Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?
Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir.
Şufa hakkının (önalım hakkı) kullanılması ile şufa hakkını kullanan paydaş ile payın satıldığı alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır (HGK-K.2021/646).
Önalım (Şufa) Hakkı Davası
Bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran (inşai) bir dava ile kullanılır.
Önalım hakkı üçe ayrılmaktadır:
*** Yasal Önalım Hakkı
Türk Medeni Kanunu 732. maddesinde düzenlenmiştir.
***Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Türk Medeni Kanunu 735. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi ve devamında düzenlenmiştir.
***Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Yasal Önalım Hakkı (Şufa) Nasıl Kullanılır, Şartları Nelerdir?
Önalım (şufa) hakkı, hakkın üzerinde kurulduğu bir taşınmazın bu taşınmaz maliki tarafından bir üçüncü kişiye satılması durumunda tek taraflı irade beyanı ile hak sahibine, taşınmazı satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedeli karşılayarak satın alma yetkisi tanıyan bir haktır. Şufa hakkı, belli şartların bir arada bulunmasıyla kullanılabilecek bir haktır.
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için;
Önalım olayının gerçekleşmiş olması,
Taşınmazın paydaşlar dışındaki 3. bir kimseye satılmış olması veya satışa eşdeğer işlem gerçekleştirilmiş olması,
Yasal önalım hakkı sahibinin önalım olayının gerçekleşmesi akabinde bu hakkını kullanmak istemesi,
Hakkını kullanmak istediğine dair tek taraflı yenilik doğurucu irade beyanında bulunması, şartlarının birlikte mevcut olması gerekmektedir.
Önalım hakkı alıcıya dava açmak yoluyla kullanılabilir. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Yukarıda ifade ettiğimiz üzere önalım hakkı, satım işleminin yapılması ile kullanılabilir hale gelmektedir. Yasal önalım hakkında, paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye satılması ile sözleşmeden doğan önalım hakkında ise önalım hakkına konu taşınmazın herhangi bir üçüncü kişiye satılması ile birlikte önalım hakkı sahibi kişi veya kişiler tarafından dava açılarak önalım hakkı kullanılır. Önalım hakkı sahibinin açacağı bu dava önalım hakkı sebebiyle tapu iptali ve tescili davasıdır.
Önalım hakkı sahibi açılacak bu davada önalım hakkına konu taşınmazın, alıcı ile aynı şartlarla kendi adına tescilini talep eder. Dava açıldıktan sonra mahkemece taşınmazın satış bedeli ve tapu masrafları hesaplanarak önalım hakkı sahibine bu bedeli ödemesi için bir süre verilir. Önalım hakkı sahibi satış bedelini ve tapu masraflarını mahkemenin belirleyeceği yere, süresi içerisinde yatırmak zorundadır. Aksi halde davası reddedilir. Önalım hakkı kullanıldığında, bu hakkı kullanan paydaş malik ile alıcı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile alıcı arasında yapılan sözleşmeyle aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
Şufa Davası Ne Kadar Sürer?
Şufa davasının ne kadar süreceğine ilişkin net bir bilgi vermek zordur. Bu davalar sürecin başından beri doğru hareket edildiği zaman hızlı şekilde sonuçlanan davalar arasında yer alır. Şufa davası süresi; mahkemenin yoğunluğuna, taşınmazın durumuna, taşınmaz ile ilgili bilirkişi incelemesi ve keşif yapılıp yapılmayacağına, bekletici mesele olacak hukuki ilişkilere, kararın üst derece mahkemesine taşınmasına vb. bir çok unsura göre değişir. Özellikle tecrübeli bir gayrimenkul avukatının hukuki desteği alınarak şufa davası süreci hızlı ve etkin olarak sürdürülebilir.
Şufa Hakkından Feragat Süreci
Kanun koyucular önalım (şufa) hakkından vazgeçmeyi ve feragat etmeyi birbirinden ayırmışlardır. Çünkü önalım hakkından feragat yalnızca yasal önalım hakkı için mümkünken önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme hem yasal önalım hakkı için hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı için mümkündür.
Yasal önalım hakkından feragat kanunla özel şekli usule tabi tutulmuştur. Medeni Kanunumuz uyarınca önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Diğer yandan, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat veya Vazgeçmek Mümkün mü?
Şufa hakkı sahibi paydaş, bu hakkından feragat edebilir. Somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat etmek için söz konusu feragatin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Bu durumda feragat eden paydaş, gayrimenkulün tekrar satılması halinde önalım hakkını yeniden kullanabilir. Somut satışla ilgili olmayıp genel olarak önalım hakkından feragat etmek için ise feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Nitekim, Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde de “Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.” denilmektedir.
Şufa davası hangi hallerde açılır?
Paylı mülkiyette üçüncü kişilere tapuda satışın gerçekleşmesi halinde dahi diğer pay sahipleri önalım davası açarak yeni alıcının aldığı payın aynı satış bedeli karşılığında kendilerine devredilmesini Şufa Davası açma yoluyla talep edebileceklerdir.
Şufa davası sonucu ne olur?
Açılacak dava sonucunda mahkemece verilen kararın kesinleşmesine müteakip taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçecektir. Önalım hakkının dava yolu ile kullanılması halinde arada kurulan satış ilişkisi, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ile kurulan sözleşmenin aynı şartlarını taşıyacaktır.
Şufa davasında hangi bedel ödenir?
Uyuşmazlık; önalım hakkına konu edilen payın satış bedelinin hangi tarih itibariyle tespit edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır. Kural olarak önalım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.
Şufa davasında mahkeme masraflarını kim öder?
Dava açıldıktan sonra mahkemece taşınmazın satış bedeli ve tapu masrafları hesaplanarak önalım hakkı sahibine bu bedeli ödemesi için bir süre verilir. Önalım hakkı sahibi satış bedelini ve tapu masraflarını mahkemenin belirleyeceği yere, süresi içerisinde yatırmak zorundadır. Aksi halde davası reddedilir.
Şufa davasında davalı kimdir?
Yasal önalım hakkından doğan davada davalı taraf payı satın alan üçüncü kişi olan alıcıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise sözleşme tapuya şerh edilmişse davalı taraf taşınmazı satın alan üçüncü kişi alıcıdır.
Önalım hakkı süresi ne kadar?
TBK m. 238 hükmüne göre, önalım hakkı en çok 10 yıllık süre için kararlaştırılabilir. Dolayısıyla, sözleşmesel önalım hakkı süresi en fazla 10 yıl olabilmektedir. Yasal önalım hakkı ise kişinin taşınmaz üzerinde sahip olduğu paya bağlıdır. Bir kimse pay sahibi kaldıkça payına bağlı önalım hakkı da mevcut kalır.
