Son güncelleme: 3 Ağustos 2026

İzale-i şuyu davası nasıl engellenir? Bu sorunun cevabı her dosyada aynı değildir. Bir paydaşın “taşınmaz satılmasın” demesi, tek başına ortaklığın giderilmesi davasını durdurmaz. Kural olarak her paydaş, pay oranı düşük olsa bile ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ancak geçerli bir ortaklığı sürdürme sözleşmesi, malın sürekli bir amaca özgülenmesi, paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenmesi veya dava şartlarının eksik olması gibi hâller talebin reddine ya da ertelenmesine yol açabilir.

Bu nedenle “davayı kesin olarak engellemek” ile “satış yerine aynen taksim istemek” birbirinden ayrılmalıdır. Somut olayda taşınmazın bölünmesi mümkünse paydaş, satış yapılmamasını ve taşınmazın aynen paylaştırılmasını talep edebilir. Fakat teknik ve hukuki şartlar aynen taksime elverişli değilse yalnızca satışa karşı çıkmak sonuç doğurmaz.

İzale-i Şuyu Davası Tamamen Engellenebilir mi?

Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı, mülkiyet hakkına bağlı temel bir yetkidir. Bu nedenle bir paydaşın dava açmasını diğer paydaşların salt itirazıyla sürekli biçimde önlemek mümkün değildir. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, paylaşma isteme hakkının bazı durumlarda sınırlandırılmasına izin verir.

Mahkeme öncelikle tarafların gerçekten paydaş olup olmadığını, bütün paydaşların davaya dahil edilip edilmediğini, arabuluculuk şartının yerine getirilip getirilmediğini ve malın paylaşmaya elverişli olup olmadığını inceler. Ardından sözleşmeden veya kanundan kaynaklanan bir paylaşma engeli bulunup bulunmadığını değerlendirir.

Ortaklığı Sürdürme Sözleşmesi Davayı Engeller mi?

Paydaşlar, ortak mülkiyetin belirli bir süre devam etmesi konusunda anlaşabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en fazla on yıl süreyle sınırlandırılabilir. Taşınmazlar bakımından bu sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerekir. Ayrıca tapu kütüğüne şerh verilmesi, sözleşmenin sonradan pay edinen kişilere karşı ileri sürülebilmesi açısından önem taşır.

Geçerli bir ortaklığı sürdürme sözleşmesi varsa mahkeme, sözleşme süresi dolmadan açılan davayı somut olayın şartlarına göre reddedebilir. Bununla birlikte sözleşmenin şekli, süresi, tarafları ve tapudaki şerh durumu ayrı ayrı incelenmelidir. Her yazılı belge otomatik olarak geçerli bir paylaşma yasağı oluşturmaz.

Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmesi Ne Anlama Gelir?

Paylı mal, başka taşınmazların kullanılmasına sürekli olarak hizmet eden ortak yol, kuyu, avlu veya benzeri bir işleve özgülenmiş olabilir. Böyle bir durumda malın paylaşılması, bağlı olduğu sürekli amacı ortadan kaldırabilir. Mahkeme özgülemenin gerçekten sürekli olup olmadığını ve ortaklığın giderilmesinin kullanım amacını bozup bozmayacağını inceler.

Paydaşların malı bir süre ortak kullanması tek başına sürekli amaca özgüleme sayılmaz. Bu savunmayı ileri süren tarafın tapu kayıtları, projeler, kullanım biçimi, keşif ve bilirkişi incelemesi gibi delillerle iddiasını desteklemesi gerekir.

Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma İstenebilir mi?

Türk Medeni Kanunu, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını düzenler. Ancak ekonomik şartların kötü olması veya paydaşlardan birinin satış istememesi tek başına yeterli değildir. Mahkeme, paylaşma talebinin dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak ölçüde ağır ve olağan dışı bir zarara yol açıp açmayacağını somut olay üzerinden değerlendirir.

Bu engel çoğu zaman ortaklığı sonsuza kadar sürdürmez. Uygunsuz durum ortadan kalktığında paydaş yeniden ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Miras Taksim Sözleşmesi Davayı Etkiler mi?

Mirasçılar mirası geçerli bir paylaşma sözleşmesiyle bölüşmüş ve sözleşmenin gerektirdiği devir işlemlerini tamamlamışsa artık dava konusu mal üzerinde eski miras ortaklığı kalmamış olabilir. Buna rağmen dava açılırsa sözleşme ve tapu kayıtları mahkemeye sunulabilir.

Ancak imzasız, şekil şartına uymayan veya tapu devri gerektirdiği hâlde uygulanmayan bir belge her zaman davayı engellemez. Miras taksim sözleşmesinin geçerliliği, kapsamı ve taşınmaza uygulanıp uygulanmadığı ayrıca incelenmelidir.

Satış Yerine Aynen Taksim Nasıl İstenir?

Taşınmazın satılmasını istemeyen paydaş için en önemli seçenek, aynen taksim talebidir. Mahkeme; taşınmazın yüzölçümünü, imar durumunu, pay ve paydaş sayısını, ekonomik değer kaybı oluşup oluşmayacağını bilirkişi aracılığıyla inceler. Bölünme hukuken ve fiilen mümkünse her paydaşa bağımsız bölüm veya parça verilmesi gündeme gelebilir.

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış yolunu seçebilir. Bir paydaşın “hissemi satmak istemiyorum” demesi, tek başına satışı engellemez. Paydaş isterse ihaleye katılarak taşınmazı satın alma seçeneğini de değerlendirebilir. İhale koşulları ve teminat kuralları satış dosyasına göre ayrıca incelenmelidir.

Zorunlu Arabuluculukta Satışı Önleyecek Çözüm Bulunabilir mi?

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Taraflar bu aşamada taşınmazın bir paydaşa devri, bedelin taksitle ödenmesi, aynen paylaşım, kullanım düzeni kurulması veya taşınmazın tarafların belirleyeceği yöntemle satılması gibi çözümleri görüşebilir.

Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanağı düzenler ve taraflardan biri dava açabilir. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan açılan dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilebilir. Güncel tarife ve uygulama bilgileri için Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı incelenebilir.

Davanın Reddi ile Satışın Önlenmesi Aynı Şey mi?

Hayır. Dava; taraf teşkili eksikliği, arabuluculuk son tutanağının bulunmaması, davacının paydaş olmaması veya geçerli bir paylaşma engeli nedeniyle reddedilebilir. Buna karşılık dava kabul edilse bile mahkeme satış yerine aynen taksime karar verebilir. Bu iki ihtimal farklı hukuki sonuçlar doğurur.

Usule ilişkin bir eksiklik nedeniyle ret kararı verilmesi, eksiklik tamamlandıktan sonra yeniden dava açılmasını her zaman engellemez. Bu nedenle yalnızca süreci geciktiren itirazlar yerine, somut ve belgeli bir hukuki savunma kurulmalıdır.

İzale-i Şuyu Davasını Engellemek İçin Hangi Belgeler İncelenir?

• Güncel tapu kayıtları ve pay oranları,
• Veraset ilamı ve mirasçılık bilgileri,
• Ortaklığı sürdürme veya miras taksim sözleşmeleri,
• Tapu kütüğündeki şerhler,
• İmar durumu, çap, kroki ve belediye kayıtları,
• Malın sürekli kullanım amacını gösteren belgeler,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Keşif ve bilirkişi raporları.

Mahkemenin değerlendirmesi dosyadaki belgelere ve taşınmazın gerçek durumuna göre değişir. Bu yüzden genel internet bilgileriyle kesin sonuç öngörmek doğru değildir.

Sık Sorulan Sorular

Bir hissedar satış istemezse izale-i şuyu davası durur mu?

Hayır. Tek bir paydaşın satışa karşı çıkması davayı kendiliğinden durdurmaz. Paydaş, geçerli bir hukuki engel ileri sürebilir veya şartları varsa aynen taksim isteyebilir.

Payım çok küçükse dava açabilir miyim?

Kural olarak paydaş olmak yeterlidir. Pay oranının düşük olması tek başına dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.

Dava açıldıktan sonra anlaşma yapılabilir mi?

Evet. Taraflar yargılama sırasında da anlaşabilir. Anlaşmanın taşınmaz devri içermesi hâlinde gerekli şekil ve tescil şartlarına uyulmalıdır.

Taşınmazın düşük bedelle satılmasını nasıl önleyebilirim?

Kıymet takdiri raporu dikkatle incelenmeli, somut hata varsa süresinde itiraz edilmeli ve emsal değerler sunulmalıdır. Paydaş ayrıca ihale sürecini takip edebilir.

Ortaklığı sürdürme sözleşmesi kaç yıl yapılabilir?

Paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en fazla on yıl sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda resmî şekil ve tapu şerhi ayrıca önem taşır.

İlgili İzale-i Şuyu Yazıları

• İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası 2026
• Ortaklığın Giderilmesi Davası Red Sebepleri
• İstanbul İzale-i Şuyu Avukatı

Sonuç

İzale-i şuyu davasını yalnızca satışa itiraz ederek engellemek mümkün değildir. Etkili bir savunma için sözleşmeden veya kanundan kaynaklanan somut bir paylaşma engeli bulunmalı ya da taşınmazın aynen taksime elverişli olduğu teknik delillerle gösterilmelidir. Her dosyada tapu kayıtları, sözleşmeler, imar durumu ve paydaşlık yapısı birlikte değerlendirilmelidir.