Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde yer alan bir taşınmaz kaydının hukuka aykırı, hileli veya gerçek durumu yansıtmadığı iddiasıyla açılan ve mevcut kaydın iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesini amaçlayan ayni nitelikte bir davadır. Bu dava, muris muvazaası, ehliyetsizlik, hile, tehdit veya vekâletin kötüye kullanılması gibi sebeplere dayanılarak açılabilir.

İçindekiler

1. Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

2. Hangi Hallerde Açılır?

3. Kimler Tapu İptali ve Tescil Davası Açabilir?

4. Davalı Kimdir?

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme

6. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

7. Dava Süreci Nasıl İşler?

8. En Sık Görülen Tapu İptal Sebepleri

   • Muris Muvazaası

   • Ehliyetsizlik

   • Hile ve Aldatma

   • Vekâletin Kötüye Kullanılması

9. Yargıtay Uygulaması

10. Sık Sorulan Sorular

1. Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde hukuka aykırı veya gerçeğe aykırı şekilde tescil edilmiş bir taşınmaz kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan ayni nitelikte bir davadır. Bu dava muris muvazaası, ehliyetsizlik, hile ve vekâletin kötüye kullanılması gibi sebeplerle açılabilir.

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde yer alan kaydın gerçeğe aykırı veya hukuka aykırı şekilde oluşturulduğu durumlarda, bu kaydın iptali ile taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan bir ayni hak davasıdır.

Bu dava ile amaçlanan, tapu sicilinin hukuki güvenilirliğini sağlamak ve mülkiyet hakkının gerçek sahibini korumaktır. Türk Medeni Kanunu’na göre tapu siciline güven ilkesi esas olmakla birlikte, yolsuz tescil hâllerinde gerçek hak sahibine dava açma imkânı tanınmıştır.

2. Hangi Hallerde Tapu İptali ve Tescil Davası Açılır?

Uygulamada tapu iptali ve tescil davaları en sık şu sebeplerle açılmaktadır:

• Muris muvazaası (miras kaçırma)

• Satışın gerçekte bağış olması

• Taraflardan birinin ehliyetsiz olması

• Hile, tehdit veya aldatma

• Vekâletnamenin kötüye kullanılması

• Kadastro tespit hataları

• Sahte belgeye dayalı tescil

Bu hallerde tapu kaydı “yolsuz tescil” niteliği taşır ve iptali istenebilir.

3. Kimler Tapu İptali ve Tescil Davası Açabilir?

Tapu iptali ve tescil davasını;

• Taşınmazın gerçek maliki,

• Mirasçılar,

• Paydaşlar,

• Hak sahibi olduğunu iddia eden üçüncü kişiler

açabilir. Özellikle muris muvazaası davalarında, saklı pay sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar dava açma hakkına sahiptir.

4. Davalı Kimdir?

Dava, tapuda adına tescil bulunan kişiye veya onun mirasçılarına karşı açılır. Eğer taşınmaz daha sonra üçüncü kişilere devredilmişse, iyi niyet durumuna göre yeni malik de davalı gösterilebilir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin yetki niteliğindedir. Taşınmazın bulunduğu yer dışında açılan davalarda yetkisizlik kararı verilir.

6. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı, davanın dayandığı sebebe göre değişir:

Özellikle muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davaları zamanaşımına tabi değildir. Bu nedenle ölümden yıllar sonra dahi dava açılabilmektedir.

7. Dava Süreci Nasıl İşler?

Tapu iptali ve tescil davası şu aşamalardan oluşur:

1. Dava dilekçesinin hazırlanması

2. Tapu kayıtlarının celbi

3. Tanık dinlenmesi

4. Bilirkişi incelemesi

5. Keşif yapılması (gerekirse)

6. Yargılama ve hüküm

7. Kararın kesinleşmesi

8. Tapu müdürlüğünde tescil işlemi

Mahkeme, tapu kaydının hukuka aykırı olduğuna kanaat getirirse, mevcut kaydı iptal eder ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verir.

8. En Sık Açılan Tapu İptali Sebepleri

a) Muris Muvazaası (Miras Kaçırma)

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, taşınmazını gerçekte bağışladığı hâlde tapuda satış gibi göstermesidir. Bu durumda mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın terekeye iadesini talep edebilir.

Yargıtay’a göre muris muvazaasında;

• Görünürde satış sözleşmesi vardır,

• Gerçekte bağış iradesi bulunur,

• Amaç mirasçıları mirastan yoksun bırakmaktır.

Bu davalarda zamanaşımı işlemez.

b) Ehliyetsizlik

Taşınmazı devreden kişinin ayırt etme gücünden yoksun olması (akıl hastalığı, ileri derecede bunama, bilinç kaybı gibi) hâlinde yapılan tapu işlemi kesin hükümsüzdür. Bu durumda mirasçılar veya hak sahipleri her zaman tapu iptali davası açabilir.

c) Hile ve Aldatma

Kişinin kandırılarak tapu devrine ikna edilmesi durumunda yapılan işlem iptal edilebilir. Hile öğrenildikten sonra 1 yıl içinde dava açılması gerekir.

d) Vekâletin Kötüye Kullanılması

Vekilin, kendisine verilen yetkiyi vekâlet verenin zararına ve kendi lehine kullanarak taşınmazı devretmesi hâlinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu tür davalarda Yargıtay, üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığını özellikle inceler.

9. Yargıtay Uygulaması

Yargıtay içtihatlarına göre:

• Muris muvazaası davalarında mirasçıların saklı paylı olup olmaması önemli değildir.

• Ehliyetsizlik iddiası her türlü delille ispatlanabilir.

• Vekâletin kötüye kullanılması hâlinde üçüncü kişinin iyi niyeti korunmazsa tapu iptal edilir.

Bu nedenle tapu iptali davaları ciddi delil ve hukuki teknik gerektirir.

10. Sık Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?

Mahkemenin iş yoğunluğuna göre ortalama 1,5 – 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır.

Dava kazanılırsa tapu otomatik düzelir mi?

Hayır. Karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğünde tescil işlemi yapılır.

Satın alan kişi iyi niyetliyse dava reddedilir mi?

Tapu siciline güven ilkesi gereği, gerçekten iyi niyetli üçüncü kişi korunabilir. Ancak muris muvazaası ve sahtecilik gibi durumlarda iyi niyet kabul edilmez.

Tapu iptali ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Yetki kesindir.

Muris muvazaası davasında zamanaşımı var mı?

Hayır. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı uygulanmaz.

Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?

Uygulamada dava süresi 1,5 ila 3 yıl arasında değişmektedir.

Tapu iptali davasını kimler açabilir?

Gerçek malik, mirasçılar ve hak sahibi olduğunu iddia eden kişiler açabilir.