Kısa Cevap
Miras kalan veya müşterek mülkiyete tabi taşınmazlarda ortaklar anlaşamadığında açılan Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre mahkemenin öncelikle araştırması gereken yol Aynen Taksimdir (Malın Paylaşılması). Paydaşlardan biri dahi talep ederse hâkim doğrudan satış kararı veremez; taşınmazın imar durumu ve yüzölçümünün paydaş sayısına bölünmeye elverişli olup olmadığını bilirkişiye inceletmek zorundadır. Ancak aynen taksim imarsızlık, değer kaybı veya fiziki engeller sebebiyle mümkün değilse taşınmazın açık artırma yoluyla satışına karar verilir.
Birden fazla mirasçıya kalan tarla, arsa, bina veya dükkanların paylaşımında tarafların uzlaşamaması durumunda en çok açılan dava türü Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davalarıdır. Uygulamada çoğu hissedar, davanın açılmasıyla birlikte taşınmazın derhal icra yoluyla açık artırmada ucuza satılacağı endişesini taşımaktadır. Oysa Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleri ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu emsal kararları gereğince satış en son çaredir (ultima ratio). Bu rehberde aynen taksimin şartlarını, kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaşımı, açık artırma satış sürecini ve önalım (şufa) haklarını inceliyoruz.
Ortaklığın giderilmesinde hâkim öncelikle malın aynen bölünerek paylaşılmasını araştırır.
Aynen Taksim (Bölüşme) Nasıl Gerçekleşir?
Aynen taksim, taşınmazın fiziki olarak paydaşların hisseleri oranında bölünerek her birine müstakil tapu verilmesidir:
- İmar Kanununa Uygunluk: Taşınmazın bölünebilmesi için 3194 sayılı İmar Kanunu ve Tarım Arazilerinin Korunması mevzuatına uygun asgari parsel büyüklüklerini karşılaması gerekir. Tarım arazilerinde bölünemez büyüklük altındaki araziler aynen taksim edilemez.
- Değer Eşitsizliği Durumunda İvaz İlavesi: Bölünen parçaların değerleri arasında fark varsa, eksik değerli parçayı alan paydaşa diğer paydaş tarafından para (ivaz) ödenerek denklik sağlanır.
- Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Taksim: Üzerinde birden çok bağımsız bölüm bulunan bir bina söz konusuysa, her bir paydaşa birer daire verilerek kat mülkiyeti tesisi yoluyla ortaklık giderilebilir.
Satış Kararı (Açık Artırma) Hangi Durumlarda Verilir?
Hâkim şu hallerde taşınmazın genel açık artırma yoluyla satışına karar verir:
- Hissedarların hiçbiri aynen taksim talep etmemişse.
- Bilirkişi keşfi sonucunda taşınmazın aynen taksiminin imar mevzuatı gereği hukuken veya fiziken imkansız olduğu raporlanmışsa.
- Aynen taksim yapıldığında taşınmazın değerinde fahiş bir kayıp meydana gelecekse.
Paydaşlar Arasında Satış Şartı: Taşınmazın yalnızca paydaşlar (hissedarlar) arasında açık artırma ile satılabilmesi için tüm paydaşların oybirliğiyle bu yönde karar alması şarttır. Bir tek hissedar dahi itiraz ederse satış herkese açık olarak UYAP e-Satış portalı üzerinden yapılır.
Muhdesat İddiası (Bina ve Ağaç Aidiyeti)
Arsa üzerindeki binanın veya meyve ağaçlarının mirasçılardan birine ait olduğu iddia ediliyorsa ve diğer paydaşlar bunu kabul etmiyorsa, mahkeme “Muhdesatın Tespiti Davası” açılması için süre verir. Dava sonucunda arsa satış bedelinden binanın bedeli yapana oransal olarak ödenir.
Sık Sorulan Sorular
Hissesi az olan ortak da izale-i şuyu davası açabilir mi?
EVET. Hissesi binde bir dahi olsa her paydaş Türk Medeni Kanunu m. 698 uyarınca ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Çoğunluk aranmaz.
İzale-i şuyu davasında arabuluculuk zorunlu mudur?
EVET. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davaları da zorunlu dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Arabuluculuk tutanağı olmadan dava açılamaz.
Hukuki Danışmanlık ve Dosya İncelemesi
Davanızda süreleri kaçırmamak, hak kaybına uğramamak ve dosyanızı emsal Yargıtay içtihatları ışığında profesyonelce yönetmek için Azim Hukuk ile iletişime geçin. Uyuşmazlığınızın türüne göre sayfamızdaki interaktif hesaplama araçlarını kullanarak hak edişlerinizi ve yasal sürelerinizi hemen hesaplayabilirsiniz.
Bir yanıt yazın