Miras nedeniyle açtığınız tapu iptal ve tescil davası sürerken evin satılması, davayı kendiliğinden bitirmez. Davalı, dava konusu taşınmazı dava açıldıktan sonra devretmişse HMK m.125 kapsamında yeni malike karşı devam etme veya devreden davalıya karşı tazminat isteme seçenekleri değerlendirilir. Hangi yolun uygun olduğu; satış tarihine, talebin kapsamına, alıcının iyiniyetine ve tapudaki koruma kayıtlarına bağlıdır.

İlk iş güncel tapu kaydını, devir belgesini ve varsa ihtiyati tedbir kararının uygulanma durumunu dosyaya getirtmektir. “Dava açılmışken satış yapılamaz” düşüncesiyle beklemek veya yalnız eski malike karşı aynı taleple devam etmek hak kaybı riski yaratabilir. Satışın gerçekleşmesi ile davanın usulen kime karşı sürdürüleceği ve taşınmazın geri alınıp alınamayacağı ayrı sorulardır.

Dava devam ederken tapu devri neden ayrı değerlendirilir?

Bu yazının konusu, miras uyuşmazlığına dayanan tapu iptal ve tescil davası açıldıktan sonra davalı tarafından yapılan devirdir. Dava açılmadan önce gerçekleşmiş satışta tarafların belirlenmesi farklı bir inceleme gerektirir. Önceki satışın dava sırasında öğrenilmiş olması, işlemi dava açıldıktan sonraki devir hâline getirmez. Belirleyici olan öğrenme günü değil, davanın açılış tarihi ile resmî devir tarihidir.

Örneğin miras bırakanın sağlığında yaptığı işlemin muvazaalı olduğu ileri sürülerek bir mirasçıya karşı dava açılmış olabilir. Davalı mirasçı daha sonra evi üçüncü kişiye satabilir. Bu ikinci işlemde hem devam eden davanın taraf yapısı hem alıcının tapu siciline güveni incelenir. İlk işlemin sakatlığına ilişkin delillerin güçlü olması, sonraki alıcının hukuki durumunun araştırılmasını gereksiz kılmaz.

Aynı şekilde dava konusu yalnız belirli bir miras payıysa bütün taşınmaz hakkında dava açılmış gibi hareket edilemez. Satılan pay, dava edilen pay ve tapuda malik görünen kişiler karşılaştırılmalıdır. Paylı mülkiyette bir hissenin satışı ile paylaşılmamış terekenin tamamının devri aynı işlem değildir. Bu temel ayrım için bir mirasçının miras malını tek başına satıp satamayacağına ilişkin rehber ayrıca incelenebilir.

İlk kontrolde hangi belgeler karşılaştırılmalı?

Telefonla alınan “ev satılmış” bilgisi başlangıçtır; hukuki değerlendirme için kayıt gerekir. İnternetteki ilan, emlakçının açıklaması veya komşunun duyumu resmî devrin gerçekleştiğini tek başına göstermez. Satış vaadi, kapora sözleşmesi ve tapuda mülkiyet devri birbirinden ayrılmalıdır. Mahkemeden ilgili tapu müdürlüğüne yazı yazılması istenerek işlem zinciri açıklığa kavuşturulabilir.

Kontrol edilecek belge	Aranacak bilgi	Dosyaya etkisi
Dava açılış kaydı ve dilekçe	Açılış tarihi, davalılar, ada-parsel ve istenen pay	HMK m.125 bakımından zaman ve konu karşılaştırmasını sağlar.
Güncel ve geçmiş tapu kayıtları	Eski ve yeni malik, pay oranı, devir tarihi ve yevmiye	Gerçekte hangi hakkın ve kime devredildiğini gösterir.
Resmî senet ve işlem belgeleri	İşlemin satış, bağış veya başka bir devir olması	Yeni malikin kazanımı ve delil planı açısından önem taşır.
Tedbir kararı ve tapuya yazılan müzekkere	Yasaklanan işlemler, kapsam, gönderim ve uygulama	Kararın yalnız verilmiş mi yoksa uygulanmış mı olduğunu açıklar.
Şerh ve beyanların tarihçesi	Devir sırasında kayıtta hangi açıklamaların bulunduğu	Alıcının bilgisi ve korunabilecek kazanım tartışmasını etkiler.
Tebligatlar ve duruşma tutanakları	Mahkemenin seçime veya taraf teşkiline ilişkin ara kararları	Yerine getirilmesi gereken usul işlemlerini belirler.

Birden çok devir varsa yalnız son tapu örneği yeterli olmayabilir. Her malik değişikliği, o günkü kayıt ve ilgili işlem belgesiyle sıraya konulmalıdır. Arada üçüncü kişi lehine ipotek veya başka ayni hak kurulmuşsa bunların da tarihi ve kapsamı araştırılır. Mülkiyetin kime ait olduğu ile taşınmaz üzerinde kimlerin sınırlı ayni hak taşıdığı birlikte görülmelidir.

HMK 125 davacıya hangi seçenekleri verir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.125, dava açıldıktan sonra davalının dava konusunu üçüncü kişiye devretmesi hâlinde davacının kullanabileceği iki temel yolu düzenler. Bu düzenleme, devri öğrenen kişinin doğrudan kazanacağını söylemez. Devam eden yargılamanın değişen maddi duruma nasıl uyarlanacağını gösterir.

Yeni malike karşı davaya devam etmek

Davacı, kanundaki şartlarla devreden tarafla olan davasını bırakarak dava konusunu devralan kişiye karşı devam etmeyi seçebilir. Tapu iptali ve tescil hedefi korunuyorsa mevcut malik ve devredilen hak doğru belirlenmelidir. Yeni malikin dosyada taraf olarak yer alması, kendisine gerekli tebligatların yapılması ve savunma imkânının sağlanması gerekir.

Bu yolun seçilmesi yeni malikin mülkiyetinin otomatik iptali anlamına gelmez. Davacı, ilk talebinin hukuki ve maddi dayanaklarını ortaya koymaya devam eder. Yeni malikin kazanımına ilişkin iyiniyet tartışması da gerektiğinde ayrıca incelenir. Usulden davaya alınabilmek ile davanın sonunda tapunun iptaline karar verilebilmesi farklı aşamalardır.

Devreden davalıya karşı tazminat yoluna dönmek

Diğer seçenek, davayı devreden davalı hakkında tazminat davasına dönüştürmektir. Bu tercih taşınmazı geri alma hedefinden parasal isteme geçiş bakımından önemlidir. Zararın dayanağı, kapsamı, miktarı, faiz istemi, harç ve ispat planı dosyanın özellikleriyle birlikte değerlendirilir. Satış bedelinin tapuda yazılı olması, davacının tazminatının her durumda aynı tutar olacağını göstermez.

Devreden kişinin ödeme gücü de pratik bir etkendir. Parasal bir hüküm elde etmek ile bu hükmü tahsil edebilmek aynı sonuç değildir. Buna karşılık alıcının korunabilecek bir kazanımı söz konusuysa aynen tescil seçeneğinin riskleri artabilir. Tercih, yalnız “evi istiyorum” veya “parasını alırım” şeklindeki genel bir beyanla geçiştirilmemelidir.

Seçim dilekçesinde ne açıkça yazılmalı?

Satış belgesi, yeni malik bilgisi, devredilen pay ve talebin nasıl sürdürüleceği açıkça belirtilmelidir. Birden çok taşınmazdan yalnız biri devredilmişse seçim bütün dava konusu için yapılmış gibi yazılmamalıdır. Mahkemenin verdiği ara karar ve süreler dikkate alınarak ilgili bölüm yönünden talep somutlaştırılmalıdır.

HMK m.125 kapsamındaki taraf değişimi, genel anlamda davadan feragatle aynı işlem gibi değerlendirilmemelidir. Feragat, talep sonucundan vazgeçmeye ilişkin ayrı ve ağır sonuçları bulunan bir usul işlemidir. Bu nedenle “davamdan tamamen vazgeçiyorum” gibi amacı aşabilecek ifadeler kullanılmadan, kanundaki seçimlik yol ve sürdürülen talep net biçimde gösterilmelidir.

Alıcının iyiniyetli olması taşınmazın geri alınmasını etkiler mi?

Evet. Türk Medeni Kanunu m.1023 ve m.1024, tapu siciline güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin durumunu düzenler. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. Tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi ise aynı korumadan yararlanamaz.

Ancak “ben davayı bilmiyordum” açıklaması tek başına bütün değerlendirmeyi bitirmez. TMK m.3 uyarınca durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Buna karşılık dava açılmış olması da her alıcının bundan fiilen haberdar olduğunun tek başına kanıtı değildir. Kayıtlar, bilgi kaynakları ve işlem koşulları birlikte incelenir.

Davacı açısından önemli nokta, ilk işlemin neden hukuka aykırı olduğunu göstermekle sonraki alıcının neden korunmaması gerektiğini somutlaştırmanın farklı deliller gerektirebilmesidir. İlk davalıyla akrabalık, yakın tarihlerde art arda devir, fiilî kullanımın değişmemesi, bedel ve ödeme koşulları, dava hakkında yazışmalar veya alıcının önceki görüşmelere katılması araştırılabilir. Tek bir emare bütün dosyalar için kesin sonuç vermez.

Özellikle taşınmaz birkaç kez el değiştirmişse her aşamanın hukuki sonucu ayrı değerlendirilir. Son alıcının davranışı hakkında iddia ileri sürmek, önceki maliklerin kazanım zincirini inceleme ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Dilekçe, gerçek satış tarihleri ve kayıt içeriği görülmeden hazırlanırsa yanlış kişiye yönelen veya ispatı eksik kalan talepler doğabilir.

Dava açılması, davalıdır kaydı ve devir yasağı aynı şey mi?

Hayır. Bir mahkemede dava bulunması, tapuda devir işlemlerinin kendiliğinden engellendiği anlamına gelmez. Tapu kaydındaki uyuşmazlık açıklaması ile açıkça devir ve temliki yasaklayan ihtiyati tedbirin kapsamı da aynı kabul edilemez. Kaydın günlük dilde nasıl adlandırıldığı yerine mahkeme kararının hüküm bölümü ve tapuya hangi içerikle işlendiği okunmalıdır.

“Davalıdır” açıklaması alıcının uyuşmazlıktan haberi ve iyiniyet değerlendirmesi açısından önem taşıyabilir. Bununla birlikte bu ifade tek başına her işlem türünü durduran genel bir satış yasağı gibi sunulmamalıdır. TMK m.1010 kapsamındaki tasarruf yetkisi kısıtlamalarında da şerhin içeriği ve sonradan hak kazananlara etkisi somut karar üzerinden değerlendirilir.

Dosyada tedbir kararı varsa şu sorular sırayla cevaplanmalıdır: Karar hangi taşınmaza ve paya ilişkindir? Yalnız rızai devir mi, başka hak tesisleri de mi yasaklanmıştır? Teminat şartı yerine getirilmiş midir? Uygulama talep edilmiş ve karar tapuya ulaşmış mıdır? Sonradan kaldırılmış veya değiştirilmiş midir? Tedbirin satış tarihindeki yürürlük ve uygulama durumu belgelenmelidir.

Tedbir bulunmasına rağmen devir gerçekleştiği düşünülüyorsa işlem otomatik olarak yok sayılmamalıdır. Devir ile tedbirin tapuya işlendiği tarihler ve kararın kapsamı karşılaştırılarak ilgili mahkemeye başvurulur. Tapu işlemi, tedbirin uygulanması ve varsa aykırılığın sonuçları ayrı inceleme gerektirir. Sadece suç duyurusunda bulunmak, mevcut tapu kaydını kendiliğinden düzeltmez.

Satışı öğrendikten sonra yeniden tedbir istenebilir mi?

Şartları varsa istenebilir. HMK m.389 ve devamında düzenlenen ihtiyati tedbir, mevcut durumdaki değişiklik nedeniyle hakkın elde edilmesinin zorlaşması veya ciddi zarar tehlikesi gibi koşullara dayanır. Dava sırasında yeni bir devir gerçekleşmesi, yeniden satış tehlikesinin somutlaştırılmasında önemli olabilir. Ancak her miras davasında tedbir verilmesi zorunlu değildir.

Talepte korunacak hakkın neden mevcut göründüğü ve neden acil koruma gerektiği açıklanmalıdır. Güncel tapu kaydı, devir zinciri, satış ilanı veya yeni devir hazırlığına ilişkin hukuka uygun belgeler sunulabilir. Yaklaşık ispat, davanın esasını şimdiden kesin olarak kanıtlama zorunluluğuyla aynı değildir; yine de belgesiz ve soyut endişe yeterli görülmeyebilir.

Tedbir isteyen kişiden teminat talep edilebilir; kanundaki istisnalar ve mahkemenin gerekçeli değerlendirmesi saklıdır. Talebin kapsamı uyuşmazlık konusu ve korunacak payla uyumlu kurulmalıdır. Mahkemeden sınırsız bir yasak istenmesi yerine somut devir riskinin ve uygun korumanın açıklanması dosyayı daha anlaşılır hâle getirir.

Kararın alınması kadar uygulanması da takip edilmelidir. HMK m.393 uyarınca uygulama istemi için kısa bir süre öngörülür; güncel hükümde bu süre kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir haftadır. Bu süre, esas davanın açılma veya alıcının dosyaya alınma süresi değildir. Hangi işlem için hangi sürenin başladığı karıştırılmamalıdır.

Mahkemeye sunulacak başvuru nasıl hazırlanır?

1. İşlem tarihlerini çıkarın: Dava açılışını, resmî devri, tedbir kararını, uygulamayı ve öğrenme tarihini ayrı satırlara yazın.
2. Güncel kayıtları isteyin: Malik ve pay değişikliklerinin dayanak belgeleriyle dosyaya getirtilmesini talep edin.
3. Dava konusunu eşleştirin: Satılan hakkın gerçekten mevcut davanın hangi bölümünü oluşturduğunu gösterin.
4. HMK m.125 seçimini açıklayın: Yeni malike karşı devam veya devredene karşı tazminat yolunu somut talep sonucuyla belirtin.
5. Delil ve korumayı ayrı kurun: Alıcının bilgisine ilişkin delilleri sunarken gerekiyorsa tedbir talebini ayrıca gerekçelendirin.
6. Tebligat ve uygulamayı izleyin: Yeni tarafın doğru bilgileri, ara kararların yerine getirilmesi ve tapuya yazılan müzekkerenin sonucu kontrol edilsin.

Başvuruya mirasçılık belgesi, mevcut dava dilekçesi, ilgili ara kararlar, güncel tapu örneği, devir belgeleri ve iddiayı destekleyen yazışmaların eklenmesi gerekebilir. Eldeki belgenin nasıl edinildiği de önemlidir. Başkasının hesabına izinsiz erişmek veya hukuka aykırı kayıt üretmek yerine mahkeme aracılığıyla belge celbi istenmelidir.

Tereke kapsamındaki kayıtların veya devir belgelerinin saklandığı düşünülüyorsa bunun da hangi kurumdan hangi belgeyle açıklığa kavuşturulacağı belirlenmelidir. Tereke mallarının gizlenmesi hâlinde tespit ve dava yolları kayıtlara ulaşma ihtiyacını ayrıca ele alır. Gizleme şüphesi ile somut tapu devri, aynı delil dosyasında ilişkilendirilebilir; ancak birbirinin yerine geçirilmemelidir.

İki varsayımsal örnek

Örnek 1: Dava sürerken tanıdığa yapılan satış

Bu örnek tamamen varsayımsaldır. Selin, babasının sağlığında kardeşine yaptığı devre karşı miras payı oranında tapu iptal ve tescil davası açmıştır. Kardeşi, dava sürerken evi aile uyuşmazlığını bilen bir tanıdığına satar. Selin, güncel tapu kaydını ve resmî senedi dosyaya getirterek yeni malike karşı devam seçeneğini değerlendirir.

Alıcının önceki aile toplantılarına katıldığına ve davanın varlığını bildiğine ilişkin hukuka uygun yazışmalar bulunması önemli olabilir. Ancak tanışıklık tek başına kesin kötüniyet hükmü kurdurmaz. Mahkeme hem ilk davanın dayanağını hem sonraki kazanımın koşullarını inceler. Selin’in yeni malike yönelttiği talebin kapsamı, başlangıçta dava ettiği payla da uyumlu olmalıdır.

Örnek 2: Tedbir kararı verilmiş, uygulama araştırılmamış

Bu örnek tamamen varsayımsaldır. Emre’nin dosyasında belirli bir taşınmazın devrini önlemeye ilişkin ara karar vardır. Emre sonradan tapunun değiştiğini görür ve kararın ihlal edildiğini düşünür. İncelemede öncelikle teminat, uygulama talebi, tapuya gönderim ve kayıt tarihleri kontrol edilir. Yalnız kararın dosyada bulunması bütün bu aşamaların tamamlandığını kanıtlamaz.

Kararın satıştan önce usulünce uygulanmış olması ile satıştan sonra tapuya ulaşması farklı değerlendirme doğurabilir. Emre’nin uygun koruma ve talep yolunu belirlemek için bu kronolojiyi mahkemeye sunması gerekir. Sonuç; kararın kapsamı, işlem zamanı ve yeni malikin hukuki durumuna bağlıdır. Örnek, belirli bir davanın kazanılacağını veya satışın kendiliğinden geçersiz sayılacağını göstermez.

Masraf ve zaman bakımından neler değişebilir?

Yeni malik için tebligat, ek belge celbi, gerekiyorsa bilirkişi incelemesi ve talebin parasal kapsamına bağlı harç işlemleri gündeme gelebilir. Tazminata dönüşen talepte zararın miktarının belirlenmesi ayrıca önem kazanır. Her dosya için tek bir masraf tutarı veya kesin sonuçlanma süresi vermek doğru değildir.

HMK m.125, yeni malike karşı devam seçeneğinde davanın davacı lehine sonuçlanması hâlinde devreden ve devralanın yargılama giderlerinden müteselsil sorumluluğunu da düzenler. Bu hüküm, iki kişinin otomatik olarak aynı tazminatı ödeyeceği anlamına gelmez. Yargılama gideri, asıl alacak ve taşınmazın mülkiyeti farklı hukuki sonuçlardır.

Satışı öğrendiğinizde yapılacak en yararlı hazırlık, dağınık belgeleri tek kronolojiye dönüştürmektir. Hangi tarihte kimin malik olduğu, tedbirin neyi kapsadığı ve hangi hedefin korunduğu açık olduğunda usul seçimi değerlendirilebilir. Dosyanın dayandığı miras hakkı ve ilk tescilin sakatlığına ilişkin ispat çalışması da aynı anda sürdürülmelidir.

Yeni malikin eve girmek, kiracıyı çıkarmak veya kullanım bedeli istemek gibi talepleri de ayrıca gündeme gelebilir. Tapu davasının devam etmesi, bu taleplerin tamamını kendiliğinden çözen bir karar değildir. Taşınmazı kimin hangi hukuki sebeple kullandığı, kira sözleşmesi bulunup bulunmadığı ve ayrıca bir koruma kararı verilip verilmediği incelenir. Fiziksel teslim konusunda zor kullanmak yerine mevcut yargılama ve gerekli diğer başvuru yolları değerlendirilmelidir.

Davada satışın bildirilmesi de mahkemenin bütün kurum kayıtlarını her aşamada kendiliğinden izleyeceği varsayımına bırakılmamalıdır. Davacı, edindiği somut bilgiyi belgeyle birlikte sunarak güncel kayıtların istenmesini ve ilgili usul kararlarının verilmesini talep edebilir. Böylece hem taraf teşkili hem olası yeni devirler bakımından dosyanın güncel duruma göre ilerlemesi sağlanır.

Sık sorulan sorular

1. Dava açtım diye tapu satışı otomatik durur mu?

Hayır. Dava açılması tek başına genel bir devir yasağı oluşturmaz. Koruma için uygun mahkeme kararı, kararın kapsamı ve uygulanma durumu incelenir. Tapudaki uyuşmazlık açıklaması ile devir yasağı aynı kabul edilmemelidir.

2. Ev satıldıysa mutlaka yeni bir dava mı açmalıyım?

Mutlaka değil. Davalı, dava konusunu dava açıldıktan sonra devretmişse HMK m.125 kapsamında mevcut davanın nasıl sürdürüleceği değerlendirilir. Devir dava öncesindeyse veya dava dışı başka bir hak söz konusuysa farklı usul sorunları doğabilir.

3. Yeni alıcının tapusu her durumda iptal edilir mi?

Hayır. İlk talebin haklılığı yanında üçüncü kişinin kazanımı ve TMK m.1023–1024 koşulları incelenir. İyiniyetle korunabilecek bir kazanım ile yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişinin kazanımı aynı değildir.

4. Tapuda davalıdır yazması bütün satışları engeller mi?

Bu açıklama tek başına bütün tasarrufları durduran genel bir yasak gibi ele alınamaz. Mahkeme kararının hükmü ve tapudaki kaydın hukuki niteliği okunmalıdır. Kayıt, alıcının uyuşmazlığı bilmesi açısından ayrıca önem taşıyabilir.

5. Evi istemekten vazgeçip satıcıdan para isteyebilir miyim?

HMK m.125 kapsamında devreden davalıya karşı tazminata dönüştürme seçeneği bulunur. Talebin dayanağı, zarar, miktar, harç ve tahsil riski değerlendirilmelidir. Bu seçim, bütün dosyalarda aynı bedelin veya kesin ödemenin sağlanacağı anlamına gelmez.

6. Yeni malik evi tekrar satarsa ne yapılır?

Son tapu kaydı ve tüm devir zinciri dosyaya getirtilmeli; taraf yapısı, sürdürülen talep ve koruma ihtiyacı yeniden incelenmelidir. İlk satış için verilen beyanın sonraki bütün işlemleri kendiliğinden çözdüğü varsayılmamalıdır. Şartları varsa yeni devir riskine uygun tedbir talep edilebilir.

Hukuki kaynaklar

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.125; ihtiyati tedbir bakımından m.389–393.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.3, m.1010, m.1023 ve m.1024.
• 7251 sayılı Kanun: HMK m.393 uygulama süresinin başlangıcına ilişkin değişiklik.

Son hukuki kaynak kontrolü: 20 Ekim 2026. Bu metin, dava sırasında gerçekleşen devir hakkında genel bilgi verir. Somut dosyada dava sebebi, talep sonucu, devir zinciri, tebligatlar ve koruma kararları birlikte incelenmelidir.