Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Nedir?
Bir taşınmaz üzerinde bir yapı inşa edildiği zaman genellikle arazi sahibi, malzeme sahibi ve inşaatı yapan kişi arasında hukuki anlaşma mevcut olur. Ancak kimi durumda bu inşaatın yapılması anlaşma olmaksızın gerçekleşir. Bu durumda haksız yapı haksız inşaat söz konusu olur.
Haksız inşaat; Başkasının malzemesi ile kendi arazisi üzerinde inşaat yapmayı Kendi malzemesi ile başkasının arazisi üzerinde inşaat yapmayı Başkasının malzemesi ile başkasının arazisi üzerinde inşaat yapmayı kapsıyor olabilir.
Taşkın yapı olayında ise komşu iki arazi söz konusudur. Bu arazilerden biri üzerinde yapılan yapı kendi sınırlarını aşarak diğer araziyi ihlal ediyordur. Bu durumda hak ihlalinin niteliği taşkın yapı olur ve buna ilişkin hükümler uygulanır.
Peki yapı nedir? Yapı dediğimiz zaman yalnızca bir bina inşaatı anlaşılmamalıdır. Bir ağacın sarkan dalı, yeraltından geçirilen bir su tesisatı, çardak, balkon, çatı, elektrik tesisatı vs. her türlü unsur yapı olarak değerlendirilir. Yeter ki kalıcı olma niyeti taşısın.
Haksız yapı ve taşkın yapı ile ilgili hukuki düzenlemeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 722 – 725 düzenlemeleri arasında yer almıştır.
Türk Medeni Kanunu’nun 722. maddesinde; taşınmaz malikine taşınmazına rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanınmış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağı hükme bağlanmış, Türk Medeni Kanunu’nun 723/son maddesinde ise “…yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hakimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir” hükmüne yer verilmiştir. Bir başka ifadeyle; başkasının taşınmazına yapı yapan, ağaç diken malzeme sahibinin iyiniyetini ispat etmesi gerekir. Burada genel kuralın aksine, 14/02/1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik Yargıtay kararları uyarınca, malzeme sahibine iyi niyetli olduğunu ispat yükü getirilmiştir. İyiniyet kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece de re’sen gözönünde tutulmalıdır.
Diğer taraftan; Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayalı haksız yapılanma sebebiyle temliken tescil isteklerinin müstakil bir davaya konu olması gerektiği halde, Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinden kaynaklanan taşkın yapı müstakilen temliken tescil davasına konu edilebileceği gibi taşkın inşaatı yapan kişiye karşı açılan elatmanın önlenmesi davasında savunma yoluyla da talepte bulunulması olanaklıdır.”
Arazi Malikinin Hakları Nelerdir?
Eğer bir kimse, kendi malzemesiyle başkasının arazisine izinsiz bir yapı yaparsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası haline gelir ve arazi maliki, malzemenin sahibi olur.
Yapı, arazi malikinin izni olmaksızın yapılmışsa ve yapının kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa, arazi maliki yapıda kullanılan malzemenin, masrafı yapıyı yaptırana ait olmak üzere, sökülüp kaldırılmasını talep edebilir. Malzemenin sökülüp kaldırılmasından doğan zararlar, haksız fiil ve vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tazmin edilebilir.
Eğer malzeme sahibinin arazi üzerindeki zilyetliği kötü niyetli ise, yapı boşaltılıp geri verilene kadar işgal tazminatı ödemek zorunda kalır. Yapının yapılmasına yönelik örtülü bir rıza varsa, yapının kaldırılması talep edilemez.
Taşkın Yapı
Bir arazi üzerine inşa edilen yapının bir kısmı komşu arazinin sınırlarını ihlal ediyorsa bir taşkın yapı vardır. Taşkın yapı, TMK madde 718/2’de öngörülen prensibin bir istisnasını teşkil eder.
TMK madde 725 uyarınca; taşan yapıyı yapan kişinin taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı varsa taşan kısım ilgili yapının bütünleyici parçası olacaktır.
Hükmün devamında da bununla bağlantılı olarak taşan yapıyı yapan kişiye arazi malikinden irtifak hakkı talep etme hakkı verilmiştir. Bunun için, arazi malikinin taşmayı öğrenmesinden itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olması ve taşkın yapıyı yapan kişinin iyi niyetli olması gerekir, şartlar sağlanırsa uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın mülkiyetinin devri yapılabilir veya bir irtifak kurulabilir.
Taşkın Yapı Sahibinin Hukuki Yollara Başvuru Şekilleri
Taşkın yapı sahibi, kanunda sayılan şartların varlığında, dava açmadan önce zarar gören mülk sahibine göndereceği bir ihtarname ile uygun bir bedel karşılığında;
kendisine irtifak hakkı tesis edilmesini veya arazinin ihlal edilen bölümünün mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir.
Arazi sahibi bu talebi kabul etmezse, taşkın yapı sahibi bu talepler için dava açabilir. Dava açılmadan önce arazi sahibinden usule uygun talepte bulunulmuş ancak talep kabul edilmemişse, mahkeme masrafları arazi sahibine yüklenir. Doğrudan dava açılması halinde ise mahkeme masrafları davacı taşkın yapı sahibine ait olur.
Sık Sorulan Sorular
Taşkın yapı davası nedir?
Taşkın yapı nasıl anlaşılır?
Taşkın yapı kaçıncı madde?
Taşkınlar inşaat sahibi kimdir?
Taşkın yapı nasıl anlaşılır?
Taşkın yapı kaçıncı madde?
Taşkınlar inşaat sahibi kimdir?
Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Nedir?