

Önemli not: Davayı kazanırsanız, yargılama giderleri ve vekalet ücreti karşı tarafa (idareye) yüklenebilir.

---

Kentsel Dönüşüm ve Değer Tespiti İlişkisi (Çok Önemli)

Kentsel dönüşüm sürecinde değer tespiti, malikin en kritik haklarından biridir. İşte nedeni:

1. Satış Bedelini Belirler:
Sürece katılmayan malikin payı, bu değer tespit raporunda belirlenen bedel üzerinden satılır. Rapor düşük çıkarsa, malik büyük zarar eder.

2. Anlaşmalı Süreçte Referans Alınır:
Maliklerle müteahhit arasında yapılan anlaşmalarda da genellikle bu değer tespit raporu referans alınır.

3. Yeni Dairenin Belirlenmesinde Etkilidir:
Bazı modellerde, malikin yeni binada alacağı dairenin büyüklüğü veya ek ödeme miktarı, eski dairenin tespit edilen değerine göre hesaplanır.

Bu nedenle: Değer tespit raporu tebliğ alındığında kesinlikle itiraz süresi beklenmeden bir avukata danışılmalı ve gerekirse dava açılmalıdır.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Değer tespit raporu bana tebliğ edilmedi. Ne yapmalıyım?

Usulsüz tebligat, 30 günlük süreyi başlatmaz. Tebligatın usulüne uygun olup olmadığını bir avukata kontrol ettirin. Usulsüzse, önce tebligatın iptali için dava açmanız gerekebilir.

Soru 2: Değer tespitine itiraz davasını kaybedersem ne olur?

Davayı kaybederseniz, mevcut değer tespit raporu geçerli kalır. Yargılama giderleri ve karşı tarafın vekalet ücreti size yüklenir.

Soru 3: Dava açtıktan sonra satış işlemi durur mu?

Otomatik olarak durmaz. İhtiyati tedbir talep etmeniz gerekir. Tedbir kararı alınırsa, dava sonuçlanana kadar satış işlemi durur.

Soru 4: Değer tespit raporuna itiraz etmezsem ne olur?

30 gün içinde itiraz etmezseniz, rapor kesinleşir. Bu bedel üzerinden satış işlemi başlatılabilir ve artık itiraz hakkınız kalmaz.

Soru 5: Birden fazla malik birlikte dava açabilir mi?

Evet. Her malik kendi bağımsız bölümü için ayrı ayrı dava açabileceği gibi, aynı binadaki birden fazla malik birlikte de dava açabilir. Ancak her bir bağımsız bölüm için ayrı değerlendirme yapılır.

Soru 6: Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunda mıyım?

Bu dava türünde arabuluculuk zorunlu değildir. Doğrudan mahkemeye başvurabilirsiniz.

Soru 7: Yargıtay bu konuda nasıl karar veriyor?

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre:

• Değer tespitinde emsal satışlar en önemli kriterdir.

• Değerleme raporunun gerekçeli olması zorunludur.

• Soyut ve dayanaksız raporlar iptal edilmektedir.

• Taşınmazın kentsel dönüşüm öncesi hali esas alınır.

Soru 8: Dava ne kadar sürer?

Ortalama 4-12 ay. Ancak mahkemenin yoğunluğuna ve bilirkişi raporunun hazırlanma süresine bağlı olarak 1,5 yılı bulabilir.

---

Sonuç ve Öneriler

Değer Tespitine İtiraz Davası, kentsel dönüşüm mağduru malikler için en kritik haklardan biridir. Düşük bir değer tespiti, malikin yüzbinlerce lira zarar etmesine neden olabilir.

Size önerimiz:

1. Değer tespit raporu tebliğ alır almaz 30 günlük süreyi not edin.

2. Raporu mutlaka bir avukata inceletin.

3. Raporda eksiklik veya düşük değer varsa vakit kaybetmeden dava açın.

4. Davayla birlikte ihtiyati tedbir talep edin.

5. Kendi araştırmanızı yapın: Çevrenizdeki emsal satışları öğrenin, taşınmazınızın gerçek değerine dair deliller toplayın.

Unutmayın: 30 gün geçtikten sonra dava açma hakkınız tamamen kaybolur. Bu nedenle erken hareket etmek, zararınızı önlemenin tek yoludur.

[njwa_button id=”494″]

---

Bu yazı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları dikkate alınarak, Nisan 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Hukuki danışmanlık amacı taşımayıp, bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarınızda mutlaka bir avukata danışınız.

---

İlgili Konular:

• • Kentsel Dönüşümde Malik Hakları

  • Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Ne Kadar?

    Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Riskli Maddeler

  • Tapu İptal ve Tescil Davası

  • Kentsel Dönüşümde İmzalamazsam Ne Olur?

  • Kat Mülkiyetinde Ortak Alanlar

  • İhtiyati Tedbir Talebi Nasıl Yazılır?

  • Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Riskli Maddeler