Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Düzenlenmesi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Çeşitli adlarla anılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda açıkça düzenlenmemiş yasal bir alt yapıya sahip olmayıp, uygulamada oldukça yaygın bir sözleşme türüdür. Hukuki niteliği üzerinde durulduğu zaman kanunda düzenlenmemiş olduğundan isimsiz sözleşmelerdir.
Doktrinde bu sözleşmenin tanımı “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsanın belirli paylarının mülkiyetini, müteahhidin arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, müteahhide devretmeyi taahhüt etmesidir” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu sözleşmede arsa sahibi belli arsa paylarının mülkiyetini vaad etmekte, yüklenici ise arsa sahibine vereceği bağımsız bölümleri kararlaştırılan nitelikte teslim etme borcu doğmaktadır. İşte bu yüzden kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekil Şartı Nedir?
Türk Borçlar Kanunun 12. maddesi gereğince;
“Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.”
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine özgü herhangi bir şekil şartı atipik sözleşme olması dolayısıyla kanunen açık bir şekilde öngörülmüş değildir. Ancak işin doğası gereği sözleşme taşınmaz mülkiyetini devir taahhüdü içereceğinden Türk Medeni Kanunun 706. Maddesinde yer alan;
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Şeklindeki düzenleme uyarınca Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin düzenleme şeklinde yani resmi şekilde akdedilmiş olmaları geçerlilik koşulu olarak kabul edilmektedir. Yani noterlikte düzenleme şeklinde hazırlanmış olması gerekmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz sahibinin yapılacak katların belirli bir payını yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunun karşılığında taşınmaz üzerinde yaptığı belirli sayıda bağımsız bölümü taşınmaz sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine, uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi de denmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin yasalarımızda özel bir düzenleme mevcut olmayıp, Türk Borçlar Kanunu’nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmeleri kapsamında değerlendirme yapılmaktadır.
İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu nedenle taraflar karşılıklı yükümlülüklerinin eksiksiz yerine getirmek zorundadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesini kim düzenler?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devrini içeren bir sözleşme türü olduğu için, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ne zaman yapılır?
İnşaatın yapımına başlama zamanı sözleşmede belirlenmemiş veya işin niteliğinden anlaşılmıyorsa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulmasıyla, yüklenici tarafından derhal işe başlanması gerekir. Yüklenicinin işe başlamaması halinde, arsa sahibi uygun bir süre tanır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılması zorunlu mu?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter onaylı olmak zorunda değildir. Noter onayı, sözleşmenin geçerliliğini sağlamak için bazı ülkelerde ya da belirli durumlarda gerekli olan geçerlik şartına tekabül eder.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh nasıl yapılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi için, sözleşmenin ayrıntıları ve şerhin kapsamı açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, yüklenici ve arsa sahibi arasında imzalanan sözleşmenin noter onayı gerektiğine dikkat edilmelidir. Tapu dairesine yapılan başvuru ile sözleşmenin tapu kaydına işlenmesi sağlanır.
Kat karşılığı inşaatlarda arsa sahibine fatura ne zaman kesilir?
ettirildiği tarih veya tapuya tescilinden önce dairelerin hak sahiplerinin kullanımına tahsis edildiği durumda tahsis edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeleri gerekmekte olup bilahare ek bir bedel alınması halinde ek fatura kesilmesi gerekir.
Müteahhit sözleşmeye uymazsa ne olur?
Müteahhit sözleşmede yer verilen edimleri yerine getirmediğinde arsa payı sahiplerinin sözleşmeyi feshedebilmesi söz konusudur. Bunun yanı sıra yüklenicinin ayıpla ilgili problemleri çözmediği durumda mahkemeye müracaat edilebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nereden alınır?
Resmi şekilde düzenlenmeyen sözleşmelerin geçerliliği olmaz. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi biçimde tapu dairesinde ya da noterlikçe düzenlenmiş olması gerekir. Bu tür sözleşmelerin yapılabilmesi için öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsa imar parseli vasfında olmalıdır.
Notersiz yapılan sözleşme geçerli mi?
Notersiz yapılan gayrimenkul satış sözleşmesi temel olarak geçerli bir sözleşme olarak kabul edilmemektedir. Zira bu sözleşmenin geçerlilik koşulları arasında en önemli unsur şekildir. Sözleşmenin resmi şekle bağlı olması ve noter nezdinde imzalanması durumu öne çıkarılmıştır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl sona erer?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflarca anlaşma sağlanarak veya taraflardan birinin sözleşmesel veya kanuni yükümlülüklerine aykırı davranması sebebi ile sona erdirilebilir. Bu halde, sözleşmenin taraflar üzerinde doğuracağı sonuçların ne olacağı önem arz etmektedir.
Müteahhit 5 yıl nelerden sorumlu?
Müteahhitlerin konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıl boyunca ayıplı maldan dolayı sorumlulukları vardır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kaç yıl geçerli?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri mevzuatlar incelendiğinde belirli bir geçerlilik süresine sahip değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ifa edildikten sonra sonlanır.
